Phát triển nhà ở cho thuê phải bảo đảm cơ hội an cư cho người dân

Các đại biểu quan tâm thảo luận về những quy định liên quan đến quyền sở hữu bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài; điều kiện kinh doanh môi giới, phát triển nhà ở cho thuê; thẩm quyền thu hồi đất, nhằm bảo đảm tính minh bạch, đồng bộ và khả thi khi triển khai.

Làm rõ cơ chế phát triển nhà ở cho thuê

Đại biểu Nguyễn Phương Thủy đánh giá việc dự thảo Luật dành riêng một chương quy định về nhà ở cho thuê là cần thiết, trong bối cảnh giá nhà tại nhiều đô thị vượt xa khả năng tích lũy của một bộ phận lớn người dân.

Theo đại biểu, cần làm rõ quy định hướng tới phát triển thị trường nhà ở cho thuê nói chung hay chủ yếu tạo lập nhà ở bằng nguồn lực Nhà nước để hỗ trợ các nhóm chính sách. Việc phân định mục tiêu là cơ sở thiết kế đồng bộ các quy định về nguồn vốn, đất đai, lựa chọn nhà đầu tư, ưu đãi và giá thuê.

Đại biểu đề nghị thiết kế chính sách theo hướng phát triển thị trường nhà ở cho thuê, đồng thời phân biệt rõ với cơ chế hỗ trợ an sinh. Nhà nước cần đóng vai trò dẫn dắt, không nhất thiết trực tiếp thay thế khu vực tư nhân, nhưng có thể phát triển dự án cho thuê theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ chi phí đầu tư, quản lý, vận hành, bảo trì và mức lợi nhuận hợp lý.

Các quy định cần hướng tới tạo nguồn cung thực tế, bảo đảm khả năng vận hành bền vững và giá thuê phù hợp. Hiệu quả chính sách không chỉ được đánh giá qua số căn hộ xây dựng mà còn qua khả năng vận hành và mức độ tiếp cận nhà ở của người dân.

Đối với chính sách hỗ trợ nhà ở tại Điều 57, đại biểu Lê Nhật Thành đề nghị chỉnh lý cụm từ “hộ gia đình có đất ở” để thống nhất với Luật Đất đai năm 2024, bổ sung rõ đối tượng là cá nhân, hộ gia đình hoặc thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất ở, tránh bỏ sót người đủ điều kiện thụ hưởng.

Về quy định chuyển tiếp đối với nhà ở công vụ tại Điều 130, đại biểu đề nghị bổ sung cơ chế xử lý đối với người đang thuê nhưng không còn thuộc diện được thuê theo quy định mới, trong đó có giáo viên, bác sĩ và nhân viên y tế công tác tại vùng sâu, vùng xa, biên giới, hải đảo. Cơ quan quản lý cần thông báo bằng văn bản trong thời hạn 90 ngày kể từ khi Luật có hiệu lực; người trả lại nhà được xem xét giải quyết chính sách nhà ở xã hội. Những trường hợp đã nộp hồ sơ hợp lệ trước thời điểm Luật có hiệu lực nhưng chưa ký hợp đồng tiếp tục được giải quyết theo Luật Nhà ở số 27/2023/QH15.

Đề nghị làm rõ thẩm quyền thu hồi đất của HĐND cấp tỉnh

Thảo luận về dự thảo Luật Đất đai, đại biểu Nguyễn Thị Hồng Chương đề nghị làm rõ thẩm quyền của HĐND cấp tỉnh trong thu hồi đất, bảo đảm thống nhất giữa các điều khoản và phân định trách nhiệm giữa HĐND với UBND.

Theo đại biểu, khoản 2 Điều 13 Luật Đất đai quy định HĐND cấp tỉnh có thẩm quyền thông qua việc thu hồi đất để thực hiện các dự án vì lợi ích quốc gia, công cộng. Tuy nhiên, Điều 18 dự thảo Luật chưa đề cập thẩm quyền này, trong khi các Điều 34 và 35 vẫn có những trường hợp phải căn cứ quyết định của HĐND cấp tỉnh.

Đại biểu cho rằng cần làm rõ HĐND quyết định từng trường hợp thu hồi đất cụ thể hay thông qua chủ trương làm cơ sở triển khai thủ tục; đồng thời phân định rõ thẩm quyền giữa HĐND và UBND, nhất là đối với các dự án tại vùng phụ cận công trình hạ tầng.

Đối chiếu Luật Thủ đô, đại biểu nhận định cơ chế HĐND thành phố quyết định từng trường hợp thu hồi đất cụ thể đối với một số dự án vì lợi ích quốc gia, công cộng là kinh nghiệm đáng tham khảo.

Theo đại biểu, do thu hồi đất liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích của người dân, đại biểu đề nghị cân nhắc giao HĐND cấp tỉnh quyết định chủ trương thu hồi đất thông qua danh mục dự án trong một số trường hợp cụ thể. Cách làm này góp phần tăng cường thảo luận, giám sát, bảo đảm dân chủ, minh bạch và hạn chế nguy cơ lạm quyền; UBND cấp tỉnh và cấp xã tổ chức thực hiện theo thẩm quyền.

Kiểm soát chặt quyền sở hữu của người nước ngoài

Đại biểu Lưu Nam Tiến cơ bản thống nhất với sự cần thiết sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, đồng thời đề nghị cân nhắc thận trọng quy định về quyền mua, thuê mua bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài do liên quan trực tiếp đến quản lý đất đai và yêu cầu bảo đảm quốc phòng, an ninh.

Về phạm vi khu vực được phép mua, thuê mua, đại biểu cho rằng luật cần quy định rõ nguyên tắc, tiêu chí và giới hạn quyền, không giao toàn bộ việc xác định phạm vi sở hữu cho văn bản dưới luật.

Đại biểu cũng đề nghị quy định nguyên tắc giới hạn tỷ lệ diện tích sàn mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua theo từng loại công trình, dự án và khu vực; có cơ chế theo dõi tổng thể để ngăn tình trạng chia nhỏ giao dịch, đứng tên qua nhiều pháp nhân nhằm vượt giới hạn.

Đối với quyền liên quan đến đất, luật cần xác định rõ việc mua, thuê mua phần diện tích sàn chỉ làm phát sinh quyền đối với tài sản được phép giao dịch, không tạo lập quyền sử dụng đất riêng hoặc quyền định đoạt độc lập đối với đất. Đồng thời, phân định rõ quyền sở hữu diện tích sàn, quyền sử dụng các phần diện tích chung và quyền đối với đất gắn với công trình.

Góp ý về chuyển nhượng dự án bất động sản, đại biểu Lê Nhật Thành đề nghị bổ sung quy định UBND cấp tỉnh báo cáo Thủ tướng Chính phủ kết quả thực hiện đối với các dự án đã được Thủ tướng chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng được phân cấp quyết định chuyển nhượng.

Về điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, đại biểu cho rằng yêu cầu doanh nghiệp chỉ cần có tối thiểu một cá nhân sở hữu chứng chỉ môi giới chưa bảo đảm chặt chẽ. Do đó, cần quy định nhân sự trực tiếp hành nghề môi giới tại doanh nghiệp đều phải có chứng chỉ hành nghề.