Hệ số rủi ro - thách thức mới cho thị trường BĐS Hà Nội

Thực ra đó cũng là vấn đề không chỉ dành cho người có nhu cầu mua nhà mà cho các nhà quản lý hoạch định chính sách, nhất là những chính sách liên quan tới tín dụng cho thị trường BĐS.

Nhìn lại cả năm 2015, thị trường bất động sản (BĐS) nói chung và nhà ở Hà Nội phát triển rất tốt. Theo số liệu từ Công ty chuyên nghiên cứu về thị trường bất động sản CBRE, tại Hà Nội tính tổng cả năm 2015 có 28.300 căn đã được chào bán, tăng 70% so với năm 2014.

Đáng chú ý, năm 2015 phân khúc căn hộ cao cấp đã tăng trong cả lượng mở bán và giao dịch. Căn hộ cao cấp chiếm tỷ trọng 28% trong tổng số căn chào bán mới, cao hơn so với mức 21% trong năm đỉnh điểm 2012 về mở bán. Các căn hộ hạng sang và cao cấp đã có sự trở lại ngoạn mục với 16.674 căn được chào bán, nằm dọc tuyến Metro Số 1 tại phía đông của Hà Nội.

Có được điều này là do nhà nước điều chỉnh hàng loạt chính sách như rà soát, phân loại các dự án bất động sản, chuyển đổi nhiều dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở xã hội, điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở cho phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường…

Mục đích tạo ra sản phẩm bất động sản đến được với những đối tượng có nhu cầu thực. Nên nhớ, thị trường đóng băng trong giai đoạn trước đó là do còn quá nhiều sản phẩm trung và cao cấp không phù hợp với sức tiêu thụ của thị trường. Chính phủ còn miễn giảm tiền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế VAT cho các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội.

Về tín dụng, Chính phủ đã đưa ra gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi dành cho doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội và người dân vay để mua... Nhờ vậy, giao dịch thành công trên thị trường BĐS liên tục tăng, bắt đầu từ phân khúc sản phẩm trung bình và thấp, lan dần sang khu vực sản phẩm trung và cao cấp.

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, tồn kho bất động sản đến tháng 12/2015 đã giảm 60,41% so với quý I/2013. Ngay tại Hà Nội, về tỷ lệ mở bán mới tại khu phía nam (quận Hoàng Mai) và rìa trung tâm (quận Hai Bà Trưng) tăng mạnh, chiếm tới 50% lượng mở bán, tỷ lệ này trước đây luôn thấp hơn khu phía tây và tây nam với nhiều hạ tầng đang được triển khai. Lượng mở bán mới từ khu phía tây và tây nam chỉ chiếm 46%...

Một điều đáng ngạc nhiên trong năm 2015 là nhiều dự án giá nhà đã tăng bằng nhiều cách thức khác nhau và người ta đã gọi bất động sản đang lên cơn “sốt”. Hiện tượng người có nhu cầu nhà ở phải mua lại của những người mua trước đó đã tạo ra sự tăng giá mà người ta gọi là “sốt” là có thật. Tuy nhiên trên thực tế, không ít các căn hộ đã hoàn thiện ở một số chung cư hầu như vẫn chưa được đưa vào sử dụng hoặc để cho chủ khác thuê để ở.

Điều này có thể lý giải là nhờ vào chính sách tín dụng đối với thị trường BĐS và chính sách bán hàng của các chủ dự án… Cụ thể, khi khách hàng trả tiền đủ tiền ngay khi mua căn hộ thì nhà đầu tư sẽ giảm cho ngay 10% giá mua. Nếu không có đủ tiền trả ngay thì chủ đầu tư sẽ giúp bạn kết nối với ngân hàng vay đến 70-85% giá trị căn nhà (và cũng là vật thế chấp cho ngân hàng).

Có những dự án, chủ đầu tư còn cho người mua nhà ân hạn một năm đầu, tức là sau đúng 1 năm mới phải vay tiền ngân hàng để đóng cho chủ đầu tư theo tiến độ… Và đó là vấn đề chủ đầu tư vay ngân hàng để làm dự án, thế chấp bằng dự án đó. Người tiêu dùng vay ngân hàng để mua căn hộ, thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai cũng là chính căn hộ này. Thành ra, một dự án được thế chấp hai lần để vay tiền ngân hàng hai lần. Một vài ngân hàng đã phải tạm dừng cho vay trong những trường hợp như vậy.

Tóm lại, vài ba năm gần đây, tình trạng thu hút được tiền nhàn rỗi trong dân để đầu tư vào BĐS là không lớn mà chủ yếu là bằng tiền vay từ ngân hàng, tính đến cuối tháng 9/2015, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản chiếm 8,05% tổng dư nợ tín dụng, tương ứng là 358.377 tỉ đồng. Tốc độ tăng trưởng cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản trong chín tháng đầu năm 2015 đạt 14,59% (cao hơn khoảng 2,5% so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung chín tháng đầu năm 2014).

Mặc dù thị trường BĐS đã khởi sắc như vậy nhưng lại nảy sinh tình trạng tín dụng đáng lo ngại cho thị trường BĐS mà theo Ngân hàng Nhà nước (NHNN) là dòng chảy tín dụng vào lĩnh vực đầu tư và kinh doanh bất động sản liên tục tăng trưởng lớn nhất trong thời gian qua.

Chính vì vậy, NHNN sẽ dự kiến điều chỉnh hệ số rủi ro được quy định tại Thông tư số 36/2014/TT-NHNN ngày 20-11-2014 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước đối với “các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản”. Hệ số này sẽ điều chỉnh từ 150% tăng lên 250%.

Nếu hệ số này được quyết định tất sẽ ảnh hưởng nhiều đến thị trường bất động sản. Để tiếp tục thúc đẩy sự khởi sắc cho thị trường BĐS cho năm 2016 thì vai trò của chính sách tín dụng rất quan trọng. Vì vậy, nên chăng cần tính toán chia lộ trình tăng lên 250% sao cho thích hợp và các nhà làm chính sách cũng cần xem xét cân đối rõ ràng giữa hai hoạt động đầu tư và kinh doanh bất động sản để tránh gây ra những tác động xấu cản trở hoạt động đầu tư bất động sản phục vụ sản xuất, kinh doanh và nhu cầu về nhà ở thiết yếu của người tiêu dùng, vì hiện chúng ta chỉ có số liệu thống kê chung chung vào BĐS chứ không có số liệu riêng cho từng mảng là đầu tư vào sản xuất BĐS và kinh doanh BĐS. Đây cũng là hai lĩnh vực cần điều chỉnh chính sách tín dụng khác nhau.