Sẽ không có tình trạng ''sốt đất'' trong năm 2023

Dòng vốn gây khó khăn cho thị trường

Thị trường bất động sản đã bước vào những ngày cuối cùng của năm 2022. Trầm lắng là bức tranh chung của thị trường bất động sản năm nay. Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay, theo Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính, chính là bài toán dòng vốn.

Thực tế, các chuyên gia bất động sản cho biết: Phần lớn các doanh nghiệp phát triển bất động sản hiện nay chỉ có sẵn khoảng 20% tiền mặt để giải phóng mặt bằng, còn lại 80% số tiền phát triển dự án là phải đi vay. Trong đó, hai kênh dẫn vốn quan trọng nhất là nguồn vốn tín dụng ngân hàng và trái phiếu bất động sản. Song trong năm 2022, cả hai kênh dẫn vốn này đều bị siết chặt, dẫn đến nhiều doanh nghiệp bất động sản thiếu vốn buộc phải dừng, giãn tiến độ hoặc hoãn dự án. Trong khi đó, người mua bất động sản cũng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, bị hạn chế nhu cầu vay do lãi suất ngân hàng tăng mạnh.

Bên cạnh đó, những quy định pháp lý về Luật Đất đai, Luật Xây dựng và các luật liên quan đến bất động sản còn chồng chéo, mâu thuẫn là rào cản trong việc phê duyệt dự án. Điều này càng tạo sức ép, gây khó khăn cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản.

Trong khi đó, nền kinh tế trong và ngoài nước đang gặp phải những khó khăn nhất định, tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản. Lạm phát tăng cao gây áp lực lên giá đầu vào các dự án: Chi phí tiếp cận tài chính, chi phí nguyên vật liệu... Ngược lại, bất động sản không thể tăng giá vì không bán được hàng. Điều này gây ra sức ép lớn cho thị trường bất động sản trong bối cảnh hiện nay.

Thị trường sẽ đảo chiều?

Theo các chuyên gia bất động sản, ngành Bất động sản Việt Nam đang phụ thuộc rất nhiều vào tín dụng, chủ yếu là huy động trước của người dân và gần đây là phát hành trái phiếu, bắt đầu từ năm 2021. Dù thị trường trái phiếu gần đây có những trục trặc cũng như tỷ trọng vốn chưa nhiều, tuy nhiên, phát hành trái phiếu sẽ là một xu hướng để thay thế dần thị trường tín dụng. Do đó, thị trường trái phiếu cần được đẩy mạnh theo hướng lành mạnh và được kiểm soát tốt nhất có thể để hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản hiệu quả.

Nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính vừa ký liên tiếp Công điện số 1163/CĐ-TTg ngày 13-12-2022 về thị trường trái phiếu doanh nghiệp, Công điện số 1164/CĐ-TTg ngày 14-12-2022 về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở. Trước đó, ngày 17-11-2022, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường và triển khai thực hiện các dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp.

Theo đánh giá của các chuyên gia, đây là những tín hiệu tích cực, là cơ hội để các dự án bất động sản giải quyết được bài toán dòng vốn và xử lý các vướng mắc về thủ tục pháp lý. Theo đó, thúc đẩy sự phát triển nhanh chóng của các dự án, là cơ sở để thị trường bất động sản 2023 có cơ hội hồi phục, chuyển biến, thậm chí là "đảo chiều" từ trầm lắng sang khởi sắc. Tuy nhiên, cũng có một số quan điểm cho rằng, động thái hỗ trợ từ Chính phủ cần thời gian cũng như độ trễ của chính sách. Và chỉ khi các chính sách này được thể hiện một cách rõ ràng thông qua các giải pháp và đi vào thực tế thì mới có thể giúp vực dậy niềm tin của nhà đầu tư, hồi phục thị trường.

Một tín hiệu tích cực là, theo báo cáo được Tổng cục Thống kê công bố ngày 29-12, GDP năm 2022 ước tăng 8,02% so với năm 2021. Đây là mức tăng cao nhất kể từ năm 2011, cho thấy các hoạt động sản xuất, kinh doanh đã dần lấy lại đà tăng trưởng, chính sách phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội của Chính phủ đã phát huy hiệu quả.

Nhận định về thị trường trong năm 2023, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhận định: Sang năm 2023, khi có room tín dụng mới, thị trường bất động sản sẽ dần phục hồi. Song, sẽ không có chuyện "sốt đất" xảy ra như đầu năm 2022. Dòng tiền room tín dụng mới tuy không nhiều nhưng giúp thị trường có thêm giao dịch từ người mua nhà thực và các nhà đầu tư bất động sản nhỏ lẻ.

Đồng quan điểm, PGS.TS Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương dự báo, năm 2023, thị trường bất động sản sẽ sang trang mới khi những vướng mắc về pháp lý được tháo gỡ; nhiều luật liên quan dự kiến được sửa đổi và thông qua như: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai.