Nguyên nhân nào khiến thị trường chung cư “giảm tốc”?

Sau chuỗi 8 quý tăng trưởng liên tục, thị trường căn hộ sơ cấp Hà Nội đã ghi nhận dấu hiệu chững lại trong quý đầu năm 2025. Người mua dần dịch chuyển khỏi khu vực nội đô, hướng đến những địa bàn có mức giá phù hợp và hạ tầng ngày càng hoàn thiện.

Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, nguồn cung sơ cấp chỉ đạt khoảng 4.000 căn và lượng tiêu thụ ở mức 3.000 căn, giảm 60–70% so với mức 11.000 - 12.000 căn của quý IV-2024. Đây là quý đầu tiên thị trường ghi nhận sự sụt giảm mạnh cả về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ kể từ quý I-2023.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm One Mount Group nêu ra 2 nguyên nhân chủ yếu. Thứ nhất, quý I hằng năm thường trùng với thời điểm Tết Nguyên đán, vốn được xem là giai đoạn “nghỉ ngơi” theo thông lệ của thị trường bất động sản. Do đó, nhiều dự án có xu hướng lùi lịch mở bán sang quý sau.

Theo chuyên gia này, dù đã gom đặt hàng từ cuối năm 2024, song phần lớn chủ đầu tư vẫn lựa chọn quan sát diễn biến thị trường và chờ thời điểm phù hợp để chính thức ra hàng. Việc "ém hàng" trong quý đầu năm không phải là điều hiếm gặp, mà là chiến lược quen thuộc để tránh rủi ro về thanh khoản trong thời gian nhu cầu tạm chững.

Thứ hai, tâm lý người mua đang có sự dịch chuyển rõ nét. Khảo sát của One Mount Group trong nhóm khách hàng chưa giao dịch bất động sản ở quý IV-2024 cho thấy lý do chính vẫn là “chưa đủ tiềm lực tài chính”. Ngoài ra, mức giá bán đang ở ngưỡng cao so với khả năng chi trả trung bình cũng là yếu tố ảnh hưởng tới quyết định mua của nhiều người.

Tuy nhiên, ông Trần Minh Tiến cho biết, thay vì là rào cản, đây lại là động lực thúc đẩy người mua mở rộng phạm vi tìm kiếm sang các khu vực lân cận hoặc xa hơn, nơi có mức giá phù hợp hơn nhưng vẫn đảm bảo chất lượng sống và kết nối hạ tầng.

Trước thực trạng nguồn cung khan hiếm tại nội đô và các đại đô thị gần trung tâm Hà Nội, cùng với mặt bằng giá bán neo cao, thị trường đang ghi nhận xu hướng dịch chuyển nhu cầu sang các khu vực vệ tinh một cách rõ nét. Nổi bật trong số đó là Văn Giang - Hưng Yên – khu vực nằm sát phía Đông Hà Nội, được hưởng lợi lớn từ hạ tầng giao thông kết nối liên vùng và sự xuất hiện của nhiều đại đô thị quy mô hàng trăm héc-ta.

Dự báo từ One Mount Group cũng chỉ ra, khu vực phía Đông sẽ thay thế khu vực phía Tây dẫn dắt nguồn cung căn hộ Hà Nội trong giai đoạn 2025–2026, với Văn Giang chiếm tới 29% tổng nguồn cung thị trường. Mức giá tại đây hiện khoảng 61 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì), thấp hơn đáng kể so với mức phổ biến ở khu vực nội đô Hà Nội.

Đây là thời điểm phù hợp để các chủ đầu tư tái cấu trúc chiến lược sản phẩm, tập trung vào các phân khúc dễ tiếp cận hơn, nhằm đón đầu làn sóng dịch chuyển của người mua trong các quý tiếp theo.