TP Hồ Chí Minh: Tốc độ cải tạo chung cư cũ rất chậm

Tắc vì vốn chưa thông

Tháng 11-2021, UBND thành phố Hồ Chí Minh ban hành quyết định xác định sẽ bố trí khoảng 500 tỷ đồng từ ngân sách đến năm 2025 để hoàn tất việc cải tạo, sửa chữa 246 chung cư cấp B, C (66 chung cư cấp C, 180 chung cư cấp B) còn lại của giai đoạn 2016-2020. Tuy nhiên, tính đến tháng 11-2023, mọi thứ vẫn án binh bất động.

Theo Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh, nguyên nhân chính là do thành phố chưa bố trí được vốn để thực hiện. Một phần nguyên nhân do chỉnh trang và đô thị không nằm trong các chương trình đột phá, trọng điểm phát triển thành phố giai đoạn 2020-2025.

Ông Vương Nghĩa Dũng, cư dân ngụ tại chung cư cũ 23 Lý Tự Trọng (quận 1, thành phố Hồ Chí Minh) cho biết: “Chung cư này đã xuống cấp trầm trọng. Hội nghị nhà chung cư đã thống nhất hướng cải tạo và lựa chọn nhà đầu tư. Chúng tôi mong được giải quyết sớm".

Với những chung cư xuống cấp nghiêm trọng, cần xây mới, thành phố chỉ có thể huy động vốn doanh nghiệp. Tuy nhiên, khi triển khai lại vướng tỷ lệ sự đồng thuận của các hộ dân và vướng quy định khi cải tạo các diện tích thuộc sở hữu nhà nước trong các chung cư này.

Một ví dụ điển hình cho thực tế này là các vấn đề liên quan đến chung cư số 440 đường Trần Hưng Đạo, phường 11, quận 5. Đây là chung cư nhỏ với 21/23 hộ dân trong tòa nhà 5 tầng được xây dựng trước năm 1975 trên diện tích đất hơn 241m2. Từ năm 2017, chung cư này đã được xếp vào diện xuống cấp nghiêm trọng (cấp D). Tuy nhiên, phải mất đến 6 năm vận động, thuyết phục, các hộ dân sống tại đây mới đồng thuận di chuyển đến nơi tạm cư, chờ chính quyền tìm hướng giải quyết phù hợp.

“Chúng tôi băn khoăn là bởi khi rời đi, biết sẽ không về được nơi cũ, bởi diện tích quy hoạch cho xây mới chỉ hơn 170m2, không phù hợp xây chung cư. Liệu chính quyền có thể bán đấu giá đất đó, chi trả đền bù cho các hộ dân tìm sinh kế mới hay không? Gần 1 năm sau khi chúng tôi rời đi, vẫn chưa có hướng xử lý chung cư", ông Vương Khải Tú, một cư dân chung cư 440 Trần Hưng Đạo chia sẻ.

Chung cư 440 Trần Hưng Đạo (quận 5) nằm trong 16 chung cư cấp D xuống cấp nghiêm trọng của thành phố Hồ Chí Minh. Hiện, thành phố đã di dời được toàn bộ các hộ dân tại 7 chung cư; di dời dở dang 319/566 hộ dân tại 5/16 chưng cư; chưa di dời 4/16 chưng cư. Mới chỉ có 4 chung cư đang được đầu tư xây dựng mới (1.440 căn hộ).

Tìm hướng giải quyết

Theo Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh, hiện chưa có đột phá trong chính sách cải tạo chung cư cũ. Vì vậy, nhiều khả năng không thể hoàn thành mục tiêu cải tạo chung cư cũ như kế hoạch đã đề ra.

Để giải quyết vấn đề này, đầu tháng 11-2023, Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh đã có văn bản đề nghị Sở Tài chính tổng hợp, tham mưu UBND thành phố về nhu cầu kiểm định, sửa chữa chung cư cũ trên địa bàn. Cụ thể: Có 349 chung cư (cấp B, C) cần sửa chữa với tổng mức đầu tư là gần 294 tỷ đồng. Trong đó, kiểm định 104 chung cư cần 12,8 tỷ đồng; sửa chữa 245 chung cư cần 280,8 tỷ đồng.

Theo Sở Xây dựng, trước mắt sẽ ưu tiên cải tạo sửa chữa 4 chung cư cũ đã lựa chọn được chủ đầu tư thông qua hội nghị nhà chung cư gồm: 23 Lý Tự Trọng (quận 1), 128 Hai Bà Trưng (quận 1), Nakyco (quận Tân Phú) và 6 Bis Nguyễn Tất Thành (quận 4). Cụm 8 chung cư lô số Thanh Đa (quận Bình Thạnh) đã thực hiện lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu thầu. 2 chung cư do Nhà nước thực hiện đầu tư xây dựng là chung cư 440 Trần Hưng Đạo (quận 5) và 119B Tân Hòa Đông (quận 6).

Tuy nhiên, để công tác cải tạo chung cư cũ được triển khai tốt hơn, Sở Xây dựng đã tham mưu UBND thành phố Hồ Chí Minh kiến nghị Bộ Xây dựng xem xét gỡ vướng một số vấn đề về pháp lý.

Đơn cử, hiện chưa có quy định cụ thể về việc công bố công khai niên hạn sử dụng nhà chung cư theo cấp công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế trước khi đưa vào giao dịch và kết luận kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư đối với toàn bộ các nhà chung cư được kiểm định khi hết niên hạn sử dụng.

Cùng với đó, cũng chưa xác định rõ trách nhiệm của chủ thể liên quan trong việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư; cơ chế ưu đãi để khuyến khích chủ đầu tư tham gia thực hiện dự án còn chưa rõ ràng, chưa đầy đủ, nên khó thu hút nhà đầu tư; trong khi áp lực cải tạo lại các chung cư cũ ngày càng tăng, nguồn lực nhà nước còn hạn chế…

Ngoài ra, Luật Nhà ở hiện tại chưa quy định cụ thể về các trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nên dẫn đến nhiều vướng mắc và cách hiểu, áp dụng pháp luật khác nhau... Nếu có quy định rõ ràng hơn, thành phố Hồ Chí Minh nói riêng và nhiều đô thị lớn trên cả nước sẽ có công cụ pháp lý hữu hiệu để cải tạo chung cư cũ.