Lo ngại thêm trung gian, phát sinh chi phí khi giao dịch bất động sản qua sàn

Về sàn giao dịch bất động sản, đại biểu Dương Khắc Mai (Đoàn Đắk Nông) cho rằng, Nhà nước chỉ nên khuyến khích chủ đầu tư bán, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để người dân tự xây dựng nhà ở thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Đại biểu cho rằng việc thông qua sàn giao dịch sẽ phát sinh thêm một khâu trung gian, làm tăng chi phí cho chủ đầu tư, tính hiệu quả trong thực tiễn khi thực hiện qua sàn giao dịch chưa được chứng minh; từ đó, nhà nước chỉ nên khuyến khích thực hiện qua sàn giao dịch bất động sản.

Dự thảo quy định "giấy xác nhận giao dịch qua sàn là cơ sở để các chủ thể tham gia giao dịch kê khai nộp thuế cho Nhà nước, đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất theo quy định Luật này và các luật khác có liên quan", về việc này, đại biểu Dương Khắc Mai cho rằng, quy định như vậy rất thiếu căn cứ bởi sàn giao dịch bất động sản không thể áp đặt giá bán làm cơ sở tính thuế. Không thể khẳng định giá bán thông qua sàn là giá mua bán thực tế của các bên vì các chủ thể hoàn toàn có thể khai giá giao dịch qua sàn thấp hơn giá thực tế hoặc cao hơn giá thực tế vì mục đích trốn thuế hoặc rửa tiền.

Đại biểu Nguyễn Thành Nam (Đoàn Phú Thọ) cho rằng, sàn giao dịch bất động sản được thành lập và giải thể với những điều kiện rất đơn giản. Thực tế có những sàn giao dịch được thành lập để bán hàng cho một chủ đầu tư dự án nào đó và được giải thể ngay sau đó. Do vậy, khả năng bảo đảm trách nhiệm với khách hàng là không cao. Trường hợp sàn giao dịch vi phạm pháp luật sau đó giải thể thì khách hàng sẽ hứng chịu rủi ro lớn. Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản cũng chưa nêu rõ cơ chế chịu trách nhiệm của sàn giao dịch bất động sản như thế nào, vì vậy, rất khó bảo đảm quyền lợi cho khách hàng.

“Với tư cách là nhà môi giới, trung gian và bán hàng cho các chủ đầu tư, hoạt động vì mục đích kiếm lời, sàn giao dịch bất động sản sẽ tìm mọi cách để bán được sản phẩm cho chủ đầu tư nhiều nhất có thể, do đó không có bất kỳ cơ sở nào để bảo đảm rằng sàn sẽ bảo đảm quyền lợi cho người mua, đặc biệt với những sản phẩm có hồ sơ pháp lý chưa đầy đủ nhưng có mức chiết khấu cao. Thực tế cho thấy, nhiều dự án được các sàn giao dịch bất động sản chào bán ra thị trường ngay cả khi chưa đủ điều kiện mở bán đã gây nhiều thiệt hại cho người tiêu dùng”, đại biểu Nguyễn Thành Nam nói.

Về các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch, đại biểu Nguyễn Thị Yến (Đoàn Bà Rịa - Vũng Tàu) cho biết, theo dự thảo Luật, hai loại giao dịch bất động sản phải thông qua sàn đó là chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật để tăng tính minh bạch, công khai thông tin trên thị trường.

Từ đó, đại biểu nhận thấy quy định này sẽ này sẽ làm tăng thêm tầng lớp trung gian, tăng chi phí giao dịch (thường các sàn lấy phí hoa hồng môi giới từ 3-3,5%; rơi vào thời điểm sốt bất động sản có thể cao hơn) và được tính vào giá bán cho người mua nhà phải chịu. “Thay vì luật hóa hay bắt buộc, thì chỉ nên khuyến khích giao dịch sản phẩm bất động sản qua sàn và có cơ chế bảo đảm quyền lợi cho người mua, người bán trong trường hợp này. Đồng thời, đặt thêm trách nhiệm, các tiêu chuẩn hành nghề chuyên nghiệp cho đơn vị môi giới”, đại biểu Nguyễn Thị Yến nói.

Cùng góp ý về nội dung này, đại biểu Hoàng Đức Thắng (Đoàn Quảng Trị) đặt câu hỏi tại sao cứ phải quy định thực hiện giao dịch bất động sản qua sàn. Với các luật có liên quan như Luật Doanh nghiệp quy định quyền của doanh nghiệp được tham gia, được tự chủ kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, ký kết hợp đồng. Hay như Bộ luật Dân sự quy định giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự; chủ thể tham gia giao dịch dân sự là hoàn toàn tự nguyện.

Do đó, đại biểu đề nghị ban soạn thảo xem xét giữ nguyên quy định như luật hiện hành là trao quyền quyết định giao dịch bất động sản cho nhà đầu tư, tạo cho họ một cơ chế thông thoáng, tự lựa chọn chứ không nhất thiết phải qua sàn.