Vai trò của sở hữu nhà trong quá trình tạo lập tài sản

Bài toán dòng tiền tích lũy

Đối với người trẻ, trong những năm đầu của sự nghiệp, khi thu nhập chưa ổn định, nhu cầu dịch chuyển cao và nguồn lực tài chính còn hạn chế, thuê nhà là lựa chọn phù hợp giúp tối ưu chi phí, duy trì sự linh hoạt và tạo điều kiện tích lũy nguồn lực ban đầu. Tuy nhiên, khi bước sang giai đoạn thu nhập ổn định hơn, nhu cầu an cư dài hạn gia tăng, chi phí nhà ở không chỉ còn là một khoản chi tiêu phục vụ nhu cầu an cư mà dần trở thành một phần trong chiến lược xây dựng tài sản.

Ở nhiều quốc gia phát triển, sở hữu nhà được xem là một trong những nền tảng quan trọng giúp các hộ gia đình xây dựng tài sản qua nhiều thế hệ. Tại Việt Nam, khi thị trường BĐS bước vào giai đoạn phát triển mới, câu chuyện nhà ở của người trẻ cũng đang thay đổi. Vấn đề không còn chỉ là “mua hay thuê”, mà là lựa chọn hình thức phù hợp với khả năng tài chính và mục tiêu dài hạn.

Theo đánh giá của các chuyên gia, về bản chất, tiền thuê nhà là khoản chi để “an cư” trong hiện tại, là lựa chọn hợp lý khi người trẻ cần sự linh hoạt hoặc chưa có đủ nguồn lực để sở hữu. Tuy nhiên, khi điều kiện tài chính thay đổi, sự khác biệt giữa thuê và sở hữu bắt đầu thể hiện rõ hơn ở khía cạnh tích lũy tài sản.

Nếu người thuê chủ yếu chi trả cho nhu cầu sử dụng, thì với người mua có kế hoạch tài chính phù hợp, một phần dòng tiền dành cho nhà ở có thể từng bước chuyển hóa thành quyền sở hữu một tài sản dài hạn. Vì vậy, thuê và sở hữu không nên được nhìn nhận là hai lựa chọn loại trừ lẫn nhau, mà là những giai đoạn khác nhau trong hành trình ổn định cuộc sống và xây dựng, tích lũy tài sản.

Báo cáo của Tổng cục Thống kê cho thấy, trong khoảng 10 năm qua, lạm phát tại Việt Nam duy trì bình quân khoảng 3%/năm. Trong khi đó, lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng bình quân dao động khoảng 5,5-6,5%/năm, giúp nguồn tiền gửi vẫn có khả năng tăng trưởng về mặt danh nghĩa.

Tuy nhiên, nếu đặt trong tương quan với giá nhà, khoảng cách trở nên rõ rệt hơn. Giá bất động sản tại một số đô thị lớn ghi nhận mức tăng trưởng kép 12%/năm trong cùng giai đoạn. Điều này có nghĩa, một khoản tiền tích lũy vẫn có thể được tăng lên, nhưng tốc độ tăng chưa theo kịp tốc độ tăng của tài sản mà người mua đang hướng tới.

“Vì vậy, với những người đã có nền tảng tài chính phù hợp, việc lựa chọn thời điểm sở hữu nhà cũng liên quan đến yếu tố chi phí cơ hội. Sở hữu sớm một tài sản phù hợp có thể giúp chuyển một phần chi phí nhà ở thành quá trình hình thành vốn chủ sở hữu trong tương lai”, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trương BĐS Việt Nam (VARS IRE) Phạm Thị Miền cho hay.

Sở hữu nhà và quá trình hình thành tài sản giữa các thế hệ

Cũng theo bà Phạm Thị Miền, trên thế giới nhiều nghiên cứu về tài sản hộ gia đình cho thấy, sở hữu nhà là một trong những yếu tố tạo ra sự khác biệt lớn trong quá trình tích lũy tài sản. Sự khác biệt không chỉ đến từ khả năng tăng giá của BĐS, mà còn bởi chủ sở hữu có thêm một kênh tích lũy vốn trong dài hạn.

Tại Việt Nam, BĐS là một nhóm tài sản quan trọng trong cơ cấu tài sản của nhiều gia đình. Tổng hợp từ báo cáo tài chính của 5 ngân hàng lớn gồm: Vietcombank, VietinBank, BIDV, Agribank và MB, tổng giá trị tài sản nhận thế chấp, cầm cố và chiết khấu đến cuối năm 2025 đạt gần 16 triệu tỷ đồng. Trong đó, BĐS chiếm hơn 11,6 triệu tỷ đồng, tương đương khoảng 73% tổng danh mục. Khẳng định vai trò lớn của BĐS trong hoạt động tài chính cũng như quá trình tích lũy tài sản của hộ gia đình Việt Nam.

Trong bối cảnh hiện nay, nguồn lực gia đình đang trở thành một yếu tố hỗ trợ đáng kể khả năng tiếp cận nhà ở của nhiều người trẻ. Tại các đô thị lớn, việc cha mẹ hỗ trợ một phần nguồn vốn ban đầu để con cái tạo lập nhà ở ngày càng phổ biến. Khoản hỗ trợ này có thể giúp người trẻ rút ngắn thời gian tích lũy, giảm áp lực vay vốn và mở rộng khả năng lựa chọn những sản phẩm phù hợp hơn với nhu cầu thực tế.

Bên cạnh nguồn lực gia đình, thị trường cũng đang xuất hiện nhiều giải pháp nhằm hỗ trợ người mua nhà trẻ, như chính sách thanh toán kéo dài, chia nhỏ dòng tiền theo tiến độ, ưu đãi lãi suất, gói vay tín dụng dành riêng cho người trẻ trong thời gian đầu hoặc các chương trình hợp tác tài chính giữa chủ đầu tư và ngân hàng. Những giải pháp này góp phần giảm áp lực vốn ban đầu và tạo thêm cơ hội tiếp cận nhà ở cho nhóm khách hàng có thu nhập ổn định.

Tuy nhiên, khả năng sở hữu nhà bền vững vẫn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó quan trọng nhất là khả năng duy trì dòng tiền, mức vay phù hợp và chất lượng của tài sản được lựa chọn. Việc có thêm nguồn lực giúp rút ngắn quá trình tiếp cận, nhưng không thay thế hoàn toàn cho bài toán cán cân tài chính dài hạn.

“Việc sở hữu sớm có thể mang lại lợi thế lớn về thời gian trong quá trình tích luỹ tài sản. Tuy nhiên, quyết định mua nhà vẫn được cân nhắc phù hợp với năng lực tài chính, nhu cầu thực tế và kế hoạch dài hạn của mỗi người. Một thị trường bền vững cần giải quyết được hai nhu cầu: thuê nhà trong giai đoạn đầu để tối ưu nguồn lực và sở hữu nhà khi điều kiện tài chính phù hợp. Khi thu nhập ổn định, nhu cầu an cư rõ ràng và khả năng tài chính đáp ứng, việc sở hữu nhà có thể trở thành một bước quan trọng trong quá trình xây dựng tài sản dài hạn”, Phó Viện trưởng VARS IRE Phạm Thị Miền nhấn mạnh.