Năng lực vận hành và bài toán giữ lợi thế cạnh tranh của tòa nhà văn phòng

Bài toán kiểm soát chi phí, duy trì sức cạnh tranh

Theo Avison Young, quý III-2026, thị trường văn phòng Hà Nội ghi nhận giá thuê trung bình khoảng 29 USD/m²/tháng đối với văn phòng hạng A và 18 USD/m²/tháng đối với hạng B, với tỷ lệ lấp đầy lần lượt đạt 72% và 84%.

Giai đoạn 2026-2028, khu vực phía Tây dự kiến tiếp tục là động lực chính của nguồn cung mới, với khoảng 400.000 m² diện tích văn phòng, chiếm khoảng 83% tổng nguồn cung tương lai.

Nguồn cung mới mở ra thêm lựa chọn cho khách thuê, đồng thời đặt các tòa nhà hiện hữu trước áp lực cạnh tranh lớn hơn. Vị trí thuận lợi, thiết kế hiện đại và hệ thống tiện ích vẫn là những yếu tố quan trọng, nhưng chưa đủ để bảo đảm sức hấp dẫn của một tài sản trong suốt vòng đời khai thác.

Khi khách thuê ngày càng quan tâm đến chất lượng môi trường làm việc, chi phí sử dụng và tính ổn định của dịch vụ, năng lực quản lý vận hành trở thành một trong những yếu tố quyết định khả năng duy trì sức cạnh tranh của tòa nhà. Đây cũng là khâu tác động trực tiếp đến khả năng kiểm soát chi phí thường xuyên, phát hiện sớm các bất cập kỹ thuật và duy trì chất lượng công trình theo thời gian.

Theo bà Phạm Thị Quỳnh, Giám đốc vận hành tòa nhà văn phòng và trung tâm thương mại Công ty Cổ phần Đầu tư và Quản lý bất động sản TN Property Management (TNPM), hiệu quả vận hành không chỉ phụ thuộc vào hệ thống kỹ thuật, mà còn nằm ở khả năng theo dõi, đánh giá và điều chỉnh hoạt động trong quá trình khai thác.

“Việc theo dõi dữ liệu tiêu thụ năng lượng, chất lượng môi trường làm việc và tình trạng thiết bị giúp đơn vị vận hành nhận diện những điểm chưa hiệu quả, từ đó có phương án điều chỉnh phù hợp”, bà Quỳnh cho biết.

Cách tiếp cận này cho thấy vận hành không đơn thuần là công việc duy trì hoạt động thường nhật. Khi được tổ chức bài bản, đây còn là công cụ giúp chủ sở hữu kiểm soát chi phí, chủ động trong công tác bảo trì và có thêm cơ sở để đưa ra quyết định quản lý tài sản.

Đưa mục tiêu bền vững vào thực tiễn vận hành

Cùng với yêu cầu nâng cao hiệu quả khai thác, các tiêu chí phát triển bền vững ngày càng được quan tâm trong lĩnh vực bất động sản. Với các tòa nhà văn phòng, mục tiêu phát triển bền vững không chỉ nằm ở thiết kế hay chứng nhận công trình xanh, mà còn ở khả năng duy trì hiệu quả sử dụng năng lượng, tài nguyên và chất lượng môi trường làm việc trong thực tế. Đạt chứng nhận mới là một phần của quá trình, hiệu quả thực tế còn phụ thuộc vào cách công trình được quản lý và vận hành sau khi đưa vào sử dụng.

Với 14 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý vận hành bất động sản, TNPM đang từng bước tích hợp các tiêu chí ESG vào hoạt động, tập trung vào sử dụng hiệu quả năng lượng và tài nguyên, nâng cao chất lượng dịch vụ và chuẩn hóa quy trình quản trị.

Một trong những nền tảng của cách tiếp cận này là hệ thống báo cáo xuyên suốt từ cấp cơ sở đến cấp công ty giúp doanh nghiệp giám sát hoạt động, kiểm soát chi phí và nhận diện rủi ro. Dữ liệu về năng lượng, tình trạng thiết bị và môi trường làm việc giúp xác định hạng mục cần cải thiện, ưu tiên nguồn lực và đo lường hiệu quả. Nhờ đó, mục tiêu quản lý được cụ thể hóa bằng hành động thực tế, thay vì chỉ nằm trên giấy.

Quy trình này được áp dụng tại các dự án TNPM đang quản lý tiêu biểu như tòa nhà văn phòng ROX Tower Nguyễn Chí Thanh, ROX Tower Goldmark City, ROX Tower 88 Láng Hạ (Hà Nội) hay ROX Tower Nguyễn Công Trứ (TP Hồ Chí Minh).

Trong đó, ROX Tower Nguyễn Chí Thanh là một ví dụ cho định hướng đưa các tiêu chí công trình xanh vào quá trình khai thác. Dự án đang hướng tới chứng nhận công trình xanh LEED Gold, với sự đồng hành của TNPM trong quá trình vận hành, chú trọng các giải pháp sử dụng hiệu quả năng lượng và tài nguyên, góp phần hiện thực hóa mục tiêu công trình xanh.

Việc theo đuổi chứng nhận vì thế không chỉ đặt ra yêu cầu đối với công trình, mà còn đòi hỏi sự nhất quán trong công tác quản lý và vận hành. Qua đó, mục tiêu phát triển bền vững được tiếp nối từ giai đoạn đầu tư sang quá trình khai thác, thay vì chỉ dừng ở thiết kế hay các tiêu chí kỹ thuật của công trình.

Trong bối cảnh nguồn cung văn phòng gia tăng, năng lực vận hành ngày càng ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả khai thác và sức cạnh tranh của tòa nhà. Kiểm soát chi phí, duy trì chất lượng và sử dụng hiệu quả tài nguyên vì thế không chỉ là yêu cầu trong quản lý hằng ngày, mà còn là nền tảng để bảo toàn giá trị tài sản trong dài hạn.