Thị trường bất động sản tại Hà Nội: Chung cư vào “sóng” mới, đất nền giảm hấp dẫn

Thị trường căn hộ tại Hà Nội đã và đang chứng kiến sự tăng trưởng giao dịch đầy ấn tượng. Điều này đồng nghĩa với phân khúc đất nền vốn là kênh đầu tư “vua” nay sẽ kém dần sức hấp dẫn.

Nhiều dự án chung cư mở bán sớm hơn dự kiến

Cập nhật đến hết quý IV-2024, nguồn cung căn hộ mở mới cả năm 2024 đạt khoảng 35.000 căn, cao hơn so với dự báo trước đó là 22.000-24.000 căn. Tỷ lệ hấp thụ trên các dự án mở bán lên tới 80-90% nhờ đa dạng loại hình tệp khách hàng mua để ở và đầu tư.

Do tình hình thị trường diễn biến sôi động từ giữa năm 2024, nhiều dự án được quyết định mở bán sớm hơn dự kiến, khiến tổng nguồn cung năm 2025 đạt khoảng 29.000 căn hộ - giảm nhẹ so với 2024. Trong đó, khu vực phía Đông Hà Nội chiếm tới 48% tổng nguồn cung mới; khu Tây chiếm tỷ trọng thứ hai, trong khi khu vực phía Bắc và Đông Bắc nổi lên như một “vùng đất hứa” cho phân khúc chung cư.

Nhận định về thị trường căn hộ Hà Nội vào thời điểm sắp bước sang năm 2025, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng OneHousing Trần Minh Tiến đưa ra 3 lý do cho thấy chung cư tiếp tục là loại hình dẫn dắt thị trường bất động sản ở Hà Nội. Cụ thể, lượng giao dịch chung cư bao gồm loại hình sơ cấp và chuyển nhượng chiếm 55% tổng giao dịch toàn thị trường, tương đương khoảng 46.000 giao dịch. Mỗi năm, Hà Nội tăng thêm 200.000 người, nhu cầu về nhà ở ngày càng lớn.

Tiếp đó, chung cư là loại hình ở thực với mức giá tương đối dễ chịu so với nhà mặt đất, thủ tục pháp lý vay ngân hàng dễ dàng hơn đối với căn hộ đã có sổ. Trong khoảng ngân sách 3-5 tỷ đồng, chung cư vẫn sẽ được “ưu ái’ khi hầu hết dự án nằm ở mặt đường rộng; đáp ứng quy định về phòng cháy, chữa cháy; có nhiều tiện ích nội khu và quanh khu vực. Trong khi đó, với phân khúc giá tương đương, nhà đất nền sẽ chỉ mua được ở những khu vực xa trung tâm Hà Nội, hoặc trong trung tâm nhưng diện tích hạn chế và tại ngõ hẻm tương đối nhỏ.

“Cuối cùng, với sự cạnh tranh gay gắt và nhu cầu tăng cao của khách hàng, các chủ đầu tư ngày càng chú trọng nhiều hơn đến chất lượng xây dựng và tiêu chuẩn bàn giao, đi kèm nhiều chính sách bán hàng ưu đãi với gói hỗ trợ lãi suất cho vay và thanh toán giãn tiến độ hợp lý. Điều này đã giúp chung cư gần đây là một kênh đầu tư mới, thu hút thêm tệp khách hàng mua đầu tư để tích lũy và gia tăng tài sản. Dự báo giá căn hộ tại Hà Nội sẽ tiếp đà tăng trưởng. Cụ thể, giá căn hộ mới mở sẽ trung bình đạt 70 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng và phí bảo trì) - tăng 75% so với quý I-2022”, ông Trần Minh Tiến nêu.

Cùng quan điểm trên, PGS.TS Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương cho rằng, từ năm 2025 và các năm tiếp theo, phân khúc nhà chung cư vẫn là nhóm chủ lực dẫn dắt thị trường. Đặc biệt nhóm nhà ở vừa túi tiền với giá trên dưới 3 tỷ đồng cho một căn hộ diện tích 70-100m2, thậm chí là 50m2 đối với các gia đình mới sẽ là những ưu tiên lựa chọn hàng đầu.

Đất nền không còn là kênh đầu tư “vua”

Trước sự bùng nổ của căn hộ chung cư trên thị trường Hà Nội hiện nay, chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho biết, đất nền không còn là kênh đầu tư “vua”. Từ thực tế thị trường đất nền ở Hà Nội hiện nay, nhà đầu tư cần có nguồn lực tài chính lớn. Vài năm trước, đất nền ở khu vực xa trung tâm, ngõ nhỏ đều lên cơn sốt, nhiều nhà đầu tư “ôm hàng” nên mức giá đã ở ngưỡng cao. Còn hiện nay, xu hướng đầu tư đã thay đổi. Đất nền hiện chỉ dành cho những người có nhu cầu ở nhà đất thực sự hoặc mua để đầu tư lâu dài, đối với những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính. Tuy nhiên, mức lợi nhuận có thể không còn hấp dẫn như trước.

“Với người ở thực, sau khi mua đất nền sẽ phải chịu thêm chi phí xây dựng, cải tạo nhà ở nên phân khúc này không là lựa chọn hàng đầu của nhiều người. Thay vào đó, họ sẽ chọn xu hướng ở một mặt bằng và sự tiện lợi của chung cư sẽ đáp ứng đầy đủ”, ông Đinh Trọng Thịnh nêu.

Theo chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh, hiện có một số quy định khiến cho nguồn cung thị trường đất nền bị hạn chế nhiều so với trước. Cụ thể, đó là chủ trương hạn chế đấu giá đất nhằm tránh hiện tượng “đầu cơ”, gây nhiễu loạn thị trường của thành phố Hà Nội. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực đã quy định quản lý chặt chẽ, hạn chế triệt để việc phân lô, bán nền tại 105 thành phố, thị xã. Các doanh nghiệp sẽ không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà phải xây nhà trước khi mở bán. Ngoài ra, quy định siết chặt các điều kiện về tách thửa tại Hà Nội sẽ góp thêm nguyên nhân khiến nguồn cung khan hiếm, giá tăng, ảnh hưởng đến sức mua của nhà đầu tư.

Từ góc nhìn của doanh nghiệp, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh Ngô Hữu Trường cho rằng, đầu tư vào đất nền là một kênh hấp dẫn song hiện tại không phải là thời điểm tốt do giá thị trường đang ở mức cao, đòi hỏi phải có một nguồn vốn lớn để theo đuổi phân khúc này, cũng như một chiến lược đầu tư rõ ràng để tránh rủi ro. Trong khi đó, việc khách hàng, đặc biệt là người trẻ tuổi hướng dòng tiền đầu tư vào phân khúc căn hộ cho thuê nhằm tạo nguồn thu ổn định lại là lựa chọn phù hợp hơn trong thời điểm hiện tại.