Quy hoạch

Từ dòng sông đến “mỏ vàng” đô thị - Bài 2: Bài học khai mở giá trị đất ven sông từ Singapore và Nhật Bản

Cẩm Anh - Đức Hà • 12/08/2026 08:07

Ngay trước khách sạn Fullerton, một trong những công trình mang tính biểu tượng của Singapore, là bức tượng "The First Generation" (Thế hệ đầu tiên) với hình ảnh năm cậu bé bằng đồng đang lao mình xuống dòng Singapore River.

Ngay trước khách sạn Fullerton, một trong những công trình mang tính biểu tượng của Singapore, là bức tượng "The First Generation" (Thế hệ đầu tiên) với hình ảnh 5 cậu bé bằng đồng đang lao mình xuống dòng Singapore River.

Bức tượng The First Generation tái hiện hình ảnh quen thuộc của những năm 1950-1960, khi trẻ em coi dòng sông là sân chơi tự nhiên của thành phố. Cũng trong giai đoạn ấy, Singapore River (Sông Singapore) là cảng biển sầm uất nhất của quốc đảo, nơi hàng nghìn tàu buôn, kho hàng và xưởng sửa chữa tập trung dọc hai bên bờ.

Chỉ vài thập niên trước, dòng sông này từng đặc quánh dầu mỡ, nước thải và rác sinh hoạt. Những bến cảng, nhà kho và khu dân cư xuống cấp khiến Singapore River được xem là "mặt sau" của đô thị hơn là bộ mặt của thành phố.

Ngày nay, toàn bộ khu vực đã trở thành một trong những không gian đô thị có giá trị bậc nhất châu Á. Boat Quay, Clarke Quay và Robertson Quay - những khu vực bến thuyền ven sông - quy tụ các khách sạn, nhà hàng, văn phòng, khu ở cao cấp cùng hệ thống đường đi bộ ven sông, trong khi Marina Bay phát triển thành trung tâm tài chính hiện đại với giá trị bất động sản thuộc nhóm cao nhất thế giới.

Điều thay đổi không chỉ là chất lượng nước hay diện mạo cảnh quan, mà còn là cách nhìn về dòng sông: Từ hạ tầng vận tải trở thành tài sản chiến lược của đô thị.

Từ cuối thập niên 1970, Chính phủ Singapore triển khai chiến dịch làm sạch Singapore River kéo dài hơn một thập niên. Hàng nghìn cơ sở sản xuất, kho bãi, bến cảng và hộ dân được di dời; hệ thống xử lý nước thải được xây dựng đồng bộ; toàn bộ hai bờ sông được quy hoạch lại với công viên, quảng trường và đường đi bộ.

Chỉ sau khi môi trường được cải thiện và hạ tầng hoàn thiện, các khu đất ven sông mới được đưa vào khai thác thương mại. Giá trị bất động sản vì thế tăng mạnh.

Marina Bay (Vịnh Marina) là minh chứng rõ nhất cho cách tiếp cận này. Trên vùng đất lấn biển ban đầu gần như chưa có giá trị thương mại, Chính phủ Singapore đầu tư trước hệ thống MRT (đường sắt đô thị), hạ tầng kỹ thuật, công viên và không gian công cộng, sau đó mới đấu giá quyền thuê đất 99 năm cho khu vực tư nhân.

Nói cách khác, Nhà nước đóng vai trò "nhà đầu tư đầu tiên", tạo ra giá trị cho đất trước khi đưa đất ra thị trường.

Nhờ nắm giữ phần lớn quỹ đất quốc gia, Singapore có thể chủ động quy hoạch, quyết định thời điểm khai thác và thu hồi phần giá trị gia tăng của đất sau đầu tư công. Khoản chênh lệch này tiếp tục được tái đầu tư vào giao thông công cộng, nhà ở, môi trường và hạ tầng đô thị.

Đây chính là nguyên lý của Land Value Capture (LVC) - cơ chế thu hồi hoặc chia sẻ phần giá trị tăng thêm của đất nhờ đầu tư công. Thay vì để toàn bộ lợi ích thuộc về chủ sở hữu bất động sản, một phần giá trị được đưa trở lại ngân sách để hình thành vòng tuần hoàn đầu tư mới.

Một điểm đáng chú ý khác trong mô hình Singapore là không gian công cộng luôn được ưu tiên trước phát triển thương mại.

Dài chỉ khoảng 3 km, nhưng Singapore River được quy hoạch thành 3 khu vực với 3 chức năng khác nhau. Boat Quay phát triển thành trung tâm ẩm thực và dịch vụ; Clarke Quay trở thành điểm đến văn hóa, giải trí; còn Robertson Quay hướng đến không gian sống chất lượng cao với khách sạn và căn hộ ven sông.

Các dãy nhà kho và nhà phố thương mại (shophouse) cũ được bảo tồn, cải tạo thành nhà hàng, quán cà phê, phòng trưng bày nghệ thuật hay không gian sáng tạo. Xen kẽ là công viên, quảng trường, bến thuyền và hệ thống đường đi bộ mở cho cộng đồng.

Điều quan trọng là các công trình thương mại không chiếm trọn mặt nước. Phần tiếp giáp với dòng sông được dành cho người dân và du khách, biến bờ sông thành "mặt tiền" của thành phố thay vì không gian riêng của các dự án bất động sản.

Sau khi dòng sông được hồi sinh, Singapore tiếp tục chuyển trọng tâm từ xây dựng hạ tầng sang tạo sức sống cho không gian ven sông.

Năm 2010, Cơ quan Tái phát triển đô thị Singapore (URA) khởi động mô hình quản trị mới, huy động doanh nghiệp, chủ khách sạn, nhà hàng và cộng đồng địa phương cùng tham gia quản lý khu vực Singapore River.

Từ đó, tổ chức phi lợi nhuận Singapore River One (SRO) ra đời, thường xuyên tổ chức lễ hội ven sông, phố đi bộ, sự kiện nghệ thuật và các hoạt động văn hóa nhằm đưa người dân trở lại với đời sống đô thị gắn với sông nước.

Năm 2017, Singapore River trở thành khu vực đầu tiên thí điểm mô hình Business Improvement District (BID), trong đó Nhà nước hỗ trợ doanh nghiệp cùng đầu tư cải thiện không gian công cộng và hình ảnh toàn khu vực.

Nếu Singapore tạo nguồn lực bằng cách chủ động quy hoạch và thu hồi giá trị đất sau đầu tư, thì Nhật Bản lại lựa chọn một hướng đi khác: Land Readjustment (tái điều chỉnh đất). Nhà nước đặt người dân vào vị trí trung tâm của quá trình phát triển.

Các thửa đất nhỏ, manh mún được hợp nhất trong một quy hoạch thống nhất. Một phần diện tích được dành để xây dựng đường sá, công viên, quảng trường, hệ thống cấp thoát nước và hạ tầng kỹ thuật; phần còn lại được phân chia lại cho các chủ đất theo vị trí mới.

Thông thường, mỗi chủ đất đóng góp khoảng 30-35% diện tích cho hạ tầng và quỹ phát triển. Đổi lại, phần đất còn lại có hạ tầng hoàn chỉnh, kết nối giao thông tốt hơn và giá trị thị trường tăng lên đáng kể.

Người dân không nhận tiền bồi thường mà nhận lại một tài sản có giá trị cao hơn.

Trong gần 60 năm, từ năm 1954 đến 2013, Nhật Bản đã hoàn thành gần 10.000 dự án Land Readjustment, trung bình khoảng 3 dự án/tuần. Khoảng 30% diện tích đô thị của cả nước được hình thành hoặc tái phát triển theo cơ chế này; hơn 11.500 km đường đô thị và khoảng một nửa diện tích công viên cộng đồng cũng được tạo lập từ các dự án tái điều chỉnh đất.

Thành phố Misato, thuộc tỉnh Saitama, là ví dụ điển hình.

Khoảng ba thập niên trước, khu vực quanh ga Shin-Misato chủ yếu là bãi hàng hóa đường sắt và đất nông nghiệp; khu vực Misato-Chuo chỉ có một ngôi trường giữa những cánh đồng. Khi tuyến đường sắt mới được xây dựng, chính quyền triển khai Land Readjustment trên toàn khu vực. Thay vì giải tỏa, các thửa đất được tái phân chia để hình thành mạng lưới giao thông, công viên và hạ tầng kỹ thuật.

Ba thập niên sau, nơi đây đã trở thành một trung tâm đô thị mới với chung cư cao tầng, trung tâm thương mại, trường học, công viên, bến xe buýt và các dịch vụ đô thị. Các dự án của các thương hiệu lớn như IKEA, Costco cùng nhiều khu mua sắm lớn xuất hiện quanh ga Shin-Misato, biến vùng nông nghiệp trước đây thành cực tăng trưởng mới của vùng Tokyo.

Điều đáng chú ý là quá trình chuyển đổi diễn ra mà không cần Nhà nước bỏ ra khoản kinh phí khổng lồ để thu hồi đất.

Thành công của Land Readjustment thường được lý giải bằng "văn hóa đồng thuận" của người Nhật. Tuy nhiên, thực tế không đơn giản như vậy.

Đến năm 2015, Nhật Bản vẫn còn 138 dự án tái điều chỉnh đất đình trệ trên 10 năm, chủ yếu do thiếu đồng thuận và khó khăn tài chính. Riêng dự án Misato-Chuo mất 4 năm để vận động người dân đồng thuận và thêm 16 năm để hoàn thành; dự án Misato Intercity cũng mất khoảng 10 năm chỉ để đạt được sự thống nhất ban đầu. Ở thành phố Omiya, chính quyền đã tổ chức tới 935 cuộc họp trong 8 năm nhằm giải thích, đối thoại và điều chỉnh phương án trước khi triển khai 13 dự án.

Bài học lớn nhất từ Nhật Bản là giá trị đất ven sông không chỉ đến từ quy hoạch hay đầu tư hạ tầng, mà còn được tạo dựng bằng sự đồng thuận xã hội. Khi người dân trở thành một phần của quá trình phát triển, đất đai không còn là đối tượng phải thu hồi, mà trở thành nguồn lực chung để kiến tạo những không gian đô thị có giá trị bền vững.

Nội dung: Cẩm Anh | Thiết kế: Đức Hà