Thúc đẩy tạo diện mạo mới cho đô thị

Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam Đào Ngọc Nghiêm:
Vướng mắc lớn nhất là sự bất cập về cơ chế, chính sách

Cải tạo chung cư cũ góp phần thay đổi diện mạo Thủ đô. Nội dung này liên quan ít nhất khoảng 10 luật và gần 10 văn bản Nghị định, Nghị quyết của Thủ tướng Chính phủ, của Quốc hội. Riêng thành phố Hà Nội cũng đã ban hành nhiều văn bản pháp luật có liên quan, thể hiện quyết tâm thực hiện việc này. Tuy nhiên, một trong những vướng mắc lớn nhất hiện nay là sự bất cập giữa các văn bản, cơ chế, chính sách.

Về việc tháo gỡ vướng mắc liên quan đến công tác bồi thường, tái định cư, giải phóng mặt bằng, hệ số K đền bù..., các chính sách trong Luật Thủ đô (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua đã thể hiện sự mạnh dạn, cố gắng, quyết tâm của Thành phố để đẩy nhanh tiến độ thực hiện.

Chẳng hạn, Luật Thủ đô (sửa đổi) quy định, việc cải tạo, chỉnh trang đô thị được phê duyệt nếu có từ 75% số chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất đồng thuận. Điều này sẽ tạo thuận lợi cho các dự án cải tạo chung cư cũ, không những thuận tiện cho nhà quản lý, chủ đầu tư mà còn nâng tầm trách nhiệm của người dân. Bởi việc cải tạo chung cư cũ không phải chỉ vì lợi ích của Thành phố mà chính là để nâng cao chất lượng sống cho người dân.

Chủ tịch UBND quận Ba Đình Tạ Nam Chiến:
Người dân sẽ được lựa chọn chủ đầu tư, giám sát thi công

Cải tạo chung cư cũ là một trong những nhiệm vụ ưu tiên hàng đầu của Thành phố nhằm chỉnh trang bộ mặt đô thị. Để bảo đảm tính khả thi của đề án, các quận, huyện được yêu cầu lập quy hoạch tái thiết đồng bộ cả khu chung cư cũ chứ không xé lẻ quy hoạch từng cụm nhà. Trên địa bàn quận Ba Đình, dự kiến đến quý IV-2024, đề án quy hoạch chi tiết tổng thể 3 khu chung cư cũ Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh mới hoàn thành và được UBND thành phố Hà Nội duyệt.

Bên cạnh đó, để đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại chung cư xuống cấp ở mức nguy hiểm, UBND quận Ba Đình đã tổ chức hội nghị lấy ý kiến cộng đồng dân cư về phương án quy hoạch chi tiết theo quy trình rút gọn cải tạo, xây dựng lại cụm nhà chung cư Thành Công gồm 5 tòa nhà G6A, G6B, G22, G23, G24. Việc công khai lấy ý kiến của các cơ quan, tổ chức, cộng đồng dân cư có ý nghĩa quan trọng để đảm bảo tính khả thi của đề án quy hoạch. Các ý kiến sẽ được Phòng Quản lý đô thị, Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng quận, các đơn vị chức năng, phường, đơn vị tư vấn tổng hợp, nghiên cứu.

Ngay sau khi đề án quy hoạch được duyệt, chính người dân sẽ lựa chọn những chủ đầu tư nào mang lại quyền lợi lớn nhất cho họ, đồng thời người dân cũng sẽ giám sát thi công công trình đảm bảo chất lượng.

Chuyên gia nghiên cứu lĩnh vực quy hoạch và xây dựng đô thị Hàn Quốc Choi Jong-Kwon:
Cần bảo đảm lợi ích hài hòa

Để cải tạo, tái thiết đô thị, đặc biệt là xây dựng lại các khu nhà cũ đã xuống cấp, Hàn Quốc đã xây dựng cơ chế, chính sách thu hút nguồn vốn, củng cố lòng tin của người dân. Các doanh nghiệp tham gia được Chính phủ hỗ trợ chi phí ban đầu thực hiện dự án, bảo lãnh vay ngân hàng trong quá trình thi công và cũng được tạo cơ chế thuận lợi trong việc bán nhà trước khi hoàn công. Người dân sau di dời, theo đúng cam kết sẽ được quay trở về nơi ở cũ với chất lượng sống được nâng cao.

Tại Hà Nội, hiện có nhiều nguyên nhân đang gây khó khăn, ảnh hưởng đến quá trình cải tạo, chỉnh trang chung cư cũ. Đó là thiếu cơ chế, chính sách, biện pháp khuyến khích đầu tư liên quan đến những dự án cải tạo chung cư cũ; chưa kể hàng loạt khó khăn liên quan đến việc lập kế hoạch, lựa chọn nhà đầu tư; thực hiện giải phóng mặt bằng, bồi thường và hỗ trợ tái định cư, thậm chí là phương án di dời đến nơi ở mới tạm thời cho chủ sở hữu, người đi thuê nhà ở...

Từ bài học của Seoul, Hà Nội muốn thực hiện thành công các dự án tái thiết thì cần xây dựng cơ chế, chính sách bảo đảm tất cả các bên tham gia đều đạt được lợi ích. Cụ thể, người dân sống trong những khu nhà chung cư cũ, nhà ở cũ được tạo dựng niềm tin rằng mình chắc chắn sẽ quay về sống trong nhà mới với chất lượng bảo đảm. Chính quyền các cấp hỗ trợ doanh nghiệp tham gia các dự án, bảo đảm để họ thực hiện thành công. Và, chi phí liên quan đến hoàn thiện cơ sở hạ tầng trong khu vực sẽ do doanh nghiệp thực hiện.

Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc Công ty CP đầu tư bất động sản Toàn cầu (GP.Invest) Nguyễn Quốc Hiệp:
Nhiều quy định thông thoáng cho chủ đầu tư

Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có nhiều điểm hết sức hợp lý. Theo đó, Chính phủ cho phép doanh nghiệp thu gom các tòa chung cư cũ nhỏ lẻ, không đủ điều kiện để cải tạo, xây dựng lại riêng biệt do các hạn chế từ quy hoạch về chiều cao, dân số. Đây là những quy định tạo điều kiện thông thoáng cho nhà đầu tư tham gia cải tạo chung cư cũ.

Ngoài ra, cơ chế bồi thường cho chủ sở hữu chung cư cũ trong Luật Nhà ở và Nghị định 98/2024/NĐ-CP giúp doanh nghiệp tham gia cải tạo chung cư cũ thấy rõ cơ chế thực hiện, không phải đi thương lượng với từng chủ căn hộ như trước. Quy định này cũng giúp người dân yên tâm hơn.

Vấn đề đặt ra với việc cải tạo chung cư cũ hiện nay là giải quyết hài hòa bài toán quy hoạch. Tại Hà Nội, việc cải tạo hàng chục tòa chung cư cũ tại Khu tập thể Giảng Võ khá thuận lợi. Nhưng tại khu tập thể Ngọc Khánh, Trung Tự, Văn Chương... có hàng trăm nhà chung cư cũ và việc cải tạo, xây dựng lại gặp nhiều khó khăn. Để giải quyết, Thành phố cần đứng ra mở đường, chủ đầu tư không tự làm được bởi chi phí làm đường vào các khu tập thể này rất lớn.