Thị trường bất động sản cuối năm 2023: Tìm cách hồi phục từ vùng đáy

Chưa rõ dấu hiệu khởi sắc

Tại báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý III-2023 và 9 tháng năm 2023, Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Đất Xanh Services cho hay, thị trường bất động sản trong quý III-2023 và 9 tháng năm 2023 vẫn chưa thể “khởi sắc”. Nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ trong quý III-2023 vẫn giảm sâu so với cùng kỳ năm 2022.

Cụ thể, trong quý III-2023, nguồn cung sơ cấp (từ chủ đầu tư) đạt khoảng 38.000 sản phẩm, trong đó 90% đến từ các dự án hiện hữu (hàng tồn), chỉ 10% là nguồn cung mới.

Điển hình tại Hà Nội, nguồn cung mới căn hộ chỉ có 1.500 sản phẩm, giảm đến 66% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ trên toàn thị trường trong quý mặc dù đã có dấu hiệu cải thiện, song cũng chỉ đạt khoảng 20-22%. Tính chung trong 9 tháng năm 2023, thanh khoản vẫn tiếp tục suy giảm 15-20%.

Trong khi đó, giá bán căn hộ bình quân tại Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh vệ tinh của 2 đô thị lớn này trong quý III-2023 tăng 2-3% so với quý II-2023. Giá bán căn hộ sơ cấp bình quân tại Hà Nội là 43-58 triệu đồng/m2, tăng 3-5% so với năm 2022; tại thành phố Hồ Chí Minh là 60-80 triệu đồng/m2, tăng 2-3% theo năm.

Báo cáo thị trường bất động sản quý III-2023 của Kênh thông tin bất động sản Batdongsan.com.vn cũng nhìn nhận, thị trường bất động sản quý III-2023 và 9 tháng năm 2023 vẫn ảm đạm. Cả lượng tin rao bán nhà đất và mức độ quan tâm đều tiếp tục giảm sút so với cùng kỳ năm 2022. Trong đó, với loại hình đất nền, mức độ quan tâm tìm kiếm cũng như lượng giao dịch giảm mạnh.

Nhà thấp tầng cũng trong tình trạng giảm mạnh về cả nhu cầu và sức mua, nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh. Theo đó, trong quý III-2023, lượt tìm kiếm nhà mặt phố trên cả nước giảm 52%, biệt thự giảm 48%, nhà riêng giảm 42% so với cùng kỳ năm 2022.

Cần thời gian và sự nỗ lực

Dự báo về diễn biến của thị trường trong quý IV-2023 và thời gian tới, các chuyên gia bất động sản, tài chính nhận định, trước các động thái quyết liệt từ Chính phủ, các bộ, ngành, đặc biệt là việc Ngân hàng Nhà nước cho phép “đảo nợ” liên ngân hàng... thị trường sẽ có chuyển biến tích cực, song vẫn cần thời gian và nhiều nỗ lực trong quá trình thực thi mới có thể phục hồi.

Theo Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Hoàng Hải, 3 vấn đề chính ảnh hưởng đến thị trường bất động sản là cơ chế chính sách, vốn và việc thực thi. Thời gian qua, mặc dù nhiều chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường đã được ban hành. Tuy nhiên, để các chính sách “thẩm thấu” cần có thời gian, sự phối hợp nhịp nhàng giữa các cấp, ngành, sự ủng hộ, đồng tình của người dân.

Đánh giá việc thiếu nguồn cung nhà ở giá rẻ là “tử huyệt” của thị trường bất động sản hiện nay, Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho rằng, cần tập trung nguồn lực và có giải pháp tháo gỡ để phát triển mạnh mẽ phân khúc sản phẩm này, đưa thị trường bất động sản trở về giá trị thực. Trong đó, bên cạnh huy động các nguồn lực xã hội tham gia đầu tư phát triển nhà ở giá rẻ, Nhà nước cần thành lập quỹ cho vay nhà ở giá rẻ hoặc quỹ tín thác nhà ở giá rẻ. Cùng với đó, có chính sách hỗ trợ thiết thực đối với những đơn vị phát triển bất động sản giá rẻ, không để họ chịu thiệt thòi về tài chính so với đơn vị phát triển nhà ở thương mại.

So sánh với thời điểm quý IV-2022, các chuyên gia cho rằng, có nhiều chỉ dấu tích cực để kỳ vọng về sự phục hồi từ từ của thị trường bất động sản trong quý IV-2023 và thời gian tới. Đó là lãi suất giảm, khách hàng được hỗ trợ nhiều hơn về hạn mức tín dụng vay mua bất động sản. Niềm tin của khách hàng (nguồn cầu) đã được củng cố so với 6 tháng đầu năm 2023...

Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Đất Xanh Services Lưu Quang Tiến chia sẻ, thành phố Hồ Chí Minh đã chỉ đạo, giải quyết được 67 dự án bất động sản có vướng mắc, tương đương 37,2% so với số lượng 180 dự án ban đầu. Thành phố Hà Nội đã chỉ đạo, giải quyết được 419 dự án, tương đương 58,8% so với số lượng dự án ban đầu và đang tiếp tục giải quyết cho 293 dự án. Mặc dù pháp lý chưa được tháo gỡ triệt để, song nhiều dự án đã được “gỡ vướng”, công bố có giấy phép xây dựng trong quý III-2023. Dự kiến quý IV-2023, số lượng các dự án hoàn chỉnh pháp lý tiếp tục gia tăng, từ đó bổ sung nguồn cung cho thị trường trong tương lai.

Quý IV-2023, dự báo thị trường bất động sản sẽ bắt đầu chuyển hướng tích cực hơn so với ba quý trước. Giá bán sơ cấp (bán từ chủ đầu tư) được cho rằng sẽ ổn định, tăng nhẹ ở phân khúc căn hộ. Hiện tượng “cắt lỗ” sâu của nhà đầu tư cũng hầu như không còn.