Trước “làn sóng” trả mặt bằng kinh doanh: Giải pháp nào để đôi bên cùng vượt khó?

Những con phố từng được mệnh danh là “đất vàng” trong hoạt động kinh doanh, buôn bán nay trở nên đìu hiu với hàng loạt tấm biển “cho thuê cửa hàng”.

Mặt bằng bỏ trống kéo dài không chỉ gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản mà còn ảnh hưởng đến bộ mặt thương mại đô thị đồng thời đặt ra bài toán về khả năng thích ứng của thị trường trong bối cảnh kinh tế mới.

Đẹp... vẫn “ế”

Dạo một vòng quanh khu phố cổ quận Hoàn Kiếm - từ Hàng Bạc, Hàng Đào, Hàng Bồ đến các tuyến phố từng chật kín người vào giờ cao điểm như Lương Văn Can, Mã Mây - không khó để bắt gặp hàng loạt cửa hàng treo biển “cho thuê nhà”. Thậm chí, nhiều mặt bằng từng được săn đón vì vị trí đắc địa cũng đã “nằm im” cả năm trời, bất chấp việc chủ nhà đã hạ giá.

Tình cảnh tương tự cũng diễn ra tại phố Kim Mã (quận Ba Đình) - nơi từng được mệnh danh là “phố thời trang” sầm uất. Hiện tại, theo ghi nhận, có khoảng 30 cửa hàng đóng cửa, treo biển cho thuê. Các tuyến phố mua sắm quen thuộc như Phạm Ngọc Thạch, Chùa Bộc (quận Đống Đa), Dương Đình Nghệ (quận Cầu Giấy), Nguyễn Trãi (quận Thanh Xuân), Quang Trung (quận Hà Đông)... tình trạng trả lại mặt bằng cũng không ngoại lệ.

Chị Nguyễn Thị Liên - chủ một cửa hàng trên phố Hàng Bạc - cho biết: “Cửa hàng của tôi rộng 240m², rất phù hợp để kinh doanh các mặt hàng thời trang. Trước đây, giá cho thuê là 250 triệu đồng/tháng, nay tôi hạ giá xuống 100 triệu đồng/tháng đồng thời linh hoạt cho khách thuê có thể đóng 4 tháng/lần nhưng gần 5 tháng qua vẫn chưa có người thuê”.

Tại phố Nguyễn Khánh Toàn (quận Cầu Giấy), chị Lê Thị Thu Hằng chia sẻ: “Gần một năm nay tôi không có khách hỏi thuê. Cửa hàng của tôi rộng hơn 60m², tôi đã giảm giá từ 40 triệu xuống còn 30 triệu đồng/tháng, nhưng cũng chỉ có vài người đến xem rồi lại đi”.

Tương tự, anh Nguyễn Thế Trường (quận Tây Hồ) cho biết, cửa hàng của gia đình anh tại phố Cửa Bắc (quận Ba Đình), rộng gần 70m², được chào thuê với giá 55 triệu đồng/tháng, thế nhưng dù đã qua môi giới và đăng tải trên nhiều nền tảng nhưng vẫn chưa có người thuê...

Cùng thay đổi tư duy để “phá băng”

Là người đang kinh doanh thời trang tại quận Hoàn Kiếm, chị Lê Thanh Thúy cho biết, chị đã phải rời bỏ cửa hàng trên phố Hàng Bông sau nhiều năm thuê tại đây do chủ nhà tăng giá cuối năm 2024: “Dù hai bên đã thương lượng nhưng không đạt được thỏa thuận về mức giá mới nên tôi buộc phải chuyển địa điểm”.

Tương tự, anh Nguyễn Mạnh Hải - chủ một cửa hàng thời trang - cũng quyết định chuyển từ phố Đội Cấn (quận Ba Đình) về Mai Dịch (quận Cầu Giấy) để phù hợp với tình hình kinh doanh.

“Cửa hàng trước tôi thuê mặt tiền 5m, vỉa hè rộng, tổng diện tích 80m² với giá 50 triệu đồng/tháng. Những năm gần đây, tôi thấy việc bán hàng trên các nền tảng mạng xã hội rất thuận tiện trong khi lượng hàng bán tại cửa hàng không nhiều, giá thuê cao nên tôi đã chuyển địa điểm” - anh Hải chia sẻ.

Có thể nhận thấy, sự trầm lắng của thị trường cho thuê nhà mặt phố tại Hà Nội là kết quả của nhiều yếu tố kết hợp, nhưng nguyên nhân chính được cho là do tình hình kinh tế khó khăn, khiến người dân phải thắt chặt chi tiêu. Điều này dẫn đến việc buôn bán gặp nhiều trở ngại, trong khi chi phí thuê mặt bằng lại cao, khiến không ít người phải tìm kiếm các cửa hàng có mức giá thuê thấp hơn.

Bên cạnh đó, sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử và mạng xã hội đã tạo ra những thay đổi lớn trong thói quen tiêu dùng. Thay vì đến các cửa hàng trực tiếp, người tiêu dùng ngày càng ưa chuộng mua sắm online qua các nền tảng như Facebook, Shopee, TikTok, Zalo... vì sự tiện lợi và tiết kiệm thời gian.

Đối với người bán, chi phí vận hành cửa hàng online thấp hơn rất nhiều so với việc thuê mặt bằng, trả lương nhân viên, chi phí điện nước, thuế... Do đó, ngay cả tại những khu vực còn phù hợp với hình thức kinh doanh truyền thống, nếu không thể kết hợp bán online, nhiều người thuê cũng buộc phải cân nhắc lại.

Theo số liệu từ Cục Thống kê, trong 4 tháng đầu năm 2025, cả nước có khoảng 96.500 doanh nghiệp rút khỏi thị trường, tức trung bình mỗi tháng có hơn 24.000 doanh nghiệp ngừng hoạt động. Con số này phần nào phản ánh thực trạng dù ngày càng có nhiều mặt bằng treo biển cho thuê, tỉ lệ giao dịch thành công vẫn rất thấp.

Để thích ứng với nhu cầu thị trường, nhiều chủ nhà đã điều chỉnh giá cho thuê, giảm từ 20 - 50% so với thời điểm trước dịch Covid-19. Tuy nhiên, lượng giao dịch vẫn không cải thiện đáng kể.

Trước tình trạng này, ông Nguyễn Chính Thanh - Phó Chủ tịch Thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - nhận định: “Giá nhà mặt phố cho thuê dù đã giảm nhưng vẫn ở mức cao. Bên cạnh đó, sự phát triển mạnh của thương mại điện tử khiến nhu cầu thuê giảm rõ rệt. Do đó, chủ nhà cần tiếp tục điều chỉnh giá thuê xuống thêm một bậc nữa để hỗ trợ doanh nghiệp trong giai đoạn buôn bán còn nhiều khó khăn như hiện nay”.

Một vấn đề đáng lưu ý khác là yêu cầu thanh toán cứng nhắc từ phía chủ nhà. Nhiều nơi vẫn áp dụng hình thức thanh toán 6 tháng/lần, thậm chí 1 năm/lần, trong khi phần lớn khách thuê hiện nay là các hộ kinh doanh nhỏ lẻ hoặc các thương hiệu nội địa quy mô vừa - những đối tượng khó có khả năng đáp ứng điều kiện tài chính như vậy.

Bà Hoàng Minh Nguyệt - Giám đốc cao cấp, Bộ phận Cho thuê thương mại, Savills Hà Nội - chia sẻ: “Trong bối cảnh hiện nay, bên cho thuê cần linh hoạt hơn trong cả mức giá và điều khoản thanh toán thì mới có thể thu hút được khách thuê”.

Bên cạnh đó, theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản, hiện nay không ít mặt bằng cho thuê tại Hà Nội chưa đáp ứng được các yêu cầu kỹ thuật tối thiểu. Nhiều mặt bằng không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, thiếu chỗ đỗ xe, không gian chật hẹp, thiếu ánh sáng tự nhiên và bất tiện trong việc tiếp cận. Trong khi đó, người thuê - đặc biệt là các thương hiệu lớn hoặc đơn vị kinh do-anh dịch vụ - ngày càng trở nên kỹ tính và khắt khe hơn trong việc lựa chọn mặt bằng.

Chuyên gia bất động sản Nguyễn Văn Dũng nhận định: “Thị trường hiện nay không còn là thời của bên cho thuê áp đặt điều kiện nữa, mà người thuê mới là bên quyết định. Nếu chủ nhà không chịu cải tạo, nâng cấp mặt bằng, họ sẽ rời đi”.

Thực tế cho thấy, thị trường mặt bằng cho thuê khó có thể phục hồi nếu chỉ trông chờ vào việc “hết khó khăn” hay “khách tự tìm đến”. Điều cần thiết lúc này là một sự thay đổi tư duy toàn diện, trong đó cả chủ nhà và người thuê cần cùng chia sẻ quan điểm “hợp tác cùng phát triển”. Đặc biệt, chủ sở hữu bất động sản cần đóng vai trò chủ động, linh hoạt hơn trong chiến lược kinh doanh mặt bằng.

Các chuyên gia cũng đưa ra nhiều giải pháp để thích nghi với xu hướng mới. Trong đó, tái cấu trúc mặt bằng là hướng đi được khuyến nghị: Chia nhỏ diện tích để cho nhiều đơn vị cùng thuê; chuyển đổi công năng sang các mô hình hiện đại như showroom kết hợp kho hàng, không gian làm việc chung (co-working space), studio sáng tạo hoặc cửa hàng bán hàng đa kênh. Ngoài ra, việc kết nối giữa kinh doanh trực tiếp (offline) và trực tuyến (online), tận dụng vị trí thuận lợi để làm điểm giao hàng, trải nghiệm sản phẩm, hoặc quảng bá thương hiệu cũng là những phương án mang tính đột phá.

Về phía Nhà nước, các cơ quan quản lý cần đóng vai trò hỗ trợ thông qua việc minh bạch thông tin quy hoạch, hướng dẫn quy trình cải tạo đảm bảo tiêu chuẩn an toàn (nhất là phòng cháy chữa cháy), điều chỉnh chức năng sử dụng đất phù hợp với thực tế kinh doanh hiện nay... để tạo hành lang pháp lý cho thị trường cho thuê vận hành hiệu quả.

Thị trường cho thuê mặt bằng tại Hà Nội đang bước vào giai đoạn “tái cơ cấu bắt buộc”. Trong bối cảnh thương mại truyền thống không còn giữ vai trò thống trị như trước, nếu các chủ sở hữu bất động sản không nhanh chóng thích ứng, thì ngay cả tài sản giá trị cao cũng có thể trở thành gánh nặng tài chính. Tư duy “cho thuê là hợp tác cùng phát triển”, thay vì cách tiếp cận cứng nhắc kiểu cũ, chính là chìa khóa để cả bên cho thuê lẫn người thuê cùng vượt qua giai đoạn khó khăn này. Chỉ khi các bên cùng thay đổi, cùng tìm được tiếng nói chung, thì những mặt bằng từng là “điểm vàng” trên các tuyến phố lớn Hà Nội mới có thể được “thắp sáng” trở lại, góp phần làm sống động thêm diện mạo kinh tế đô thị.