Siết chặt quy định cấp sổ hồng chung cư mini

Tuy nhiên, dưới góc độ pháp lý, để đáp ứng các tiêu chuẩn về đất, dự án xây dựng, phòng cháy, chữa cháy..., việc các căn hộ này được cấp sổ hồng sẽ không dễ dàng.

Giao dịch nhiều và "thoáng"

Nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ do các cá nhân xây dựng để bán, cho thuê (thường gọi là chung cư mini) xuất hiện nhiều năm nay. Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội, chung cư mini được “khai sinh” từ Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23-6-2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.

Tiếp đó, Luật Nhà ở 2014 thừa nhận loại hình sản phẩm này và luật hóa những quy định liên quan tại Điều 46. Về việc cấp sổ hồng cho từng căn hộ trong chung cư mini, từ Nghị định số 71/2010/NĐ-CP đến Luật Nhà ở 2014 đều thừa nhận “Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó” (Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014).

Mặc dù có quy định về việc cấp sổ hồng cho chung cư mini nhưng thực tế số lượng các dự án chung cư mini được cấp sổ cho từng căn hộ không nhiều. Lý do bởi các chủ sở hữu vi phạm quy định trật tự
xây dựng, phòng cháy, chữa cháy… Những chung cư này phần lớn do cá nhân đứng ra xin giấy phép xây dựng dưới danh nghĩa nhà ở riêng lẻ. Trong hồ sơ, tòa nhà sẽ thể hiện thiết kế cao tối đa 6 tầng để chủ sở hữu không phải làm các thủ tục thẩm duyệt, nghiệm thu về phòng cháy, chữa cháy.

"Theo quy định, trước ngày 15-5-2024 chỉ các nhà chung cư, tập thể từ 7 tầng trở lên mới phải thẩm định, nghiệm thu về phòng cháy, chữa cháy. Để tăng lợi nhuận, công trình chung cư mini thường bị xây dựng sai phép như nâng tầng, xây hết mật độ”, luật sư Phạm Thanh Tuấn nói.

Thực tế cho thấy giao dịch liên quan đến loại hình căn hộ chung cư mini trong thời gian vừa qua khá nhiều và “thoáng”. Với căn hộ chung cư mini có sổ hồng riêng từng căn hộ, các bên sẽ ký hợp đồng mua bán công chứng và sang tên cho người mua. Với căn hộ không có sổ hồng, người mua làm hợp đồng mua bán với bên bán và có thể được đứng chung tên vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hình thức đồng sở hữu cả lô đất và công trình chung cư mini. Thậm chí, hợp đồng mua bán có thể viết tay giữa các bên mà không thực hiện thêm thủ tục gì trong trường hợp những căn hộ này xây dựng sai phép.

Quy định rõ các điều kiện cấp sổ hồng

Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ ngày 1-8-2024 tiếp tục thừa nhận tính pháp lý và quy định việc cấp sổ hồng cho từng căn hộ chung cư mini trong một số điều kiện nhất định.

Đánh giá cao quy định sẽ tháo gỡ rất nhiều nút thắt trong quản lý, vận hành nhà chung cư mini, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội Nguyễn Thế Điệp nhìn nhận, đây là sản phẩm tiếp tục đáp ứng nhu cầu lớn của người dân về nhà ở giá rẻ.

“Việc cấp sổ hồng sẽ tăng tính chính danh cho chung cư mini. Đây cũng là căn cứ để các cấp chính quyền kiểm soát chặt chẽ hơn, tạo ra sự công bằng cho chung cư mini như những sản phẩm nhà ở khác. Tuy nhiên, trước khi cấp sổ hồng cho từng căn hộ cần phải làm rõ nhiều khái niệm như phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung…”, ông Nguyễn Thế Điệp phân tích.

Điều 57 Luật Nhà ở 2023 quy định, trường hợp chung cư mini từ 2 tầng trở lên có thiết kế căn hộ để bán hoặc từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê thì nhà đầu tư phải đáp ứng điều kiện về chủ đầu tư dự án nhà ở (phải thành lập doanh nghiệp, đáp ứng điều kiện về năng lực tài chính…). Với tòa nhà chung cư mini quy mô dưới 20 căn hộ, dù không phải đáp ứng điều kiện về chủ đầu tư dự án nhà ở nhưng phải tuân thủ các yêu cầu xây dựng theo quy định của Bộ Xây dựng, đáp ứng điều kiện về phòng cháy, chữa cháy và điều kiện về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ.

Cũng tại Điều 57 Luật Nhà ở 2023, Khoản 2 quy định căn hộ chung cư mini “được cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai được bán, cho thuê mua, cho thuê theo quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản”.

“Tuy nhiên, với quy định siết chặt các điều kiện thực hiện chung cư mini nêu trên thì tới đây số lượng các khu chung cư mini mới ra đời sẽ không nhiều. Việc cấp sổ hồng cho các căn hộ chung cư mini cũng không dễ thực hiện. Bởi xét về tổng thể, việc cấp sổ hồng cho chung cư mini tại các dự án mới tới đây gần như tương đương với chung cư thương mại của các doanh nghiệp đầu tư”, luật sư Phạm Thanh Tuấn nêu.

Ngoài ra, đối với những khu chung cư mini đã xây dựng và đi vào hoạt động từ lâu, việc đáp ứng các điều kiện, tiêu chuẩn xây dựng, phòng cháy, chữa cháy như các khu vực mới xây dựng là khó khả thi. Bởi vậy việc cấp sổ hồng cho loại hình căn hộ đã đi vào hoạt động sẽ càng khó hơn nữa.

Để giải quyết các vướng mắc, bất cập liên quan đến chung cư mini, giải pháp trước mắt vẫn là tăng cường kiểm tra, bảo đảm an toàn, hoàn thiện các điều kiện phòng cháy, chữa cháy cũng như cơ sở pháp lý. Về lâu dài, theo các chuyên gia pháp lý, phát triển nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập thấp, sinh viên, công nhân tại các đô thị vẫn là giải pháp căn cơ, then chốt. Bởi ngoài mục tiêu phát triển kinh tế, các dự án nhà ở xã hội còn hướng đến bảo đảm an sinh xã hội, cung cấp nơi sinh sống an toàn cho cư dân.