Gỡ vướng trong quản lý, sử dụng, khai thác tài sản công là nhà, đất không dùng để ở

Để tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc từ thực tiễn, Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 108/2024/ NĐ-CP với nhiều điểm mới.

Chấn chỉnh bằng đấu giá cho thuê

Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, quỹ nhà chuyên dùng được sử dụng vào mục đích kinh doanh, dịch vụ, trụ sở làm việc… hiện tập trung tại 4 quận: Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng. Quỹ nhà này đan xen sở hữu nhà nước với sở hữu tư nhân. UBND thành phố Hà Nội đã chỉ đạo các sở, ngành và doanh nghiệp được giao quản lý, rà soát, thống kê 840 địa điểm nhà chuyên dùng, với tổng diện tích nhà là 178.148m2 (trên diện tích đất là 155.156m2).

“Thực tế cho thấy, việc kiểm tra, giám sát quản lý, sử dụng quỹ nhà chuyên dùng không được duy trì thường xuyên dẫn đến nhiều trường hợp vi phạm, như cho thuê lại, liên doanh, liên kết, chuyển mục đích sử dụng thành nơi ở; cải tạo lại, cơi nới, xây dựng thêm khi chưa được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận. Ngoài ra, trong quá trình sử dụng đã phát sinh một số tranh chấp, vướng mắc về diện tích”, Trưởng phòng Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Sở Xây dựng Hà Nội) Trần Ngọc Minh nêu.

Trong khi đó, đơn vị quản lý, vận hành chủ yếu khối tài sản công trên là Công ty TNHH một thành viên Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội lại chưa có biện pháp chấn chỉnh, chưa kịp thời báo cáo để xử lý tồn tại theo quy định. Việc theo dõi, ghi số các địa điểm nhà, đất đã ký hợp đồng thuê nhà, các địa điểm chưa ký hợp đồng thuê nhà chuyên dùng không đầy đủ, không cập nhật kịp thời biến động. Việc thiết lập, bổ sung hoàn thiện hồ sơ đối với từng địa điểm nhà thuê chậm nên nhiều điểm chưa có hồ sơ.

Trong khi còn tình trạng người sử dụng tự cải tạo, sửa chữa nhà cho phù hợp với nhu cầu thì nhiều điểm nhà trong tình trạng xuống cấp chưa được lập kế hoạch cải tạo, sửa chữa. Việc ký hợp đồng cho thuê nhà, thu tiền thuê nhà, đất chưa hiệu quả. Nợ đọng nghĩa vụ tài chính của các đơn vị còn nhiều, kéo dài và không được xử lý dứt điểm…

Từ thực tiễn quản lý, ông Trần Ngọc Minh cho hay, việc thiếu các quy định chung cần thiết để khai thác quỹ nhà, đất này đã tác động lớn tới quá trình hình thành, sử dụng, vận hành và xử lý tài sản, ảnh hưởng tới chất lượng cung cấp dịch vụ, nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Sở Xây dựng Hà Nội đã đề xuất một số giải pháp tăng cường quản lý nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nước. Trong đó, đáng chú ý, thành phố sẽ từng bước áp dụng các hình thức “đấu giá cho thuê” thay cho hình thức “cho thuê chỉ định”, nhằm bảo đảm tính khách quan, công khai, minh bạch theo diễn biến thị trường.

Liên quan đến vấn đề này, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 108/2024/NĐ-CP (ngày 23-8-2024) quy định việc quản lý, sử dụng và khai thác nhà, đất là tài sản công không sử dụng vào mục đích để ở giao cho tổ chức có chức năng quản lý, kinh doanh nhà địa phương quản lý, khai thác.

Tránh lãng phí, trục lợi

Theo chuyên gia pháp lý bất động sản - luật sư Lê Văn Hồi (Công ty Luật My way), thực tiễn quản lý, sử dụng và khai thác nhà, đất là tài sản công không sử dụng vào mục đích để ở, đã được điều chỉnh bởi một số văn bản quy phạm pháp luật. Tuy nhiên, vẫn còn tình trạng trục lợi tài sản công, sử dụng lãng phí, không hiệu quả… gây thất thoát tài sản nhà nước. Vậy nên, Nghị định số 108/2024/NĐ-CP ra đời đã quy định chi tiết về xác định quỹ nhà, đất là tài sản công không sử dụng vào mục đích để ở, trong đó các cơ quan quản lý có trách nhiệm theo dõi và thực thi việc quản lý, sử dụng hiệu quả tài sản công.

Theo phân tích của luật sư Lê Văn Hồi, Nghị định số 108/2024/NĐ-CP xác lập nguyên tắc của việc cho thuê nhà, đất là tài sản công được thực hiện theo phương thức đấu giá, ngoại trừ một số trường hợp được quy định tại Khoản 2 Điều 10. Về mặt lý luận chung, phương thức đấu giá luôn là phương án mà cơ quan quản lý nhà nước có thể thu được số tiền tối đa trong khai thác tài sản công. Nghị định ghi nhận thời hạn cho thuê nhà, đất là tài sản công tối đa là 5 năm và có thể được gia hạn. Thời hạn này phù hợp cho cả người thuê khi không quá ngắn để bảo đảm hiệu quả kinh doanh, đồng thời cũng không quá dài để bảo đảm công tác quản lý, khai thác, xác định lại giá thuê khi thị trường có biến động.

Việc quản lý, khai thác và sử dụng tài sản công cần bảo đảm đồng bộ, thống nhất. Do đó, việc Chính phủ ban hành mẫu hợp đồng cho thuê nhà sẽ góp phần quan trọng trong việc khai thác, quản lý và sử dụng tài sản công hiệu quả. Việc cho thuê tài sản công sẽ trở nên dễ dàng hơn cho các cơ quan quản lý, đồng thời giúp giải quyết các vấn đề phát sinh (nếu có) với người thuê nhờ vào việc sử dụng hợp đồng mẫu.

“Những quy định này, bước đầu sẽ giúp cho việc quản lý, sử dụng và khai thác tài sản công hiệu quả, hạn chế tối đa được tình trạng lãng phí, trục lợi từ việc khai thác tài sản công. Dĩ nhiên, chỉ khi áp dụng vào thực tiễn mới có thể đánh giá chính xác được hiệu quả”, ông Lê Văn Hồi nói.

Quan trọng hơn, từ thực tiễn quản lý, các địa phương, trong đó có Hà Nội cũng sẽ có những điều chỉnh, kiến nghị thực hiện các giải pháp sát nhất với thực tiễn nhằm quản lý hiệu quả, minh bạch, khai thác tối ưu quỹ nhà, đất này.