Tháo gỡ nghịch lý cho thị trường BĐS Hà Nội

Theo các báo cáo nghiên cứu thị trường BĐS Hà Nội của một số doanh nghiệp BĐS cho thấy: Thị trường BĐS Hà Nội vẫn đang rất ảm đạm ở hầu hết các phân khúc, đặc biệt là phân khúc nhà chung cư cao cấp, biệt thự, biệt thự liền kề. Đã đến lúc cần “bàn tay” Nhà nước “giải cứu” thị trường chưa hay cứ để thị trường tự điều tiết trong khi nền kinh tế nước ta đang rất xấu, giảm phát đã rõ?

U ám và những điểm sáng của thị trường BĐS

Giá cả nhà đất đã giảm mạnh nhưng hoạt động mua bán vẫn vắng lặng. Giá nhà đất ở Mê Linh dao động từ 8-11 triệu đồng/m2, giảm gần 50% so với cuối năm 2011. Đất nền liền kề thuộc Khu đô thị Diamond Park New giá khoảng 13–14 triệu đồng/m2, giảm hơn 20%, Khu đô thị Cienco5 đang được rao bán khoảng 11 triệu đồng/m2. Các dự án ở khu vực phía Tây Hà Nội, như: Dự án Nam An Khánh, giá hiện chỉ còn 24 triệu đồng/m2, giảm tới 45% - 50% so với cuối năm 2011. Đất ở Khu đô thị mới Dương Nội giá rao bán khoảng 28 triệu đồng/m2, giảm 10 triệu đồng so với 6 tháng trước. Dự án Thanh Hà - Cienco5, giá liền kề trước đây khoảng 45 triệu đồng/m2 nay chỉ còn 22-23 triệu đồng/m2. Dự án Nam 32 năm ngoái nhiều người lùng sục với giá chào bán mức trên 30 triệu đồng/m2, dù chưa giải phóng xong mặt bằng nhưng nay không ai để ý… Theo tính toán của một số chuyên gia bất động sản thì hiệu quả của hầu hết các dự án hiện sẽ không còn nếu bán với giá như hiện nay. Còn một số dự án BĐS nghỉ dưỡng Hà Nội đang lao đao bởi đất cho thuê dài hạn…

Điểm sáng duy nhất của thị trường hiện tại đang thuộc về phân khúc nhà chung cư cũ tại các khu Thanh Xuân và một số dự án thuộc nội đô đã đầy đủ cơ sở hạ tầng chờ đón người mua nhà đến ở. Giá các căn hộ này không hề rẻ, một căn hộ đã sửa chữa ở tầng 4 Thanh Xuân có diện tích khoảng 30m2 (tính cả diện tích đã nhô ra ngoài) giá vào khoảng 900 triệu, tức 30 triệu đồng/m2.

Thị trường bất động sản đóng băng như hiện nay có nguyên do từ tình trạng đầu cơ. Trước đây, các nhà đầu cơ đã tạo ra những nhu cầu giả tạo, đẩy giá lên cao rồi mua-bán trao tay kiếm lời. Nhiều nhà đầu cơ còn vay tiền ngân hàng để gom hàng, đẩy giá rồi bán. Với hình thức mua bán như vậy đã nhanh chóng tạo ra hiệu ứng mua-bán theo đám đông tạo nên nhu cầu giả trong thị trường và làm cho những người có nhu cầu mua nhà thực không thể mua được. Đến khi nhà nước thực hiện chính sách siết chặt tín dụng nhằm ngăn chặn lạm phát và ngăn ngừa vỡ bong bóng BĐS, nhiều nhà đầu cơ đã phải trả giá do ôm hàng quá lâu. Mặc dù nợ xấu của BĐS chưa được công bố cụ thể nhưng theo ước đoán của một số nhà nghiên cứu thị trường, hiện dư nợ cho vay bất động sản vẫn xoay quanh con số khoảng 200 nghìn tỷ đồng trong hệ thống ngân hàng, với lãi suất 20%/năm... Những khó khăn của các doanh nghiệp BĐS phần nào đã phản ánh qua hoạt động cầm chừng của một số doanh nghiệp còn các doanh nghiệp kém tiềm lực thì nguy cơ phá sản đang cận kề.

Kích cầu - tháo gỡ nghịch lý thị trường BĐS?

Có thể nói cơn sốt trên thị trường BĐS đã đạt đỉnh điểm vào năm 2010, đồng thời tạo nên một mặt bằng giá mới quá cao so với nhiều nước trên thế giới. Tính đến thời điểm này, giá BĐS đã giảm đến đáy hay giá ảo vẫn là điều tranh cãi… Tuy nhiên trước tình trạng “đóng băng” lâu dài của thị trường BĐS sẽ là nguy cơ gây ra những chấn động khó lường tới toàn bộ nền kinh tế bởi đây là thị trường chiếm giữ lượng tài sản lớn nhất hiện nay. Với lý do đó, nhiều ý kiến đã đề nghị sự can thiệp của Nhà nước. Vì thế cần có cái nhìn nhận thật khách quan BĐS đang “tắc” ở đâu, khâu nào, phân khúc nào…? Rõ ràng nhu cầu nhà ở rất lớn mà hàng lại không bán được dù đã giảm giá, đó là nghịch lý cần xem xét. Vậy nên tăng vốn để xây nhà, mở dự án hay hướng vào kích cầu.

Nhiều ý kiến cho rằng không nên tăng vốn để cứu các doanh nghiệp BĐS mà nên chú ý đến kích cầu. Gần đây, Bộ Xây dựng đã kiến nghị một số giải pháp như cho người thực sự có nhu cầu mua nhà ở được vay với lãi suất thấp, tăng cường công tác quản lý, kiểm soát bảo đảm thị trường BĐS, tăng tỷ lệ nhà chung cư cao tầng, hạn chế phát triển nhà ở cao cấp. Đẩy mạnh các chương trình nhà ở xã hội trọng điểm gồm nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, nhà cho người thu nhập thấp khu vực đô thị, nhà ở cho học sinh, sinh viên, nhà ở cho các hộ nghèo ở nông thôn bảo đảm an sinh xã hội, tăng chi hỗ trợ nhà ở cho người có công… Đồng thời ủng hộ đề nghị của các doanh nghiệp xây dựng căn hộ có diện tích nhỏ từ 25-70m2 để đáp ứng nhu cầu thu nhập của đa số người dân hiện nay. Các doanh nghiệp BĐS nên tính toán và ứng dụng các công nghệ mới để hạ giá BĐS, thời điểm này doanh nghiệp chú trọng đến thu vốn chứ chưa thể nói đến lãi. Các cơ quan quản lý nhà nước, chính quyền các địa phương cần tìm cách giảm giá đất nền để góp phần hạ giá thành bất động sản. Mặt khác, đề nghị điều chỉnh sửa đổi một số chính sách về việc thu tiền sử dụng đất các dự án BĐS…

Để kích cầu có hiệu quả thì trước tiên phải tạo niềm tin cho khách hàng bằng những thông tin rõ ràng, minh bạch về giá cả BĐS, đảm bảo quyền lợi cho người mua, tránh tình trạng kiện cáo về phí dịch vụ nhà ở chung cư như đã xảy ra gần đây. Nhà nước cần có những chính sách đủ làm trấn an thị trường bằng cơ chế quản lý về giá, về thông tin dịch vụ, có chế tài bắt buộc các doanh nghiệp phải thực hiện đúng theo các thỏa thuận với người mua. Có vậy họ mới mạnh dạn bỏ tiền mua nhà hay dám vay tiền ngân hàng với lãi suất ưu đãi. Mặt khác, Nhà nước nên có chính sách ưu tiên phát triển đồng bộ cơ sở hạ tầng như: Điện, nước, trường học, chợ, giao thông… tại các dự án xa trung tâm để người mua an cư lạc nghiệp.

Có thể lạc quan với hy vọng thị trường BĐS sẽ ấm lên vào năm 2013 nếu các chính sách kích cầu được thực hiện ngay từ bây giờ trên nguyên tắc đảm bảo quyền lợi của người mua, tạo niềm tin cho người mua. Thời điểm này chính là cơ hội tốt cho những khách hàng có nhu cầu về nhà ở. Tất cả những yếu tố đó sẽ tạo nên một thị trường BĐS lành mạnh, ít biến động…