Thêm nguồn cung, nhưng giá chung cư khó giảm

Chấm dứt giai đoạn khan hiếm nguồn cung

Theo số liệu tính toán của CBRE (đơn vị tư vấn bất động sản), thị trường chung cư ở Hà Nội trong quý III-2024 tiếp tục ghi nhận nguồn cung mở bán mới lớn, đạt xấp xỉ 8.230 căn, đến từ 11 dự án, chủ yếu là các dự án phát triển trong các đại đô thị ở phía Tây và phía Đông của thành phố. Trong đó, quý III ghi nhận 5 dự án mở bán lần đầu, phần lớn tập trung tại các quận: Nam Từ Liêm, Tây Hồ, huyện Gia Lâm và huyện Văn Giang (tỉnh Hưng Yên, giáp ranh Hà Nội).

Tính chung 9 tháng của năm 2024, tổng nguồn cung mở bán mới căn hộ chung cư đạt hơn 19.000 căn, gần gấp đôi tổng nguồn cung cả năm 2023 (khoảng 10.000 căn). CBRE nhận định, đây là tổng nguồn cung chung cư mới lớn nhất ghi nhận được tại Hà Nội trong vòng 5 năm trở lại đây. Dự kiến hết năm 2024, tổng nguồn cung sẽ đạt trên 29.000 căn hộ, tức có khả năng tăng gần gấp 3 lần so với năm 2023.

“Năm 2024 đánh dấu mốc thị trường Hà Nội chấm dứt giai đoạn khan hiếm nguồn cung, bước vào chu kỳ mới với số lượng dồi dào hơn hẳn giai đoạn 2020-2023”, Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội Nguyễn Hoài An khẳng định. Cũng theo chuyên gia này, nguồn cung chủ yếu ở các dự án khu vực phía Bắc Hà Nội. Thị trường khu vực phía Nam chưa có nhiều thay đổi. Hầu hết các chủ đầu tư bất động sản lớn đều đang tập trung nguồn lực triển khai các dự án tại Hà Nội.

Trong khi đó, tại báo cáo công bố mới đây của SAVILLS - một đơn vị tư vấn bất động sản, cũng đưa ra dự báo, từ năm 2025, khoảng 110.000 căn hộ chung cư của 106 dự án sẽ được đưa ra thị trường, song phân khúc trung, cao cấp vẫn áp đảo. Cụ thể, các căn hộ hạng B tiếp tục dẫn đầu với 54% nguồn cung tương lai. Về khu vực, các huyện: Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm và quận Hoàng Mai sẽ đóng góp 62% thị phần.

Nhiều báo cáo nghiên cứu thị trường cũng cho thấy, nhu cầu nhà ở tại các khu đô thị chất lượng cao vẫn rất lớn và thị trường vẫn có triển vọng tăng trưởng tích cực trong thời gian tới.

Mặt bằng giá vẫn trong xu hướng đi lên

Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội Nguyễn Hoài An đánh giá: "Đây là lần hiếm hoi, gần như là lần đầu tiên tôi chứng kiến thị trường chung cư Hà Nội ghi nhận tốc độ tăng giá nhanh, lại trong thời gian ngắn như vậy. Diễn biến giá bán ghi nhận xu hướng sôi động của thị trường và nhà đầu tư với các loại sản phẩm nhà ở, bao gồm cả chung cư mới mở bán và chung cư cũ”.

Một số chuyên gia bày tỏ bất ngờ khi mặt bằng giá vẫn trong xu hướng đi lên. Giá bán chung cư tại Hà Nội tăng mạnh từ quý IV-2023 đến nay đã gần trọn vẹn 4 quý. Theo dữ liệu của CBRE, tại thị trường thứ cấp, tức thị trường mua đi bán lại của các dự án, giá bán trung bình vẫn khoảng 46 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế VAT và phí bảo trì), tăng 5,5% so với quý II-2024 và tăng gần 26% so với cùng kỳ năm 2023. Giá bán này hiện chỉ cách mức giá thứ cấp chung cư của thành phố Hồ Chí Minh khoảng 2 triệu đồng/m2.

Còn tại thị trường sơ cấp - thị trường các dự án chung cư mở bán mới, giá bán trung bình khoảng 64 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), chỉ thấp hơn 3% so với mức giá trung bình hiện tại của thành phố Hồ Chí Minh, cũng tăng 26% so với năm 2023.

Phân tích dữ liệu của 10 năm trước, chuyên gia CBRE đã chỉ ra, giá chung cư tại thị trường Hà Nội tăng trung bình 2%/năm và gần như không xảy ra biến động lớn. Thậm chí, từ năm 2010 đến 2013, giá chung cư đã giảm. So sánh này chứng minh cho nhận định đợt tăng giá hiện nay là hiếm có và bất ngờ.

Nhiều dữ liệu nghiên cứu thị trường khác cho thấy, kết thúc quý III-2024, thị trường căn hộ mở bán mới tại Hà Nội ghi nhận mức giá trung bình “phá đỉnh” khi đạt gần 70 triệu đồng/m2, tăng 7,6% so với quý trước. Mức tăng này cho thấy, sức nóng của thị trường Hà Nội và khả năng tiệm cận mức giá của thành phố Hồ Chí Minh trong tương lai gần.

Nhận định về diễn biến giá bán trong thời gian tới, bà Nguyễn Hoài An nêu: “Sau năm 2024, với tốc độ tăng giá cao như vậy, chúng tôi nhận định, giá không giảm nhưng chắc chắn không tăng nhanh như giai đoạn vừa qua. Chúng tôi kỳ vọng, giá chung cư sẽ tăng khoảng từ 5% đến 8% trong năm 2025 với bối cảnh có thêm nhiều nguồn cung mới được chào bán ra thị trường". Cụ thể, nếu có thêm 30.000 sản phẩm trong năm 2025, cộng với 29.000 sản phẩm trong năm 2024, người mua có nhiều lựa chọn, khiến mặt bằng giá không tăng quá nhanh như trong năm 2024.

Trước kỳ vọng của nhiều người về giá chung cư sẽ giảm, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing Trần Quang Trung cho rằng, điều này khó khả thi vì tất cả yếu tố đầu vào của doanh nghiệp phát triển dự án, như chi phí tiền sử dụng đất theo biểu giá mới, chi phí xây dựng, đầu tư về thiết kế sản phẩm... đều đang bị đội lên. Trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm, đặc biệt ở những vị trí trung tâm, doanh nghiệp phải bỏ ra số tiền lớn để sở hữu. Khi giá đất cao, nếu phát triển các sản phẩm bình dân, doanh nghiệp sẽ lỗ. Vì vậy, các vị trí đẹp sẽ cần những sản phẩm tương xứng, điều này đồng nghĩa với việc giá chung cư sẽ khó giảm.