Thị trường nhà ở: Giá sẽ giảm ít hơn?

Theo nghiên cứu của CBRE, trong quý 2-2013, thị trường căn hộ bán ghi nhận số căn chào bán mới chỉ tăng khoảng 7% so với quý trước. Số căn chào bán trong nửa đầu năm 2013 chỉ bằng 36% so với 2012 và bằng 14% so với năm 2011. Tuy nhiên số căn hoàn thiện tính đến hết nửa đầu năm 2013 đã tương đương với 90% tổng số căn hoàn thành năm 2012, cho thấy các chủ đầu tư vẫn đang hoạt động tích cực trên thị trường với nhiều nỗ lực trong việc hoàn thiện dự án.

Những diễn biến trên thị trường gần đây cho thấy các chủ đầu tư ngày càng trở nên thực tế hơn trong việc tiếp cận khách hàng khi tung ra các đợt chào bán nhỏ hơn và tập trung nhiều vào phân khúc trung cấp và bình dân vốn được cho là dễ được thị trường hấp thụ hơn. Khoảng 95% các căn được chào bán trong nửa đầu năm 2013 thuộc về phân khúc trung cấp và bình dân, so với mức trung bình 70% của giai đoạn 2007-2011.

Dự án chào bán năm 2013 có giá chào thấp hơn nhiều so với giá trung bình của 5 năm trước do có sự chuyển hướng sang phân khúc bình dân và trung cấp (80% các căn được chào bán trong năm 2013 có mức giá trung bình dưới 1.000 USD/m2, trong khi đó vào năm 2011 con số này chỉ là 20%). Vấn đề hàng tồn kho khiến chủ dự án buộc phải hạ giá những dự án chào bán lại. Tuy nhiên, ngay cả khi hạ giá, chủ dự án vẫn phải tạo ra nét độc đáo để thu hút khách hàng. Một vài dự án có giá giảm khoảng 30 – 50% đã giúp nâng cao số lượng bán.

Trong quý 2 vừa qua, giá chào bán tại huyện Mê Linh giảm mạnh nhất, mức giảm trung bình là 30%. Tiếp theo sau là huyện Từ Liêm với mức giảm trung bình khoảng 20%. Thiết kế và cơ sở hạ tầng hỗ trợ xung quanh là yếu tố quan trọng quyết định mức thay đổi giá bán trên thị trường.

Quận Long Biên và huyện Hoài Đức, mức giá giảm chỉ khoảng 5-7%. Những dự án ở Cầu Giấy, Thanh Trì và Tây Hồ giá giảm nhẹ (khoảng 2-3%) do cơ sở hạ tầng xung quanh đã phát triển. Ngược lại tình hình trên, một số dự án tại Hà Đông trong quý này có mức giá tăng khoảng 10%

Bên cạnh đó, trên thị trường thứ cấp, giá chào bán đã giảm trong 8 quý liên tiếp. Tuy nhiên dấu hiệu tích cực là trong số các dự án được chào bán trên thị trường trong quý này, có đến 32% vẫn giữ mức giá ổn định so với con số 18% trong quý 1. Điều này cho thấy giá chào có thể đã chạm đáy tại một số dự án.

Nhu cầu hiện nay chủ yếu thuộc về người mua có nhu cầu để ở và các nhà đầu tư dài hạn tìm kiếm tiềm năng cho thuê, hơn là tìm kiếm cơ hội tăng giá như thời gian trước. Hầu hết người mua vẫn đang rất thận trọng mặc dù một số khảo sát thị trường tiêu dùng gần đây cho thấy niềm tin vào thị trường đang có dấu hiệu bắt đầu hồi phục, khi số lượng người quan tâm đầu tư vào thị trường chứng khoán cũng như thị trường BĐS bắt đầu tăng lên.

Đối với người mua, giá cả hiện là mối quan tâm hàng đầu vì vậy tâm lý chờ đợi vẫn đang chi phối. Tại thời điểm này, một dự án được xem là hấp dẫn khi kết hợp được các yếu tố bao gồm mức giá tốt, điều khoản thanh toán linh hoạt cùng hỗ trợ tài chính và các cam kết về chất lượng quản lý và cơ sở tiện ích tốt.

Theo dự báo của các chuyên gia, trong thời gian tới, các dự án có mức giá chào bán vào khoảng 15-20 triệu VNĐ/m2 dự kiến sẽ có tỷ lệ bán tốt nhất. Tuy nhiên, ngay cả khi ở mức giá hợp lý, khách hàng vẫn cần thấy được cam kết thực sự trong tiến độ xây dựng và chất lượng quản lý của dự án. Giá chào bán trên thị trường dự kiến tiếp tục trên đà giảm đến cuối năm 2013, tuy nhiên số lượng các dự án giảm giá sẽ ít hơn khi giá bán tiến gần đến chi phí.

Mặt khác, hiện một số nhà đầu tư đang xem xét các dự án giá rẻ hay đang gặp phải các vấn đề khó khăn về tài chính nhưng có tiềm năng phát triển trong tương lai. Quỹ là một trong những kênh đầu tư phổ biến. Theo đó, năm 2013 sẽ là một năm khả thi với những nhà đầu tư có khả năng về tài chính để đầu tư vào các dự án đang giảm giá.