Thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Không để chủ đầu tư cố tình sai phạm, rồi "chỉ cần nộp phạt là xong"

Kiểm soát chặt chẽ ngay từ khi bất động sản được đưa ra bán

Phát biểu thảo luận, đại biểu Vũ Văn Tiến (Đoàn Hải Phòng) dẫn thực tế hơn 3.900 căn hộ thuộc các dự án của Tập đoàn Mường Thanh tại Hà Nội nằm trong phương án dự kiến xử lý sai phạm. Đại biểu bày tỏ trăn trở trước tình trạng vi phạm nghiêm trọng về quy hoạch, trật tự xây dựng diễn ra trong thời gian dài, khiến hàng nghìn căn hộ được đưa vào giao dịch. Người dân bỏ tiền mua, sinh sống nhiều năm nhưng nhiều gia đình vân mòn mỏi chờ được cấp sổ hồng.

Từ thực tế này, đại biểu cho rằng, việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản không chỉ nhằm tháo gỡ vướng mắc, khơi thông nguồn lực, tạo điều kiện cho thị trường phát triển mà còn phải thiết kế các quy định đủ chặt chẽ để chủ đầu tư không muốn vi phạm, không dám vi phạm và không thể vi phạm.

Trước hết, cần kiểm soát chặt chẽ ngay từ khi bất động sản được đưa ra bán. Điều 4 và Điều 19 dự thảo Luật đã quy định về công khai thông tin và điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh. Tuy nhiên, đại biểu đặt vấn đề liệu các quy định này đã đủ ngăn chặn tình trạng chủ đầu tư bán căn hộ không đúng quy hoạch, thiết kế được phê duyệt hay chưa.

Theo đại biểu, hồ sơ dự án đã xác định rõ số tầng, số lượng căn hộ, diện tích từng căn. Vì vậy, cần có cơ chế kiểm tra, đối chiếu danh mục căn hộ đưa vào kinh doanh với hồ sơ được phê duyệt. Nếu số căn hộ chào bán vượt quá số lượng được duyệt hoặc có sai lệch về thiết kế thì phải phát hiện, ngăn chặn kịp thời, không thể để người dân mua nhà, vào sinh sống rồi mới xử lý.

Đại biểu đề nghị hoàn thiện khoản 2 Điều 4 và khoản 4, khoản 5 Điều 19 theo hướng quy định rõ trách nhiệm kiểm tra, đối chiếu; công khai danh mục căn hộ đủ điều kiện bán và kịp thời cảnh báo, ngăn chặn giao dịch đối với căn hộ vi phạm. “Không thể để hồ sơ được phê duyệt một đằng, căn hộ đưa ra bán một nẻo, đến khi xảy ra chuyện thì người mua mới biết mình đã mua phải căn hộ có sai phạm”, đại biểu nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, đại biểu đề nghị luật phải buộc chủ đầu tư chịu trách nhiệm đến cùng về hậu quả do mình gây ra. Điều 5 dự thảo quy định các hành vi bị nghiêm cấm, Điều 59 quy định trách nhiệm quản lý nhà nước, nhưng cần làm rõ hơn trách nhiệm của từng cơ quan khi để xảy ra tình trạng dự án xây dựng sai quy hoạch, sai thiết kế mà chủ đầu tư vẫn bán nhà, thu tiền của người dân.

Đại biểu lưu ý, sai phạm nhỏ nếu không được phát hiện, ngăn chặn từ đầu có thể tích tụ thành sai phạm lớn. Càng để kéo dài, hậu quả càng nặng nề, việc xử lý càng phức tạp, nhất là khi liên quan đến tài sản có giá trị lớn, là chỗ ở và “của để dành” của hàng nghìn gia đình sau nhiều năm tích cóp. Không thể để chủ đầu tư cố tình vi phạm, thu lợi bất chính rồi chỉ cần nộp phạt là xong.

Vì vậy, đại biểu đề nghị rà soát Điều 5 và Điều 59, quy định rõ trách nhiệm của từng cơ quan trong phát hiện, ngăn chặn, xử lý sai phạm; đồng thời nghiên cứu chế tài đủ nghiêm, có cơ chế thu hồi khoản lợi bất hợp pháp, không để chủ đầu tư tiếp tục hưởng lợi từ những căn hộ vi phạm.

Cùng với đó, cần hoàn thiện Điều 13, Điều 15, Điều 18 và các quy định liên quan theo hướng buộc chủ đầu tư hoàn trả, bồi thường và khắc phục hậu quả do mình gây ra, nhất là trường hợp công trình phải phá dỡ, ảnh hưởng đến quyền lợi và chỗ ở của người dân.

Đề xuất cơ chế kiểm soát chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản

Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, quy định giới hạn tiền đặt cọc không quá 5% và chỉ được thu khi bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh được các đại biểu đánh giá là cần thiết để bảo vệ người mua. Tuy nhiên, các đại biểu đề nghị kiểm soát chặt cả khoản tiền đặt cọc và khoản 5% giá trị hợp đồng còn lại khi người mua chưa được cấp giấy chứng nhận.

Đại biểu Tô Ái Vang (Đoàn Cần Thơ) đề nghị tiền đặt cọc phải được chuyển vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng bảo lãnh của dự án. Chủ đầu tư chưa được rút khoản tiền này cho đến khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh và hai bên chính thức ký hợp đồng mua bán.

Đại biểu Dương Khắc Mai (Đoàn Lâm Đồng) lưu ý nguy cơ chủ đầu tư thu tiền trước thời điểm được phép dưới các tên gọi như “giữ chỗ”, “đăng ký nguyện vọng”, “phí ưu tiên”, kể cả thông qua sàn phân phối. Vì vậy, cần xác định khoản thu theo bản chất, không phụ thuộc tên gọi. Nếu khoản tiền nhằm bảo đảm giao kết hợp đồng hoặc ứng trước giá mua, thuê mua khi bất động sản chưa đủ điều kiện kinh doanh thì phải có quy định kiểm soát và xử lý tương ứng.

Về chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản, quy định tại Điều 37 và các điều khoản có liên quan, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn Hải Phòng) tán thành chủ trương mở rộng các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản được phép chuyển nhượng sẽ đáp ứng nhu cầu giao dịch hợp pháp, tăng tính thanh khoản của thị trường và bảo đảm quyền tài sản của người dân.

Tuy nhiên, khi mở rộng phạm vi hợp đồng được chuyển nhượng, đặc biệt đối với bất động sản chưa được cấp Giấy chứng nhận, cần đồng thời thiết lập cơ chế kiểm soát đủ chặt chẽ để phòng ngừa giao dịch trùng lặp và tranh chấp.

Đại biểu đề nghị bổ sung vào Điều 37 trình tự chuyển nhượng hợp đồng nguyên tắc bắt buộc xác nhận, cập nhật thông tin chuyển nhượng, trong đó xác định rõ thời điểm chuyển giao quyền, nghĩa vụ; trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc xác nhận tình trạng hợp đồng; trách nhiệm cập nhật thông tin vào hệ thống dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản; và cơ chế để các bên có quyền lợi liên quan kiểm chứng tình trạng pháp lý của hợp đồng.

Theo đại biểu, việc này cần được thiết kế theo hướng sử dụng dữ liệu điện tử, không làm phát sinh thêm thủ tục hành chính; đồng thời phân định rõ với thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản theo Luật Đất đai và Luật Nhà ở.