Phát triển nhà ở tại khu vực đô thị chủ yếu được thực hiện theo dự án

Nghiêm cấm huy động vốn khi chưa đủ điều kiện

Dự thảo Luật nghiêm cấm cản trở việc thực hiện trách nhiệm quản lý nhà nước về nhà ở, việc thực hiện quyền, nghĩa vụ về sở hữu, sử dụng và giao dịch về nhà ở của tổ chức, cá nhân; quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị và nông thôn, quy hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt.

Nhà nước cũng nghiêm cấm ký kết văn bản huy động vốn, thực hiện huy động vốn phục vụ cho phát triển nhà ở khi chưa đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc tiền mua nhà ở trả trước cho phát triển nhà ở…

Theo dự thảo Luật, việc phát triển nhà ở phải đặt trong mối liên hệ liên ngành, liên cấp, liên vùng, gắn với quy hoạch đô thị, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển khu công nghiệp, giao thông công cộng, thị trường lao động và quản lý dân cư, phù hợp với nhu cầu về nhà ở của các đối tượng và điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước, địa phương, vùng, miền trong từng thời kỳ.

Đồng thời, phù hợp với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị và nông thôn, quy hoạch phát triển nhà ở trong từng giai đoạn của địa phương, bảo đảm đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; phát triển nhà ở trên cơ sở sử dụng tiết kiệm các nguồn lực; tăng cường công tác quản lý xây dựng nhà ở.

Đối với khu vực đô thị, việc phát triển nhà ở chủ yếu được thực hiện theo dự án, trong đó ưu tiên phát triển nhà chung cư, có các cơ cấu loại hình, diện tích nhà ở phù hợp với nhu cầu của thị trường; phát triển chủ yếu nhà chung cư để cho thuê tại các khu vực đô thị, khu vực phát triển theo mô hình TOD, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất và các khu vực tập trung đông dân cư. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể các địa điểm, vị trí phải phát triển nhà ở theo dự án…

Đề xuất thay cấm bán tuyệt đối bằng cơ chế chuyển nhượng có kiểm soát

Góp ý vào dự án Luật, luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội cho rằng, cần làm rõ vị trí pháp lý và mối quan hệ giữa quy hoạch phát triển nhà ở với quy hoạch đô thị và nông thôn, theo hướng xác định rõ quy hoạch phát triển nhà ở là công cụ dự báo nhu cầu, phân bổ nguồn lực và định hướng phát triển nhà ở trên địa bàn; không phải là một cấp quy hoạch trong hệ thống quy hoạch đô thị và nông thôn.

Đồng thời, cần quy định rõ nguyên tắc: “Quy hoạch phát triển nhà ở phải phù hợp với quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; trường hợp có khác biệt thì thực hiện theo quy hoạch đô thị và nông thôn được phê duyệt.”

Dự thảo Luật Nhà ở quy định bên mua nhà ở thương mại giá phù hợp không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể từ ngày nhận bàn giao nhà ở. Còn với nhà ở xã hội, dự thảo Luật quy định bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở trong thời hạn theo quy định của Chính phủ.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng, việc áp dụng hai cơ chế khác nhau đối với các loại hình nhà ở có cùng mục tiêu chính sách là chưa thật sự hợp lý và làm giảm tính linh hoạt trong quá trình điều hành.

Vì vậy cần sửa đổi theo hướng bỏ quy định cứng về thời hạn tối thiểu 5 năm, thay bằng quy định: "Bên mua nhà ở thương mại giá phù hợp không được bán lại nhà ở trong thời hạn theo quy định của Chính phủ" để bảo đảm thống nhất với cơ chế áp dụng đối với nhà ở xã hội và tạo điều kiện cho Chính phủ chủ động điều chỉnh thời hạn phù hợp với từng giai đoạn phát triển của thị trường.

Bên cạnh đó, dự thảo Luật chưa phân biệt bản chất giữa các nhóm đối tượng được mua nhà ở xã hội, áp dụng chung cơ chế hạn chế chuyển nhượng đối với mọi đối tượng mua nhà ở xã hội, trong đó có người bị Nhà nước thu hồi đất nhưng chưa được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở.

Đây là nhóm đối tượng có tính chất đặc thù, họ được mua nhà ở xã hội mà không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và điều kiện về thu nhập, nhằm bảo đảm quyền và lợi ích của người bị Nhà nước thu hồi đất. Vì vậy, việc áp dụng cùng cơ chế hạn chế chuyển nhượng như đối với các nhóm chính sách xã hội khác chưa phản ánh đúng bản chất của chính sách và cần được nghiên cứu theo hướng có cơ chế riêng.

Đề cập đến loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp, luật sư Vũ Khánh Din, Giám đốc điều hành Công ty Luật TNHH ZNA nhìn nhận, khoảng trống lớn nhất hiện nay nằm ở nhóm có thu nhập trung bình, thu nhập vượt ngưỡng chính sách nhà ở xã hội nhưng chưa đủ sức mua nhà ở thương mại. Dự thảo Luật đã nhận diện đúng “phân khúc bị bỏ trống” này, nhưng cơ chế hiện tại mới kiểm soát đầu vào và biên lợi nhuận, chưa bảo đảm đầu ra thật sự phù hợp với thu nhập.

Vì vậy, luật sư Vũ Khánh Din cho rằng, cần định nghĩa “giá phù hợp” theo hướng: Giá bán tối đa là mức thấp hơn giữa chi phí hợp lý, hợp lệ đã chuẩn hóa cộng lợi nhuận và trần giá theo địa phương được công bố hằng năm và có hệ số theo vị trí.

Đồng thời, thay cấm bán tuyệt đối bằng cơ chế chuyển nhượng có kiểm soát trong trường hợp chính đáng như chết, ly hôn, di chuyển nơi làm việc, mất khả năng trả nợ. Khi bán sớm, ưu tiên bán lại cho đối tượng đủ điều kiện hoặc hoàn trả phần ưu đãi chưa phân bổ theo công thức minh bạch.