Tháo gỡ “nút thắt” pháp lý cho condotel

Cấp chứng nhận quyền sở hữu theo thời hạn dự án

Được đánh giá là mô hình đáp ứng thị hiếu du lịch và phù hợp với các nhà đầu tư tư nhân, theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, từ năm 2015, loại hình condotel đã gây “sốt” và phát triển mạnh trong giai đoạn năm 2016-2017. Theo đó, nguồn cung condotel năm 2016 đạt 16.000 căn, năm 2017 tăng lên 22.837 căn. Tuy nhiên, từ năm 2018 đến nay, đã ghi nhận sự sụt giảm cả về nguồn cung cũng như lượng giao dịch. Năm 2018, nguồn cung condotel chỉ là 8.507 căn. Năm 2019, con số này là 18.425 sản phẩm, song tỷ lệ hấp thụ chỉ khoảng 36,3% (6.697 giao dịch). Nguyên nhân của sự sụt giảm là do hành lang pháp lý chưa rõ ràng và niềm tin của nhà đầu tư bị lung lay...

Dưới góc độ nhà đầu tư, bà Phạm Thị Hạnh (ngõ 22 đường Lĩnh Nam, quận Hoàng Mai) chia sẻ: "Cách đây hai năm tôi đầu tư vào một căn hộ nghỉ dưỡng tại thành phố Nha Trang (tỉnh Khánh Hòa). Mặc dù đã sử dụng được 2 năm, nhưng tôi vẫn chưa có bất cứ giấy tờ pháp lý nào liên quan đến việc sở hữu căn hộ này. Tìm hiểu tôi mới biết, hiện các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng đang chịu sự điều chỉnh của 3 luật: Đất đai, Kinh doanh bất động sản, Du lịch. Tuy nhiên, các luật này đang chồng chéo, một số nội dung chưa quy định chi tiết, cụ thể... nên việc nhà đầu tư muốn được sở hữu condotel rất khó".

Trước những bất cập trên, thực hiện Chỉ thị 11/CT-TTg ngày 23-4-2019 của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, Bộ Xây dựng đã ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn về căn hộ du lịch (cuối năm 2019); Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch xác định condotel là cơ sở lưu trú du lịch; ngày 14-2-2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Công văn 703/BTNMT-TCQLĐĐ xác định rõ: Quyền sử dụng đất của dự án là có thời hạn (50-70 năm) và việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho condotel theo thời hạn dự án. 

Theo PGS.TS Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương, Công văn 703/BTNMT-TCQLĐĐ của Bộ Tài nguyên và Môi trường ra đời chấm dứt tình trạng chờ đợi, không rõ ràng về pháp lý đối với một số loại hình bất động sản mới, trong đó có condotel. Điều này đem lại các hiệu ứng: Với phía người mua, những người suy nghĩ “nếu không cho thuê được thì cùng lắm là để ở” sẽ không mua nữa mà chỉ ai thực sự có ý định đầu tư kinh doanh mới mua sản phẩm này. Về phía chủ đầu tư, sẽ chỉ bán được quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất có thời hạn, như vậy giá mua bán căn hộ sẽ dựa trên giá trị thời hạn của dự án.

Vẫn cần rõ hơn cho các mô hình 

Theo PGS.TS Nguyễn Hồng Nhung, giảng viên cao cấp Khoa Luật (Đại học Quốc gia Hà Nội), công văn hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường là cơ sở để các địa phương dễ dàng hơn trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các căn hộ condotel đủ điều kiện, từ đó mở ra cơ hội đầu tư mới, góp phần lấy lại niềm tin của nhà đầu tư. Tuy nhiên, đây mới là ghi nhận bước đầu để tới đây có những bước tháo gỡ tiếp theo, chứ chưa đáp ứng được mong chờ, kỳ vọng của thị trường, các nhà đầu tư...

Bởi, văn bản chưa bao quát hết các mô hình bất động sản đa chức năng cần được điều chỉnh như: Căn hộ văn phòng (officetel), nhà phố thương mại (shophouse), nhà phố du lịch (shoptel) và chưa tương thích với Điều 48, Luật Du lịch (có 8 loại hình cơ sở lưu trú du lịch). Đồng thời, văn bản cũng chưa thể hiện rõ bản chất của condotel liên quan đến đất xây dựng, đất thương mại dịch vụ như trong Luật Đất đai và chưa đồng bộ với quy chuẩn, tiêu chuẩn của Bộ Xây dựng liên quan đến condotel nằm trong nhà cao ốc hỗn hợp.

Khẳng định việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho condotel là cần thiết, tuy nhiên để loại hình bất động sản này “hồi sinh”, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Đỗ Viết Chiến cho rằng vẫn còn những “nút thắt” cần được tháo gỡ, trong đó cần thiết xây dựng khung pháp lý cho bất động sản đa công năng dựa trên tư duy quản lý kinh tế chia sẻ, bổ sung các quy định vào Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản về phương thức quản lý các bất động sản đa công năng.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu đánh giá, hiện vẫn còn một số nội dung chưa được xử lý tại các văn bản hướng dẫn của các bộ. Cụ thể, Bộ Tài nguyên và Môi trường; Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch mới đề cập đến loại hình condotel, biệt thự du lịch (resort villa), chưa bao gồm loại hình shoptel. Quy chuẩn, tiêu chuẩn của Bộ Xây dựng quy định condotel là “căn hộ nằm trong nhà chung cư hỗn hợp”, trong khi condotel tại các khu du lịch nghỉ dưỡng thường được xây dựng thành một tòa nhà cao tầng riêng biệt...

Vì vậy, ngoài việc sửa đổi những bất cập hiện có trong Luật Đất đai, Luật Du lịch, nên dành riêng một chương trong Luật Kinh doanh bất động sản cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, trong đó có quy định cụ thể, chi tiết về khái niệm, bản chất của từng sản phẩm, nhằm tạo sự đồng bộ, nhất quán về pháp lý.

Bà Phạm Thị Thịnh, Phó Cục trưởng Cục Đăng ký đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường): Có 2 nội dung quan trọng của Công văn 703/BTNMT-TCQLĐĐ. Thứ nhất, đây là đất thương mại, dịch vụ, thời gian thuê đất được xác định không quá 50-70 năm. Thứ hai, các dự án có công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì việc chứng nhận quyền sở hữu thực hiện theo quy định tại Điều 32 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 6-1-2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Việc minh bạch thông tin đầu vào sẽ giúp các nhà đầu tư, khách hàng tiếp cận tốt hơn khi đầu tư vào condotel.