Thị trường BĐS: Tiềm ẩn hàng loạt nguy cơ

Giá giao dịch gấp đôi chi phí thực
Theo đánh giá của Tổ chuyên gia liên ngành Ban Chỉ đạo TƯ về nhà ở và thị trường BĐS, giá BĐS, nhất là nhà ở vẫn tăng, diễn biến phức tạp, khó kiểm soát và giá quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân và mức độ phát triển của nền kinh tế, cũng như vượt quá xa giá trị thực của BĐS. Khảo sát thực tế cho thấy, chi phí đầu tư chung cư cao tầng (20-25 tầng) tại Hà Nội (tính theo mặt bằng giá cuối năm 2009, gồm các chi phí liên quan đến đất đai, chi phí xây dựng, chi phí vốn, các khoản chi phí không chính thức cũng như mức lợi nhuận hợp lý của nhà đầu tư), khoảng 16,7-17,5 triệu đồng/m2. Trong khi trên thị trường, giá của loại chung cư này được giao dịch phổ biến ở mức 28-32 triệu đồng/m2.

Các chuyên gia cho rằng, cùng với chi phí đầu vào tăng, sự khan hiếm hàng hóa, việc thả nổi giá BĐS và hiện tượng đầu tư theo phong trào là các nguyên nhân chính đẩy giá BĐS lên cao. Mặt khác, do thiếu các thông tin để tiếp cận BĐS, nên khách hàng đã chấp nhận mua với mọi điều kiện và mọi mức giá. Ngoài ra, thị trường thiếu hàng hóa có quy mô và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu người tiêu dùng, đặc biệt thiếu loại hình nhà ở cho thuê (theo thống kê, loại hình nhà ở cho thuê chỉ chiếm 6,3% tổng số nhà ở trong cả nước).

Phụ thuộc vào chính sách tiền tệ
Trong quý I và đầu quý II-2009, cùng với việc giải ngân gói kích thích kinh tế thông qua hỗ trợ lãi suất 4%, một đợt tăng giá ngắn đã diễn ra tại Hà Nội. Đến quý III-2009, việc chờ đợi có tiếp tục gói kích thích kinh tế thông qua hỗ trợ 4% lãi suất hay không đã khiến thị trường BĐS gần như không có biến động về giao dịch và giá cả. Quý IV-2009, một số phân khúc thị trường BĐS tại Hà Nội lại có biến động, nhưng không lớn do không có tín hiệu hỗ trợ từ hệ thống ngân hàng. Đến cuối quý IV, cùng với việc thắt chặt tín dụng, thị trường BĐS trên cả nước hầu như đình trệ về giao dịch. Những diễn biến trái với thông lệ hằng năm (thường là đầu năm ít biến động, cuối năm là giai đoạn cao trào, giá cả tăng) như trên đã cho thấy, thị trường BĐS phụ thuộc vào nguồn tiền từ hệ thống ngân hàng.

Mặt khác, việc huy động vốn cho thị trường BĐS hiện có lãi suất vào loại cao nhất thế giới, cộng với thủ tục tín dụng phức tạp đã làm cho khả năng tiếp cận nguồn vốn đầu tư BĐS rất khó khăn, nhất là với hộ gia đình vay mua nhà. Nếu các yếu tố kinh tế vĩ mô không ổn định, lạm phát luôn đứng trước nguy cơ vượt ngưỡng cho phép thì khó có thể tạo dựng được một thị trường BĐS phát triển bền vững.

Tiềm ẩn những bất ổn
Trước hết, những bất ổn xuất hiện từ tình trạng giá bán bị đẩy lên quá cao. Trên thế giới, chỉ tiêu để đánh giá mức độ rủi ro trong đầu tư BĐS là tỷ số giữa số tiền mà một gia đình phải trả mỗi tháng cho việc vay mua nhà so với mức thu nhập hằng tháng của gia đình đó. Với gia đình trung lưu, tỷ số này vào khoảng 1/3, tức là mỗi gia đình dành khoảng 33% mức thu nhập hằng tháng để trả nợ tiền vay mua nhà. Trong khi ở nước ta, tỷ số trung bình khoảng 80%, phản ánh một mức độ rủi ro cao, dễ gây ra khủng hoảng nợ.

Bất ổn nữa là việc huy động vốn và mua bán nhà trả trước trong các dự án khu nhà ở, khu đô thị mới. Mua bán nhà trả tiền trước, thanh toán theo tiến độ xây dựng là một hình thức phổ biến trên thế giới. Song ở nước ta, hình thức này đang bộc lộ nhiều vấn đề ảnh hưởng đến niềm tin của khách hàng đối với thị trường BĐS. Phổ biến như chủ đầu tư giao nhà chậm so với tiến độ, chất lượng không bảo đảm như thỏa thuận ban đầu, tự ý tăng giá so với hợp đồng... Nhiều dự án đã thu tiền nhưng nhiều năm sau vẫn chưa xây dựng và với biến động giá cả, dự án không còn tính khả thi. Nhiều dự án đã lách luật trong việc huy động vốn ứng trước của khách hàng thông qua hình thức hợp đồng góp vốn kinh doanh hoặc hợp đồng đầu tư. Trong các trường hợp này, chủ đầu tư thường tự nâng giá bán BĐS so với thỏa thuận ban đầu với lý do biến động giá vật liệu xây dựng, thậm chí có hiện tượng lừa đảo khách hàng bằng hình thức góp vốn.

Mặc dù tiềm ẩn những bất ổn, song hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS vẫn thiếu tin cậy và chưa thống nhất. Thông tin về thị trường BĐS chủ yếu qua báo chí, mang tính cục bộ, thiếu thông tin chính thức từ các cơ quan quản lý nhà nước và không mang tính tổng thể, thiếu hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về BĐS phục vụ cho công tác chỉ đạo điều hành để ổn định thị trường. Vì vậy, việc đề xuất các giải pháp trong điều hành thị trường mới dừng lại ở mức xử lý tình huống, chưa phải những giải pháp cơ bản, toàn diện, lâu dài. Khi thị trường BĐS có những biến động lớn, những cơn "sốt" BĐS, các ngành chức năng chưa thể hiện được vai trò điều tiết bình ổn của mình.