Kịp thời chấn chỉnh đấu giá quyền sử dụng đất

Bỏ xa mặt bằng giá phổ biến

Sau cuộc đấu giá kéo dài 18 giờ, kết thúc vào 4h30 ngày 20-8, 19 thửa đất xã Tiền Yên (huyện Hoài Đức) đã được bán thành công, lô cao nhất trúng giá 133,3 triệu đồng/m², gấp khoảng 30 lần giá khởi điểm. Trước đó, phiên đấu giá 68 thửa đất tại xã Thanh Cao (huyện Thanh Oai), ngày 10-8, lô đất có giá trúng cao nhất là hơn 100 triệu đồng/m², gấp 8 lần so với giá khởi điểm.

Công cụ lịch sử giá của nền tảng Batdongsan.com.vn đã ghi nhận, giá rao bán phổ biến đất nền ở xã Tiền Yên trong quý II-2024 là 43 triệu đồng/m². Trong vòng một năm qua, giá đất ở địa phương này đã tăng hơn 48%. Tuy nhiên, giá đất trúng đấu giá trong phiên vừa qua vẫn cao gấp 2 - 3 lần so với mặt bằng giá phổ biến. Tương tự, tại xã Thanh Oai, so với mặt bằng giá rao bán phổ biến là 27 triệu đồng/m² trong quý II-2024, mức giá trúng đấu giá 63 - 100 triệu đồng/m² cũng cao hơn gấp 2,3 đến 3,7 lần.

Đưa ra hai yếu tố pháp lý và tâm lý, luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, đã phân tích về nguyên nhân “sốt” đất đấu giá. Về pháp lý, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã cấm các doanh nghiệp bất động sản được phân lô, bán nền tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III. Đất nền vừa túi tiền đã trở nên khan hiếm tại các đô thị lớn, người mua sẽ phải tìm đến các thửa đất do Nhà nước tổ chức bán đấu giá.

Tiếp đó, quy định mới về việc xác định giá khởi điểm khi đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay dựa trên bảng giá đất do địa phương ban hành. Bảng giá đất trước đây vốn đã lỗi thời và chưa kịp điều chỉnh sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực nên giá khởi điểm rất thấp, tạo ra sức hấp dẫn lớn với người mua. Giá khởi điểm thấp sẽ dẫn đến số tiền cọc 20% của người tham gia cũng thấp và tạo ra hiệu ứng người dân đăng ký ồ ạt.

Về tâm lý, bất động sản là xu hướng đầu tư kinh điển, không dễ gì thay đổi trong một sớm một chiều. Suy nghĩ của không ít người cho rằng, việc điều chỉnh bảng giá đất trong thời gian tới sẽ gián tiếp đẩy giá đất tăng, nên nôn nóng mua đất sớm. Ngoài ra, với lãi suất gửi tiết kiệm của ngân hàng thấp, người dân có xu hướng chuyển tiền nhàn rỗi sang đầu tư tài sản dễ thanh khoản như nhà, đất. “Cộng hưởng các yếu tố trên đã dẫn đến những dòng người ồ ạt tham gia các dự án đấu giá đất”, luật sư Phạm Thanh Tuấn khẳng định.

Kiên quyết xử lý nếu phát hiện vi phạm

Tổng giám đốc Công ty Đấu giá hợp danh Lạc Việt Đỗ Thị Hồng Hạnh (đơn vị tổ chức nhiều phiên đấu giá đất tại Hà Nội) chia sẻ, nhiều người đi đấu giá đất xuất phát từ nhu cầu ở thật. Tuy nhiên, họ sẽ thường bỏ cuộc bởi thiếu kinh nghiệm và không theo nổi mức giá được đẩy cao. Trong khi đó, có đến 60% - 70% người tham gia đấu giá hiện nay là hội nhóm, những người đã có “nghề”, dày dạn kinh nghiệm trong đấu giá. Ngay bên ngoài phòng đấu giá cũng có những hoạt động đặt mua, đặt bán với giá chênh lệch. Tuy nhiên, đây chỉ là hiện tượng nhất thời, chưa thể ấn định giá đất cho thị trường trong khu vực.

Các địa phương và đơn vị tổ chức đấu giá thay vì lo “ế” khách như trước đây nay lo khách “bỏ cọc”. “Từ kinh nghiệm tổ chức nhiều phiên đấu giá đất, trước đây có thể dễ dàng nhận biết đối tượng sẽ mất cọc. Tuy nhiên, ở giai đoạn này, sẽ khó dự đoán hơn bởi các biến động khó lường của thị trường và tâm lý khách hàng. Các đơn vị sẽ phải chờ đến hạn cuối cùng mới biết ai sẽ bỏ cọc”, bà Hạnh cho hay.

Về chế tài vi phạm khi bỏ cọc, Luật Đấu giá tài sản 2024 sửa đổi đã bổ sung các chế tài để xử lý vi phạm đối với người tham gia đấu giá, theo đó tùy tính chất, mức độ vi phạm sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Luật cũng quy định cấm tham gia đấu giá trong thời hạn 6 tháng đến 5 năm với những trường hợp đấu giá đất thực hiện dự án đầu tư mà bỏ cọc, vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền dẫn đến hủy kết quả đấu giá. Tuy nhiên, các quy định trên của Luật Đấu giá tài sản tới ngày 1-1-2025 mới có hiệu lực.

“Để kìm hãm đà tăng của giá đất, cần công cụ truyền thống là thuế với người sở hữu nhiều đất. Chính phủ đã giao Bộ Tài chính chủ trì sửa đổi các luật thuế có liên quan đến đất đai để thể chế hoá quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang. Đây sẽ là công cụ hiệu quả để kiểm soát tình trạng đầu cơ, lướt sóng và kinh doanh bất động sản”, luật sư Phạm Thanh Tuấn khẳng định.

Trước nguy cơ các trường hợp trúng đấu giá cao bất thường có thể tác động đến phát triển kinh tế - xã hội, môi trường đầu tư, kinh doanh và thị trường bất động sản, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính có Công điện số 82/CĐ-TTg ngày 21-8 chỉ đạo các cơ quan liên quan kịp thời chấn chỉnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Thực hiện chỉ đạo, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cử đoàn kiểm tra đột xuất nắm tình hình và báo cáo về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các huyện Thanh Oai và Hoài Đức. UBND thành phố Hà Nội cũng đã kịp thời ra văn bản chỉ đạo một số sở, ngành kết hợp kiểm tra toàn bộ việc đấu giá đất, kịp thời phát hiện, xử lý kiên quyết đối với các vi phạm pháp luật (nếu có).

Trong diễn biến mới nhất, UBND huyện Hoài Đức cũng đã thông báo tạm dừng 2 cuộc đấu giá đất dự kiến diễn ra trong các ngày 26-8 và 9-9 tới đối với 52 thửa đất tại xã Tiền Yên. Việc hoãn đấu giá đất nhằm rà soát, bảo đảm khách quan, minh bạch, tránh ảnh hưởng quyền lợi hợp pháp của người tham gia đấu giá.