Thị trường BĐS Hà Nội năm 2011: “nóng-lạnh” khó lường!

Đầu tư vào chứng khoán, vàng hay BĐS khi mà thị trường BĐS Hà Nội vẫn chưa rõ sẽ như thế nào dưới tác động của hàng loạt giải pháp nhằm kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô... đang khiến nhiều nhà đầu tư đau đầu, bất an...

Thị trường BĐS Hà Nội mấy năm gần đây vẫn hoạt động rất thiếu ổn định. Thị trường “nóng”, “lạnh” đan xen nhau khó lường. Năm 2010, Nghị định 71/2010/NĐ-CP (NĐ 71) của Chính phủ ra đời đề cập toàn diện nhiều vấn đề liên quan đến BĐS mà nhất là vấn đề vốn cho thị trường BĐS nhằm tăng độ minh bạch cho thị trường, giúp thị trường BĐS phát triển ổn định. Bước đầu, Nghị định đã có tác dụng tốt nhưng để nó thực sự phát huy vào cuộc sống chắc còn nhiều chuyện phải bàn. Hiện các nhà đầu tư rất trăn trở trước quyết định đầu tư vào đâu? Chứng khoán, vàng hay BĐS? Ngay trong thị trường BĐS nên đầu tư vào đất nền, BĐS sinh thái hay nhà chung cư các loại… hoặc là phân khúc nào trong thị trường cũng là câu hỏi không dễ trả lời chính xác!

Hấp dẫn vẫn là thị trường BĐS

Trước những biến động về tình hình kinh tế xã hội như hiện nay thì tìm cơ hội đầu tư vào thị trường nào cho hiệu quả với xác suất rủi ro nhỏ nhất là không dễ. Bước vào năm 2011, nền kinh tế Việt Nam đã gặp phải nhiều khó khăn do những bất ổn về hàng loạt vấn đề đã được tích luỹ từ nhiều năm trước đây. Thêm vào đó tình hình khủng hoảng chính trị xảy ra ở một số nước Trung Đông và Châu Phi cũng như thảm họa động đất sóng thần tại Nhật lại càng ảnh hưởng không tốt tới sự phát triển kinh tế của Việt Nam. Vì thế lạm phát đã tăng lại càng tăng nhanh khiến nhiều DN gặp khó khăn trong việc tổ chức thực hiện kế hoạch sản xuất kinh doanh của mình, mà sự phát triển của DN là yếu tố cơ bản của thị trường chứng khoán. Điều đó khiến thị trường chứng khoán lại càng thêm khó khăn, không những không hấp dẫn thêm nhà đầu tư hoặc kích nhà đầu tư bỏ thêm vốn mà còn khiến nhiều nhà đầu tư ít kinh nghiệm sớm rời thị trường. Bằng chứng là tốc độ giao dịch trên các sàn chứng khoán có biểu hiện chậm dần và chỉ số VN-Index mấy ngày gần đây luôn nằm quanh ngưỡng 460 điểm. Mặc dù Chính phủ đang áp dụng nhiều giải pháp quyết liệt xóa bỏ tình trạng đô la hóa, vàng hóa cũng như nhiều chính sách tạo điều kiện cho các DN phát triển sản xuất kinh doanh nhưng khả năng hấp dẫn của thị trường chứng khoán trong năm nay chắc vẫn còn yếu.

Còn việc đầu tư vào ngoại tệ, vàng thì lại càng phải cân nhắc kỹ bởi Chính phủ đang quyết tâm chống đô la hóa, vàng hóa trong nền kinh tế và đang tăng cường kiểm tra việc mua bán ngoại tệ quyết đưa nó vào khuôn khổ pháp luật. Cho nên đầu tư kinh doanh vào lĩnh vực này nếu không tuân thủ pháp luật thì khả năng rủi ro sẽ rất cao. Còn đối với thị trường BĐS, tuy là kênh đầu tư được báo trước sẽ gặp không ít khó khăn trong năm 2011 nhưng vẫn được xem là kênh đầu tư BĐS khả dĩ hơn cả. Từ trước tới nay, người ta thấy rằng đầu tư vào tài sản hiện hữu có tỷ suất lợi khá nhuận cao mà xác suất gặp rủi ro lại nhỏ hơn so với các loại hình đầu tư khác. Nhất là khi lạm phát đang gia tăng, thị trường vàng, ngoại tệ đang được đưa vào khuôn khổ pháp luật thì việc đầu tư vào bất động sản để giữ giá trị tài sản cũng là một cách tính khôn ngoan. Ngoài ra, thị trường BĐS thường có độ nhạy cảm cao trước các chính sách về quy hoạch, xây dựng hạ tầng cơ sở, phát triển kinh tế xã hội và những yếu tố vô hình khác tác động thúc đẩy làm sôi động thị trường hoặc ngược lại… Tuy nhiên, tính hấp dẫn của thị trường còn phụ thuộc vào tình trạng có kiểm soát được lạm phát, nền kinh tế vĩ mô có đảm bảo tính ổn định hay không nữa. Đây là những điểm có thể gây rủi ro khi đầu tư vào BĐS mà thực chất tính thanh khoản kém của thị trường trong tương lai.

Tóm lại, các nhà đầu tư nói chung nên xem xét kỹ lưỡng trước khi quyết định đầu tư vào đâu cho hiệu quả. Nhưng có thể mạnh dạn nói rằng, cơ hội cho người có nhu cầu sử dụng nhà trong dịp này là rất lớn bởi người mua có rất nhiều lựa chọn – vấn đề là giá cả phù hợp. Tất nhiên cũng còn nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư khác vào BĐS Hà Nội miễn là họ tính đến nhu cầu thực sự của tầng lớp có thu nhập trung bình và khá trong xã hội.

Đất nền “nóng” mà vẫn tiềm ẩn rủi ro

Thị trường BĐS năm 2011 sẽ phụ thuộc rất nhiều vào chính sách tài chính tiền tệ của Chính phủ bởi đây là thị trường đòi hỏi nguồn vốn dồi dào. Nhưng với những giải pháp thắt chặt chính sách tiền tệ và tài khóa, trong đó có việc kiểm tra việc mua bán USD trên thị trường tự do và đưa ra khả năng cấm kinh doanh vàng miếng tất sẽ làm cho thị trường chứng khoán, vàng ngoại tệ co lại. Do đó, nhiều người cho rằng nguồn vốn đổ vào thị trường BĐS năm nay tuy bị Nhà nước thắt chặt nhưng sẽ có các nguồn vốn khác rời các thị trường trên đổ về đây. Nhưng hiện vẫn chưa thấy xuất hiện hiện tượng này, mà theo số liệu của các chuyên gia tài chính thì từ năm 2009 đến năm 2011 ngân hàng nhà nước sẽ rút khoảng 400.000 tỷ đồng ra khỏi thị trường BĐS. Tuy nhiên, thực tế lại cho thấy thị trường BĐS Hà Nội đang có một tín hiệu lạc quan, phản ánh đúng thực chất quan hệ cung-cầu BĐS. Đó là phân khúc nhà ở giá trung bình, giá thấp có xu hướng phát triển mạnh, đặc biệt là nhà ở cho người thu nhập thấp ở đô thị và phân khúc nhà ở cho thuê.

Trong những tháng đầu năm 2011, hàng nghìn căn hộ chung cư loại này của công ty Vinaconex Xuân Mai, Tổng Công ty Thủy tinh và Gốm xây dựng (Viglacera)… đã được đưa ra giao dịch trên thị trường mà vẫn không đủ đáp ứng nhu cầu của người nộp đơn xin mua. Được biết gần đây, các dự án nhà thu nhập thấp lại tiếp tục đưa các căn hộ ra bán như tại Khu đô thị mới Sài Đồng (quận Long Biên) sẽ tiếp tục cung cấp khoảng 800 căn; khu đô thị mới Đặng Xá (Gia Lâm) khoảng 1.000 căn; khu nhà ở Đại Mỗ (Từ Liêm) gần 200 căn và khu Kiến Hưng (quận Hà Đông) hơn 860 căn. Giá cả của chung cư loại này đang được đề nghị bán với giá từ 10-12 triệu đồng/m2. Mức giá này được xem là phù hợp với các đối tượng này. Ngoài ra, việc giao dịch các căn hộ có giá trung bình dành cho người thu nhập khá cũng rất lạc quan, các căn hộ có diện tích vừa phải (70-90m2) thuộc các dự án theo đường Lê Văn Lương kéo dài, dọc đường 32, các dự án vùng nội đô… với mức giá từ 16 triệu đến 25 triệu đồng/m2 vẫn tiếp tục hết hàng. Duy chỉ có các chung cư cao cấp như RoyalCity (Nguyễn Trãi), Cleve (Hà Đông); GoldenPalace (Mễ Trì)… có tỷ lệ bán thành công không cao, đặc biệt là các dự án có giá từ 1.800USD/m2 trở lên. Cho nên nhiều dự án BĐS của các nhà đầu tư nước ngoài đang tính đến việc dịch chuyển từ căn hộ cao cấp về căn hộ trung cấp. Do sự điều tiết của thị trường nên khả năng dư thừa chung cư trong vài năm tới cần phải tính đến nhưng rất khó xảy ra dù nguồn căn hộ do giới đầu cơ chiếm không nhỏ. Vì thế trong giai đoạn này thị trường chung cư là của những người có nhu cầu mua để ở còn giới đầu cơ sẽ tiếp tục giải phóng hàng vì càng để lâu càng không hiệu quả.

Khảo sát sơ bộ trên thị trường BĐS Hà Nội hiện nay thì đất nền đang có dấu hiệu làm giá và sốt một cách bất thường trên nhiều hướng khác nhau. Tình trạng quy hoạch thành phố Hà Nội chưa được phê duyệt chính thức, thông tin dự án nào được triển khai, dự án nào phải dừng lại chưa được cấp thẩm quyền công bố minh bạch nên càng làm thị trường đất nền trở nên “bí ẩn” .Hơn nữa, lãi suất tiết kiệm đang bị khống chế, thị trường vàng, ngoại tệ đang chờ chính sách mới và bị kiểm tra gắt gao trong khi lạm phát 3 tháng đầu năm đã vượt 6% nên nhiều người dân lo lắng khi phải nắm giữ lượng tiền lớn. Với tâm lý đó, người ta lùng sục khắp nơi để tìm đất, tìm dự án. Đặc biệt các địa phương có các tuyến đường giao thông quan trọng như Quốc lộ 32, đường trục Nam Hà Đông, Lê Văn Lương kéo dài, các vùng dự định xây các cây cầu mới cũ như Nhật Tân, Thanh Trì, Phù Đổng, các vùng dự định di dời các trường đại học... trở thành những điểm nóng của thị trường bất động sản. Nhiều dự án thực tế đang nằm trên giấy, đang ở giai đoạn tiến hành các thủ tục pháp lý cũng được nhiều người rao bán. Nguồn cung đất nền đang ngày càng trở nên khan hiếm nên đây là lúc người mua đất nền rất dễ gặp rủi ro nếu không đề cao cảnh giác.

Giải bài toán vốn đầu tư cho thị trường BĐS sao cho nó phát triển không quá nóng dễ tạo thành bong bóng BĐS lại không gây sốc làm đóng băng thị trường là rất khó khăn. Bởi nó cần một loạt các giải pháp tổng hợp, đồng bộ như giải quyết tốt vấn đề quy hoạch, tổ chức các quỹ hỗ trợ phát triển nhà ở, hỗ trợ người mua, người bán, tổ chức thị trường công khai minh bạch, chính sách thuế đối với kinh doanh BĐS, thông tin tuyên truyền về thị trường BĐS… Có như vậy mới làm thị trường BĐS phát triển tốt và qua đó góp phần ổn định nền kinh tế vĩ mô...