Siết quản lý chung cư, chống đầu cơ và khắc phục chồng chéo pháp luật

Đại biểu Trần Thanh Hà, Phó Trưởng đoàn chuyên trách Đoàn đại biểu Quốc hội thành phố Hà Nội điều hành phiên thảo luận tại Tổ Hà Nội.

Quan tâm quyền lợi người có đất bị thu hồi, người mua nhà

Đại biểu Tô Huy Vũ (Đoàn Hà Nội) đề nghị hoàn thiện đồng bộ 3 dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), quy định rõ các quyền, nghĩa vụ, điều kiện và trách nhiệm ngay trong luật, không giao những vấn đề cốt lõi liên quan trực tiếp đến tài sản, sinh kế của người dân cho văn bản dưới luật.

Về bồi thường, hỗ trợ và thu hồi đất, đại biểu đề nghị quy định mức sàn tiền bồi thường, bảo đảm không thấp hơn giá đất tính theo bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh. Nếu tiếp tục áp dụng tỷ lệ bồi thường, tỷ lệ này cần do HĐND cấp tỉnh quyết định trong khung luật định, có cơ chế kiểm soát độc lập.

Đồng thời, cần quy định rõ tiêu chí xác định vùng phụ cận, khôi phục điều kiện về công năng phục vụ hỗn hợp và hạ tầng đồng bộ đối với dự án khu đô thị; làm rõ cách tính ngưỡng đồng thuận 75%, giao cơ quan Nhà nước kiểm tra độc lập và công khai hồ sơ.

Đối với người nông dân và nhóm yếu thế, đại biểu đề nghị khôi phục quy định người trực tiếp sản xuất nông nghiệp được tiếp tục sử dụng đất sau thời hạn 50 năm mà không phải làm thủ tục gia hạn; giữ khung hạn mức giao đất nông nghiệp trong Luật; mở rộng chính sách hỗ trợ đối với hộ mới thoát nghèo trong vòng 36 tháng và hộ trực tiếp sản xuất nhưng thiếu đất. Trường hợp Giấy chứng nhận chỉ đứng tên một người trong vợ hoặc chồng, cần có thủ tục xác nhận sự tự nguyện để bảo vệ quyền lợi của người còn lại.

Về nhà ở xã hội, đại biểu đề nghị bổ sung nghĩa vụ người mua phải ở thực trong 5 năm đầu; nghiên cứu cơ chế bán lại sau thời hạn này qua quỹ nhà ở địa phương hoặc nộp lại một phần giá trị thặng dư từ đất, tránh tình trạng người bán hưởng toàn bộ chênh lệch giá thị trường trong khi người thu nhập thấp khó tiếp cận nhà ở.

Với nhà ở cho thuê, đại biểu đề nghị cần quy định khung giá thuê của tỉnh là mức trần bắt buộc, không tính chi phí đầu tư xây dựng phần nhà ở thương mại vào giá thuê, đồng thời gắn ưu đãi cho chủ đầu tư với tỷ lệ căn hộ giá thấp dành cho công nhân và người trẻ.

Để bảo vệ người mua nhà hình thành trong tương lai, đại biểu đề nghị giữ nguyên tắc vốn vay thế chấp chỉ được sử dụng cho chính dự án đó. Trường hợp cho phép giao dịch khi chưa giải chấp, luật cần quy định điều kiện công khai tình trạng thế chấp, thỏa thuận ba bên bằng văn bản và kiểm soát dòng tiền qua tài khoản chuyên dùng.

Theo đại biểu, khoản 5% giá trị hợp đồng giữ lại phải được xác định rõ là tài sản của người mua và được bảo toàn; đồng thời, cần quy định thời hạn chủ đầu tư nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, trách nhiệm bồi thường khi chậm cấp sổ do lỗi của chủ đầu tư và việc cấp bảo lãnh trước khi ký hợp đồng với chi phí minh bạch.

Đối với quản lý, vận hành chung cư, đại biểu đề nghị khôi phục các quy định bảo vệ quỹ bảo trì, gồm tài khoản riêng, thời hạn và thẩm quyền cưỡng chế cụ thể, cấm sử dụng kinh phí bảo trì cho hoạt động quản lý vận hành và yêu cầu báo cáo tại hội nghị nhà chung cư.

Việc cho thuê căn hộ để lưu trú cần giới hạn ở hình thức lưu trú ngắn hạn, kèm điều kiện được hội nghị nhà chung cư thông qua, đăng ký lưu trú và giới hạn số khách. Luật cũng cần ghi rõ niên hạn thiết kế trong hợp đồng mua bán căn hộ, quy định tỷ lệ đồng thuận của cư dân khi lựa chọn nhà đầu tư cải tạo chung cư cũ và có cơ chế tín dụng ưu đãi dài hạn cho các hộ khó khăn.

Bảo đảm điều kiện thực hiện khi phân cấp cho cấp xã

Thảo luận về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Nguyễn Thị Thu Dung (Đoàn Hà Nội) cơ bản tán thành việc phân cấp thẩm quyền gắn với mô hình chính quyền địa phương, đồng thời đề nghị hoàn thiện các quy định về giá đất, thu hồi đất, bồi thường, tái định cư và giao dịch đất đai, bảo đảm tính minh bạch, khả thi và quyền lợi chính đáng của người dân.

Về phân cấp thẩm quyền và kế hoạch sử dụng đất quy định tại Điều 18, Điều 32 và Điều 49, đại biểu Nguyễn Thị Thu Dung cho rằng năng lực về nhân lực địa chính, pháp chế và dữ liệu giữa các xã còn khác biệt đáng kể. Nếu phân cấp rộng nhưng thiếu điều kiện bảo đảm, quá trình thực hiện có thể phát sinh sai sót, khiếu kiện và khó xác định trách nhiệm.

Do đó, đại biểu đề nghị quy định rõ các tiêu chí tối thiểu về nhân sự chuyên môn, hệ thống dữ liệu, cơ chế kiểm tra của cấp tỉnh và trách nhiệm giải trình khi phân cấp. Đối với dự án liên xã hoặc có tính chất phức tạp, cần có cơ chế phối hợp, giám sát riêng.

Về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Điều 41 đến Điều 48, đại biểu lưu ý quy định cho phép cưỡng chế thu hồi đất sau khi đã bố trí tái định cư hoặc tạm cư cần gắn với điều kiện bảo đảm đời sống người dân. Việc tạm cư kéo dài có thể ảnh hưởng đến việc học tập của trẻ em, việc làm và khả năng tiếp cận dịch vụ y tế.

Vì vậy, đại biểu đề nghị quy định nơi tái định cư phải có hạ tầng thiết yếu, bảo đảm khả năng tiếp cận trường học, cơ sở y tế và giao thông; đồng thời xác định thời hạn tạm cư tối đa, mức hỗ trợ trong thời gian tạm cư và trách nhiệm xử lý đối với dự án chậm triển khai.

Đối với đất dành cho cơ sở y tế, giáo dục, đại biểu nhấn mạnh đất trường học, bệnh viện, cơ sở giáo dục nghề nghiệp và cơ sở thực hành lâm sàng có chức năng công ích lâu dài. Nhu cầu sử dụng đất không chỉ giới hạn ở công trình chính mà còn bao gồm phòng thực hành, ký túc xá, công trình phụ trợ và diện tích phục vụ mở rộng bệnh viện.

Đại biểu kiến nghị bổ sung quy định bảo đảm quỹ đất hạ tầng xã hội đồng bộ khi phát triển khu dân cư; ưu tiên sử dụng đất hiệu quả cho cơ sở giáo dục, y tế; công khai điều kiện miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tránh đánh đồng hoạt động công ích với kinh doanh bất động sản thuần túy.

Thảo luận về cơ chế xác định giá đất trong dự án Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Hòa thượng Thích Bảo Nghiêm cho rằng, việc áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh có thể đơn giản hóa quy trình, rút ngắn thời gian xác định nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, cần có cơ chế xử lý những trường hợp bảng giá đất chưa phản ánh phù hợp giá trị thực tế, tránh làm giảm quyền lợi của người có đất bị thu hồi.

Đại biểu đề nghị quy định ngay trong Luật các nguyên tắc xác định tỷ lệ bồi thường và hệ số điều chỉnh giá đất; giao HĐND cấp tỉnh quyết định tỷ lệ bồi thường trong khung nguyên tắc do luật quy định, trên cơ sở đề xuất của UBND cùng cấp, bảo đảm công khai, minh bạch và trách nhiệm giải trình.

Về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đại biểu đề nghị làm rõ ngay trong Luật các điều kiện được bồi thường, nguyên tắc xác định suất tái định cư tối thiểu, trách nhiệm bố trí tái định cư hoặc tạm cư trước khi cưỡng chế và trách nhiệm khi chậm chi trả bồi thường. Theo đại biểu, chính sách không chỉ bảo đảm người dân nhận được tiền bồi thường mà còn phải giúp họ tạo lập chỗ ở mới, duy trì sinh kế và ổn định cuộc sống.

Đối với việc phân cấp thẩm quyền quản lý đất đai cho cấp xã, đại biểu nhất trí chủ trương phân cấp, phân quyền gắn với đơn giản hóa thủ tục hành chính, song nhấn mạnh cần bảo đảm năng lực chuyên môn, nhân lực, cơ sở dữ liệu và cơ chế kiểm soát. Luật cần quy định rõ tiêu chí, phạm vi phân cấp, trách nhiệm hướng dẫn, kiểm tra của cấp tỉnh và cơ chế xử lý sai phạm.

Riêng với Hà Nội, đại biểu đề nghị bảo đảm tính thống nhất giữa Luật Đất đai và Luật Thủ đô. Đối với những nội dung đã được xác định đầy đủ trong Quy hoạch tổng thể Thủ đô và đáp ứng yêu cầu pháp luật, cần nghiên cứu cơ chế sử dụng trực tiếp, tránh thủ tục lập, xác nhận hoặc phê duyệt trùng lặp, kéo dài thời gian thực hiện dự án.

Về thu hồi đất vùng phụ cận các công trình kết cấu hạ tầng, nhất là khu vực phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng, đại biểu đề nghị quy định rõ các tiêu chí về phạm vi, mục đích thu hồi, phương thức khai thác và phân phối lợi ích tăng thêm từ đất đai, qua đó vừa tạo điều kiện phát triển đô thị, vừa bảo đảm quyền lợi của người có đất bị thu hồi.