Tạo thuận lợi tiếp cận nguồn lực đất đai, thúc đẩy nguồn cung bất động sản

Theo Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, tại kỳ họp thứ tư (diễn ra từ ngày 20-10 đến ngày 15-11-2022), Chính phủ trình Quốc hội khóa XV xem xét, cho ý kiến đối với dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Dự kiến, Dự án Luật này sẽ tiếp tục được Quốc hội xem xét, cho ý kiến vào kỳ họp thứ năm (tháng 5-2023) và thông qua tại kỳ họp thứ sáu (tháng 10-2023).

Dự thảo Luật sửa đổi và bổ sung nhiều điểm đổi mới. Một trong những điểm mới được đề cập trong dự thảo Luật là bổ sung các quy định về phát triển quỹ đất với cơ chế công khai, minh bạch, bình đẳng trong giao đất, cho thuê đất nhằm huy động nguồn lực đất đai, thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường bất động sản.

Trong đó, quy định thêm các quyền để người sử dụng đất trả tiền thuê đất hằng năm được thế chấp, bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất, cho thuê lại quyền thuê đất để thúc đẩy thương mại hóa quyền sử dụng đất...

Tại các cuộc họp góp ý Luật Đất đai sửa đổi, đa số ý kiến thống nhất việc dự thảo Luật bổ sung quyền chuyển nhượng, thế chấp tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hằng năm.

Theo PGS.TS Nguyễn Thị Nga (Trường Đại học Luật Hà Nội), các quy định hiện hành có phần "khắt khe" và chưa thực sự hợp lý khi không cho phép doanh nghiệp đã được phê duyệt dự án đầu tư thuê đất trả tiền hằng năm chuyển nhượng hoặc góp vốn dự án đầu tư. Đây là rào cản pháp lý trong việc tiếp cận đất đai để thực hiện các dự án đầu tư bất động sản với tư cách là nhà đầu tư thứ cấp.

Đồng quan điểm, luật sư Lê Nết (Đoàn Luật sư thành phố Hồ Chí Minh) cho rằng, việc trả tiền thuê đất một lần hay trả tiền hằng năm về bản chất chỉ là hình thức thanh toán. Thực tế cho thấy, giá trị quyền sử dụng đất luôn tăng theo thời gian. Luật sửa đổi bổ sung quy định cho phép thế chấp và chuyển nhượng quyền sử dụng đối với đất thuê trả tiền hằng năm sẽ khuyến khích lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hằng năm, ngân sách nhà nước sẽ có nguồn tiền thu ổn định, tăng dần theo thời gian từ cho thuê đất. Ngoài ra, người dân/doanh nghiệp có thể sử dụng vốn đầu tư một cách hiệu quả không phải trả một lần một khoản tiền thuê đất quá lớn khi vừa bắt đầu lập dự án đầu tư.

Giám đốc phát triển dự án Công ty cổ phần Bất động sản Đông Nam Trịnh Thùy Trang cũng cho rằng, quy định hiện hành không chỉ cản trở các doanh nghiệp muốn tiếp cận đất đai để đầu tư bất động sản, mà còn không tương thích và thông thoáng như tinh thần mở của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đầu tư.

Cụ thể, theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, doanh nghiệp có dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, có quy hoạch tỷ lệ 1/500, thực hiện xong bồi thường, giải phóng mặt bằng, được chuyển nhượng dự án đầu tư mà không phân biệt phương thức trả tiền sử dụng đất hằng năm hay trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê.

"Sự không hợp lý đó cũng là một trong những yếu tố "châm ngòi" cho việc "lách luật" khi các doanh nghiệp thuê đất trả tiền hằng năm chuyển nhượng dự án thông qua các dạng như chuyển nhượng quyền thực hiện dự án đầu tư; thành lập công ty mẹ - công ty con, rồi chuyển dự án đầu tư từ công ty mẹ sang công ty con dưới hình thức chuyển nhượng vốn", bà Trang chia sẻ.

Theo các chuyên gia bất động sản, tại các nước phát triển, các sản phẩm bất động sản chủ yếu là sản phẩm tại dự án có hình thức trả tiền thuê đất hằng năm. Do đó, Việt Nam cần theo xu hướng phát triển các sản phẩm thế giới.

Những quan điểm đổi mới nói trên nếu được hoàn thiện, bổ sung trong dự án Luật Đất đai sửa đổi sẽ tác động tích cực tới thị trường bất động sản, tạo cơ hội mới cho các sản phẩm bất động sản có hình thức trả tiền thuê đất hằng năm, góp phần thúc đẩy nguồn cung bất động sản.