Thị trường bất động sản dọc Vành đai 4 đang bước vào giai đoạn "sàng lọc"

Phóng viên Cơ quan Báo và Phát thanh, Truyền hình Hà Nội đã có cuộc trao đổi với TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, để hiểu rõ hơn về xu hướng này.

- Thưa ông, sau khi dự án Vành đai 4 bước vào giai đoạn tăng tốc thi công, thị trường bất động sản dọc tuyến đã có nhiều chuyển biến tích cực. Ông nhìn nhận như thế nào về diễn biến này?

- Đây là diễn biến hoàn toàn phù hợp với quy luật của thị trường. Trong nhiều năm qua, những dự án hạ tầng giao thông trọng điểm luôn đóng vai trò là "đòn bẩy" tạo ra giá trị gia tăng cho bất động sản. Vành đai 4 không chỉ là một tuyến đường giao thông đơn thuần mà còn là trục phát triển chiến lược của Vùng Thủ đô, kết nối Hà Nội với Hưng Yên, Bắc Ninh và các khu vực kinh tế trọng điểm phía Bắc.

Khi dự án bước vào giai đoạn thi công, niềm tin của nhà đầu tư được củng cố. Điều này khiến nhu cầu tìm kiếm, giao dịch bất động sản tại các khu vực hưởng lợi trực tiếp như Mê Linh, Đan Phượng, Hoài Đức, Thanh Oai hay Thường Tín tăng lên rõ rệt. Điều đáng chú ý là thị trường hiện nay phản ứng trên cơ sở những tiến triển thực tế của dự án, thay vì chỉ dựa vào thông tin quy hoạch như trước đây. Đây là tín hiệu tích cực cho thấy tâm lý đầu tư đang trở nên chuyên nghiệp và thận trọng hơn.

- Theo khảo sát, Đan Phượng và Hoài Đức đang là hai khu vực ghi nhận mức tăng giá mạnh nhất dọc tuyến Vành đai 4. Vì sao hai địa phương này lại có sức hút lớn như vậy?

- Đan Phượng và Hoài Đức hội tụ nhiều yếu tố thuận lợi cùng lúc. Thứ nhất, là lợi thế về hạ tầng. Ngoài Vành đai 4, hai địa phương này còn được hưởng lợi từ hàng loạt tuyến giao thông quan trọng như Đại lộ Thăng Long, Quốc lộ 32, các tuyến đường sắt đô thị trong tương lai cùng hệ thống đường vành đai khác.

Thứ hai, là quá trình đô thị hóa diễn ra rất mạnh. Việc triển khai mục tiêu phát triển lên quận đã kéo theo sự đầu tư đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và dịch vụ công. Thứ ba, là sự xuất hiện của nhiều khu đô thị quy mô lớn với hệ sinh thái tiện ích hiện đại. Điều này tạo nên sức hấp dẫn đối với cả người mua ở thực lẫn các nhà đầu tư trung và dài hạn.

Chính vì vậy, việc nhiều lô đất gần các nút giao Vành đai 4 tăng khoảng 10-20% so với cùng kỳ năm trước là điều có thể lý giải được. Một số vị trí đặc biệt thuận lợi thậm chí ghi nhận mức tăng cao hơn, nhưng đây vẫn chủ yếu là những sản phẩm có vị trí đẹp, pháp lý đầy đủ và có khả năng khai thác thực tế.

- Trong khi đó, một số khu vực khác cũng đang chứng kiến sự phục hồi khá rõ sau nhiều năm trầm lắng đặc biệt như Mê Linh, Thanh Oai, Thường Tín... ông đánh giá thế nào về tiềm năng của khu vực này?

- Mê Linh từng trải qua giai đoạn phát triển rất nóng rồi sau đó rơi vào thời kỳ điều chỉnh kéo dài. Chính vì vậy, mặt bằng giá tại đây vẫn còn tương đối hấp dẫn nếu so với nhiều khu vực khác của Hà Nội. Hiện nay, khi hạ tầng giao thông đang được đầu tư đồng bộ hơn, đặc biệt là Vành đai 4 cùng các tuyến kết nối với sân bay Nội Bài và trung tâm Thủ đô, Mê Linh bắt đầu thu hút sự quan tâm trở lại.

Tuy nhiên, cần nhìn nhận rằng, mức giá tại Mê Linh vẫn có sự phân hóa rất lớn, phụ thuộc vào vị trí, chất lượng hạ tầng và pháp lý của từng dự án. Những khu vực có khả năng kết nối tốt, nằm gần các trục giao thông lớn hoặc các khu đô thị đã hình thành sẽ có tốc độ tăng giá nhanh hơn. Ngược lại, những nơi hạ tầng còn hạn chế hoặc quy hoạch chưa rõ ràng sẽ khó thu hút dòng tiền.

Với Thanh Oai, Thường Tín… được đánh giá còn nhiều dư địa phát triển nhờ quỹ đất lớn và mặt bằng giá còn thấp, đây là hai khu vực có tiềm năng trong trung và dài hạn. Tuy nhiên, mức tăng giá hiện nay khoảng 5-10% là tương đối hợp lý và phản ánh đúng thực trạng thị trường. Điều đáng lưu ý là thanh khoản hiện nay chủ yếu tập trung vào các sản phẩm có pháp lý đầy đủ, quy hoạch rõ ràng - dấu hiệu cho thấy thị trường đang vận hành theo hướng lành mạnh hơn.

- Theo ông, điểm khác biệt lớn nhất giữa diễn biến hiện nay với những cơn "sốt đất" từng xảy ra trước đây là gì?

- Khác biệt lớn nhất nằm ở chất lượng của dòng tiền. Trong các giai đoạn "sốt đất" trước đây, nhiều nhà đầu tư mua bán chủ yếu theo tâm lý đám đông, chạy theo tin đồn hoặc kỳ vọng ngắn hạn, giá đất có thể tăng rất nhanh nhưng cũng giảm mạnh khi thông tin không trở thành hiện thực.

Hiện nay, nhà đầu tư đã có nhiều kinh nghiệm hơn. Họ quan tâm nhiều hơn đến tiến độ thi công thực tế của dự án hạ tầng, khả năng phát triển đô thị, quy hoạch sử dụng đất, dân cư, tiện ích và triển vọng khai thác trong tương lai.

Dòng tiền hiện nay có xu hướng lựa chọn những tài sản có giá trị sử dụng thực, có khả năng tạo dòng tiền hoặc tăng giá bền vững. Đây là bước chuyển rất tích cực, giúp thị trường phát triển ổn định hơn và hạn chế những biến động bất thường.

- Theo ông, nhà đầu tư cần lưu ý điều gì khi tìm kiếm cơ hội tại các khu vực hưởng lợi từ Vành đai 4?

- Điều quan trọng nhất là không nên đầu tư theo tâm lý đám đông. Nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ quy hoạch, pháp lý của sản phẩm, tiến độ thực tế của dự án hạ tầng cũng như khả năng phát triển đô thị của từng khu vực. Bên cạnh đó, cần đánh giá khả năng khai thác sử dụng trong tương lai thay vì chỉ kỳ vọng vào việc tăng giá trong thời gian ngắn.

Tôi cũng cho rằng nên ưu tiên những khu vực đã có dân cư, có hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đối hoàn chỉnh. Đây sẽ là những nơi có khả năng giữ giá và tăng giá bền vững hơn trong dài hạn.

Trân trọng cảm ơn ông!