Hà Nội điều chỉnh bảng giá đất: Cơ hội và thách thức đan xen

Sự điều chỉnh này phản ánh nhu cầu quản lý sát thực tế, nhưng cũng tạo áp lực lớn đối với người dân, doanh nghiệp, cơ quan quản lý trong thực hiện nghĩa vụ tài chính, thuế đất và hoạt động kinh doanh liên quan. Đồng thời đặt ra nhiều thách thức trong việc cân bằng giữa phát triển kinh tế và bảo đảm an sinh xã hội, nhất là khu vực ngoại thành, miền núi.

Bảng giá đất tăng gấp 2-6 lần

So với bảng giá đất cũ, bảng giá đất điều chỉnh tại Quyết định số 71 ngày 20-12-2024 của UBND thành phố Hà Nội có mức tăng đáng kể, dao động từ 2 đến 6 lần. Đáng chú ý, giá đất cao nhất thuộc quận Hoàn Kiếm, với giá lên tới 695,3 triệu đồng/m². Mức giá này áp dụng cho đất ở vị trí 1 tại các tuyến phố, như: Lê Thái Tổ, Hàng Ngang, Hàng Đào, cao gấp 3,7 lần bảng giá cũ (187,9 triệu đồng/m²).

Một số tuyến phố ghi nhận mức tăng kỷ lục: Đường Trần Hưng Đạo (đoạn Trần Thánh Tông - Lê Duẩn) tăng từ 114 triệu đồng/m² lên 695,3 triệu đồng/m², gấp 6 lần. Đường Nhà Thờ tăng từ 125,4 triệu đồng/m² lên 695,3 triệu đồng/m², gấp 5,5 lần. Đường Hai Bà Trưng (đoạn Lê Thánh Tông - Quán Sứ) có mức cao nhất là 695,3 triệu đồng/m².

Tại quận Ba Đình, giá đất cao nhất thuộc đường Phan Đình Phùng, đạt 450,8 triệu đồng/m², gấp 3,4 lần so với bảng giá cũ. Các tuyến đường: Trần Phú, Độc Lập, Bắc Sơn (đoạn từ Độc Lập – Hoàng Diệu), Điện Biên Phủ cũng vượt ngưỡng 400 triệu đồng/m².

Trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, giá đất cao nhất ghi nhận tại đường Phố Huế (đoạn Nguyễn Du - Nguyễn Công Trứ) và Nguyễn Du (đoạn Quang Trung - Trần Bình Trọng) với giá 368 triệu đồng/m², tăng gần 3,5 lần. Quận Tây Hồ, ở đường Văn Cao có giá cao nhất là hơn 256 triệu đồng/m², tăng gần 3,3 lần so với bảng giá cũ.

Còn ở ngoại thành, bảng giá đất mới cũng ghi nhận sự điều chỉnh mạnh mẽ. Tại huyện Ba Vì, các vị trí trung tâm, như khu vực từ thị trấn Tây Đằng đến trạm điện ngã ba Đồng Bảng, xã Đồng Thái; đoạn từ giáp quốc lộ 32 đến tiếp giáp đường nối cầu Văn Lang - quốc lộ 32 có giá từ hơn 8,5 triệu đồng/m² đến hơn 10 triệu đồng/m². Các xã miền núi, đất ở khu dân cư có giá hơn 1,2 triệu đồng/m²; các xã khu vực đồng bằng cũng hơn 2 triệu đồng/m². Tuyến đường quan trọng ở các huyện ven đô đều tăng đáng kể, nhiều nơi có giá từ hơn 30 triệu đồng đến gần 70 triệu đồng/m²...

Việc ban hành bảng giá đất điều chỉnh không chỉ bảo đảm tính minh bạch, công bằng, mà còn là bước đệm quan trọng để chuẩn bị cho giai đoạn 2026-2030, phù hợp với Luật Đất đai 2024.

Tác động của bảng giá đất mới

Bảng giá đất điều chỉnh mới được áp dụng cho các trường hợp: Tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, công nhận quyền sử dụng đất ở, chuyển mục đích sử dụng đất, tính tiền thuê đất hằng năm, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí quản lý đất đai, tiền phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại trong quản lý đất đai, định giá đất đấu giá và các trường hợp giao đất hoặc cho thuê đất không qua đấu giá.

Bảng giá đất điều chỉnh mang lại những lợi ích: Công khai, minh bạch trong nghĩa vụ tài chính, tăng hiệu quả xử lý vi phạm, rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng, thúc đẩy đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nó cũng gây áp lực về tài chính cho người dân, nhất là ở khu vực nông thôn và vùng khó khăn...

Ông Nguyễn Đình Dương ở thôn Mộc, xã Minh Quang (huyện Ba Vì) chia sẻ: Gia đình tôi có nhu cầu chuyển đổi mục đích đất để các con xây nhà. Với 3 người con cần chuyển đổi đất ở, chi phí thấp nhất theo hạn mức mỗi hộ cũng tới gần 600 triệu đồng, vượt quá khả năng của một hộ dân ở khu vực miền núi. Tương tự, ông Nguyễn Trọng Lực ở thôn Bài, xã Yên Bài dự kiến nộp gần 400 triệu đồng cho 300m² đất cấp giấy chứng nhận lần đầu.

Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Ba Vì Nguyễn Thị Nam cho rằng, bảng giá đất điều chỉnh giúp đẩy nhanh công tác thu hồi đất và định giá cụ thể, song cũng gây khó khăn cho người nghèo và các hộ không đủ khả năng chi trả. Nếu mức giá đất vượt quá khả năng chi trả của người dân, tình trạng xây dựng nhà trái phép trên đất vườn có thể gia tăng, gây khó khăn cho cơ quan quản lý và làm rối loạn trật tự xây dựng ở địa phương.

Còn theo Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thanh Oai, mức giá đất cao nhất tại huyện Thanh Oai khu vực đường Cienco qua địa phận xã Cự Khê hơn 31 triệu đồng/m², gây khó khăn cho người dân hoàn tất thủ tục đất đai. Nhiều hộ gia đình sẽ phải đóng số tiền lên tới hàng tỷ đồng để chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sẽ có rất nhiều hộ dân không đủ khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.

Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường Đào Trung Chính khẳng định, việc điều chỉnh bảng giá đất là tất yếu, nhằm đáp ứng yêu cầu thực tế trong quản lý đất đai và khai thác nguồn lực từ đất. Đặc biệt, nhiều vị trí ở trung tâm Hà Nội có mức giá gần 700 triệu đồng/m², bảng giá đất phản ánh giá trị thực, tiệm cận giá thị trường...

Việc điều chỉnh này không chỉ bảo đảm tính minh bạch, công bằng, mà còn là cơ sở pháp lý thúc đẩy các dự án đầu tư công, giải phóng mặt bằng nhanh hơn và khai thác nguồn lực đất đai hiệu quả hơn. Đây là bước tiến cần thiết trong quản lý đất đai. Tuy nhiên, ông Đào Trung Chính cũng chỉ rõ những thách thức từ bảng giá đất mới, nhất là đối với hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số và nhóm chính sách. Các đối tượng này sẽ gặp khó khăn khi thực hiện nghĩa vụ tài chính (đóng tiền sử dụng đất để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất). Mặc dù, Nhà nước đã có chính sách hỗ trợ, như cho nợ tiền sử dụng đất trong vòng 5 năm..., nhưng các chính sách này vẫn cần vận dụng linh hoạt hơn để giảm gánh nặng tài chính cho người dân.

Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất Đào Trung Chính cũng cho rằng, tình trạng một số cán bộ cơ sở ngại khó, ngại việc, dẫn đến cách thực hiện cứng nhắc, thiếu linh hoạt. Điều này có thể làm trầm trọng thêm tình trạng bất bình đẳng trong tiếp cận đất đai, nhất là ở khu vực nông thôn, vùng sâu, vùng xa. Chính quyền địa phương cần tìm giải pháp hỗ trợ người dân, doanh nghiệp. Các địa phương cần học hỏi cách làm hiệu quả từ các tỉnh, thành phố khác, nơi đã có kinh nghiệm tháo gỡ khó khăn cho các trường hợp cụ thể. Bên cạnh đó, việc công khai, minh bạch, giảm khoảng cách giữa bảng giá đất điều chỉnh, bảng giá đất cụ thể cũng là yếu tố quan trọng để ổn định thị trường, tránh các xáo trộn không cần thiết.

Cân bằng lợi ích và tránh gây sốc chính sách

Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, bảng giá đất có tác động lớn đến nhiều nhóm đối tượng và mỗi nhóm lại có kỳ vọng khác nhau. Khu vực giải phóng mặt bằng thường mong muốn giá đất cao để thuận lợi trong việc tạo sự đồng thuận từ người dân. Ngược lại, doanh nghiệp, người dân khi thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất lại kỳ vọng mức giá hợp lý, phù hợp khả năng chi trả. Lợi ích của hai nhóm đối tượng này không giao thoa mà giống như hai đường thẳng song song. Do đó, vai trò của Nhà nước là điều tiết, bảo đảm sự cân bằng lợi ích, tạo sự hài hòa, hợp lý.

Bảng giá đất mới cần tránh gây cú sốc chính sách, bảo đảm phù hợp sức dân, không làm mất cân bằng xã hội; không thể điều chỉnh bảng giá đất chỉ vì lợi ích của nhóm nào đó. Thước đo quan trọng là sự ổn định kinh tế vĩ mô và hiệu quả khai thác nguồn lực đất đai. Giá đất cao không đồng nghĩa với thành công. Nếu giá quá cao dẫn đến thị trường bất động sản đóng băng trong môi trường “giá nóng”, thì đó là thất bại.

“Khi nghe giá đất nơi này vài trăm triệu, nơi kia cả trăm triệu mỗi mét vuông, tôi không mấy hào hứng. Quan trọng nhất là đất đai phải trở thành nguồn lực và động lực cho phát triển”, Giáo sư Đặng Hùng Võ chia sẻ.

Để đạt mục tiêu này, theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, cần sử dụng công cụ bổ sung trong giải phóng mặt bằng và đấu giá đất, thay vì chỉ dựa vào bảng giá đất. Các biện pháp như tránh tình trạng thu hồi trắng khi giải phóng mặt bằng hay áp dụng lại phương pháp xác định giá đất cụ thể trong đấu giá, giúp khai thác hiệu quả hơn nguồn lực đất đai và giảm xung đột lợi ích giữa các bên...