Sau 1/1/2008, "giấy trắng" vẫn được giao dịch nhà đất

Ảnh minh họa

"Giấy trắng" có quyền giao dịch ngang... sổ đỏ

- Thưa ông, theo Nghị định 84/2007, từ 1/1/2008 người sử dụng đất phải có "sổ đỏ" mới được thực hiện giao dịch. Điều đó đồng nghĩa với các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (gọi chung là “giấy trắng”) sẽ bị vô hiệu hóa khi tham gia giao dịch từ thời điểm trên?

- Không phải như vậy, có 3 trường hợp sẽ vẫn được giao dịch: 

Thứ nhất, người đã có sổ đỏ đương nhiên được giao dịch bình thường.

Thứ hai, trường hợp nộp hồ sơ hợp lệ lên chính quyền trước ngày 1/11/2007 mà chưa được cấp sổ đỏ thì văn phòng đăng ký đất nhà sẽ phải cấp biên nhận cho họ. Người đó có thể mang giấy tờ xác nhận đó, đi thực hiện quyền của mình.

Trường hợp thứ 3 là người sử dụng đất chỉ cần có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (gọi chung là giấy trắng) như bằng khoán điền thổ, văn tự đoạn mãi bất động sản, văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở, tờ di chúc hoặc tờ thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở, giấy phép cho xây cất nhà của chính quyền cũ cấp trước năm 1975... thì vẫn được thực hiện các giao dịch.

- Nói như ông thì rõ ràng quy định tại Khoản 1 Điều 66 của NĐ 84 "kể từ 1/1/2008, người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận mới được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng, cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất" là mâu thuẫn với thực tế sẽ triển khai?

- Hiểu như vậy là không đúng. Xin nhắc lại là tại Khoản 2 Điều 66 Nghị định 84/2007 đã quy định rất rõ là có thêm hai đối tượng được thực hiện giao dịch, gồm: Một là trường hợp người sử dụng đất đã nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp giấy chứng nhận trước ngày 1/11/2007 mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận.

Hai là trường hợp người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 của Luật Đất đai giấy tờ về quyền sử dụng đất thì vẫn được thực hiện các giao dịch. Có nghĩa là nếu tôi chưa làm hồ sơ xin cấp giấy mà có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thì tôi vẫn được thực hiện các giao dịch.

Tuy nhiên, đối với trường hợp này, khi đăng ký việc chuyển nhượng thì cơ quan chức năng sẽ thực hiện việc đăng ký này đồng thời với việc xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tức là trường hợp này sẽ thực hiện trình tự, thủ tục theo quy định tại Điều 148 của Nghị định số 181/2004.

Việc đưa ra quy định tại Điều 66 của Nghị định 84/2007 là nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch về quyền sử dụng đất. Chúng ta biết trên thực tế nhiều hộ dân khi giao dịch cũng không cần đến sổ đỏ mà chủ yếu là do thỏa thuận của 2 bên, điều đó khiến người dân phải chịu mọi rủi ro khi gặp sự cố và nhà nước không thể bảo vệ được cho họ.

Ví dụ trường hợp khi mua bán với giá thấp, bán xong thì giá đất tăng vùn vụt, trong khi các giấy tờ giao dịch đã là tự viết giấy trao tay lại không kín kẽ khiến bên bán quay trở lại lật kèo.

- Việc thực hiện từ 1/1/2008 phải có sổ đỏ mới được giao dịch liệu có gấp gáp đối với người dân hay không?

- Không gấp gáp, vì tại Nghị định 181 đã quy định từ 1/1/2007 giao dịch phải có sổ đỏ. Tuy nhiên chủ trương này không thể thực hiện được nên phải lùi lại một năm (đến khi có Nghị định 84). 

Thực ra về cơ bản, các địa phương đã cấp được lượng sổ đỏ tương đối. Thứ nữa, những nơi người cần giao dịch cũng đã có ý thức từ rất sớm. Chỉ còn những trường hợp người dân hoặc là những vùng đồng bào miền núi từ trước đến giờ chưa bao giờ nghĩ đến việc bán mảnh đất, hoặc là chỉ để thừa kế cho các con mới chưa chuẩn bị.

Giao dịch "giấy trắng" phải có xác nhận của phường, xã

- Thực tế hiện nay không chỉ ở những vùng sâu, vùng xa mà ngay ở các thành phố lớn tình trạng người dân tiến hành mua bán trao tay cũng diễn ra rất phổ biến. Vậy sau 01/01/2008 thì các giao dịch bằng giấy trắng có buộc phải được chính quyền chứng nhận mới đủ điều kiện hợp pháp?

- Thứ nhất, người dân đã nộp hồ sơ chờ cấp sổ đỏ thì vẫn giao dịch bình thường, còn nếu giao dịch bằng giấy trắng để đúng quy định đồng thời tránh rủi ro thì phải có những loại giấy tờ theo quy định. Sau khi thỏa thuận, người bán và người mua sẽ trực tiếp lên UBND phường, xã đăng ký thủ tục chuyển quyền và nộp thuế đất và lệ phí trước bạ. Lúc đó giao dịch mới được coi là hợp lệ.

- Còn với những trường hợp người dân nộp hồ sơ theo quy định trước ngày 1/11/2007 mà thiếu một số giấy tờ thì văn phòng đăng ký đất nhà có cấp giấy biên nhận cho người dân để họ tiện việc giao dịch hay không?

- Theo quy định thì phải nộp đủ hồ sơ hợp lệ, chỉ khi có đủ hồ sơ hợp lệ thì cơ quan chức năng mới tếp nhận hồ sơ, làm giấy biên nhận cho người dân. Tức là anh phải nộp đầy đủ hồ sơ, nếu thiếu hồ sơ thì sẽ không bao giờ được tiếp nhận.

- Vậy đối với trường hợp giao dịch bằng giấy trắng khi bồi thường GPMB sẽ áp dụng mức giá như thế nào?

- Vấn đề này đã được quy định cụ thể tại Nghị định 197/2004, Nghị định 84/2007 theo nguyên tắc là anh được bồi thường nhưng phải trừ đi phần nghĩa vụ tài chính mà nếu như được cấp sổ đỏ thì anh phải thực hiện đối với nhà nước.

Đa số các trường hợp này khi được cấp sổ đỏ thì không phải nộp nghĩa vụ tài chính, do đó khi bị thu hồi đất thì họ chỉ bị trừ đi tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ, vì ở đây đã có sự chuyển nhượng.

- Nếu coi giấy trắng có "tư cách" giao dịch ngang bằng sổ đỏ thì mục tiêu cấp 100% giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dân sẽ rất khó thực hiện, chưa kể sẽ nảy sinh tình trạng khiếu kiện, thất thoát tiền thuế đất. Ông nghĩ sao?

- Không phải như vậy, đối với trường hợp không có bất cứ một loại giấy tờ về đất đai nào thì bắt buộc phải có sổ đỏ mới được giao dịch. Còn đối với trường hợp có một trong các loại giấy tờ về đất đai thì khi đăng ký chuyển nhượng cũng là lúc thực hiện luôn việc cấp sổ đỏ cho bên nhận chuyển nhượng. Do đó, quy định này thực chất là vẫn hướng tới mục tiêu hoàn thành việc cấp sổ đỏ cho dân.

Cũng cần nhấn mạnh là không bao giờ chúng ta có thể hoàn thành 100% việc cấp sổ đỏ mà chỉ đặt mục tiêu là cơ bản hoàn thành. Vì trên thực tế có nhiều trường hợp chắc chắn không thể cấp được sổ đỏ và có nhiều trường hợp đã có sổ đỏ rồi lại tiếp tục có sự chia tách, hợp thửa dẫn đến phải cấp lại sổ đỏ.

Điều quan trọng là cần phải hoàn thành sớm việc thiết lập được hệ thống hồ sơ địa chính để phục vụ cho quản lý của nhà nước về đất đai và các mục tiếu khác như thuế, quy hoạch...

- Xin cảm ơn ông! 

Theo VTCNews