Gỡ nút thắt cải tạo chung cư cũ bằng cơ chế rõ ràng

Tạo cơ sở để thúc đẩy đồng thuận

Hà Nội là địa phương có số lượng chung cư cũ lớn nhất cả nước với khoảng 2.160 nhà chung cư và khu tập thể cũ, phần lớn được xây dựng từ giai đoạn 1960 - 1990. Trong số này, có 1.579 tòa nhà nằm trong danh mục kiểm định, đánh giá chất lượng chi tiết. Nhiều công trình đã xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến chất lượng sống và tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn cho cư dân.

Mặc dù thành phố đã nhiều lần triển khai các chương trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ nhưng kết quả đạt được khá khiêm tốn. Một trong những nguyên nhân quan trọng là việc khó đạt được sự đồng thuận giữa chủ sở hữu căn hộ và nhà đầu tư về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, khiến quá trình thương lượng kéo dài, thậm chí nhiều dự án rơi vào tình trạng đình trệ trong nhiều năm.

Nghị quyết mới được thông qua tại kỳ họp thứ tư (kỳ họp chuyên đề), HĐND thành phố Hà Nội khóa XVII, nhiệm kỳ 2026-2031, đã đưa ra nhiều cơ chế linh hoạt để gỡ “nút thắt” này. Theo đó, trong trường hợp chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất tự đề xuất nhà đầu tư thực hiện dự án, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí tạm cư, bao gồm cả hệ số K, sẽ do nhà đầu tư và các chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất tự thỏa thuận.

Quy định mức lợi nhuận định mức tối đa của nhà đầu tư là 15% tổng mức đầu tư sơ bộ dự án. Quy định này bảo đảm quyền tự quyết và quyền thương lượng của người dân, những dự án có khả năng tạo sự đồng thuận cao sẽ được vận hành theo cơ chế thị trường, giúp các bên chủ động xác lập phương án phù hợp với điều kiện thực tế.

Đáng chú ý, Nghị quyết cũng “dự liệu” tình huống các bên không đạt được tiếng nói chung. Khi đó, hệ số K được xác định bằng 1 lần đối với các căn hộ từ tầng 2 trở lên và bằng 1,2 lần đối với các căn hộ tầng 1. Đây được xem là “điểm tựa pháp lý” quan trọng để xử lý các trường hợp bế tắc kéo dài, thay vì phải tiếp tục đàm phán vô thời hạn, các bên sẽ có một căn cứ cụ thể để triển khai dự án.

“Việc đưa ra hệ số K cố định không nhằm thay thế hoàn toàn cơ chế thỏa thuận mà đóng vai trò như một “ngưỡng tham chiếu” để bảo đảm tiến độ cải tạo các khu chung cư đã xuống cấp nghiêm trọng. Bên cạnh đó, quy định hệ số K đối với căn hộ tầng 1 cao hơn các tầng còn lại cũng phản ánh đặc thù thực tế, bởi nhiều căn hộ tầng 1 tại các khu chung cư cũ có giá trị khai thác thương mại lớn hơn đáng kể so với các căn hộ ở tầng trên”, TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam phân tích.

Đảm bảo hài hòa lợi ích

Theo TS Trần Xuân Lượng, điểm đáng chú ý khác trong Nghị quyết là quy định mức lợi nhuận định mức tối đa của chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ không vượt quá 15% sơ bộ tổng mức đầu tư dự án. Trong nhiều năm qua, bài toán lợi ích luôn là yếu tố quyết định thành công hay thất bại của các dự án cải tạo chung cư cũ. Do đó, việc xác định mức lợi nhuận định mức được xem là công cụ để cân bằng lợi ích giữa các bên.

Bởi mức lợi nhuận 15% không phải là quá cao trong bối cảnh chi phí đầu tư xây dựng ngày càng tăng, thời gian thực hiện dự án kéo dài và doanh nghiệp phải đối mặt với nhiều rủi ro về thủ tục, giải phóng mặt bằng cũng như biến động thị trường. Ngoài ra, việc đưa ra trần lợi nhuận cũng giúp tăng tính minh bạch của dự án, hạn chế nguy cơ doanh nghiệp đặt mục tiêu lợi nhuận quá lớn dẫn đến giảm quyền lợi của người dân hoặc tạo áp lực tăng mật độ xây dựng.

Đồng quan điểm, KTS Trần Tuấn Anh (Hội quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam) cho rằng, quy định này góp phần bảo đảm nguyên tắc hài hòa lợi ích. Người dân được bảo vệ quyền lợi về nhà ở và tái định cư; doanh nghiệp có mức sinh lời hợp lý; còn thành phố có thêm công cụ để thúc đẩy quá trình cải tạo, chỉnh trang đô thị.

Đặc biệt, trong bối cảnh Hà Nội đang đặt mục tiêu đẩy nhanh tiến độ cải tạo hàng trăm khu chung cư cũ trong giai đoạn tới, việc xây dựng khung pháp lý minh bạch và có tính khả thi là điều kiện tiên quyết. Nhiều dự án cải tạo chung cư cũ trước đây gặp khó khăn là do thiếu các tiêu chí định lượng rõ ràng về bồi thường và lợi ích của nhà đầu tư, khiến mỗi dự án phải xử lý theo từng trường hợp riêng lẻ, mất nhiều thời gian đàm phán và phát sinh tranh chấp.

KTS Trần Tuấn Anh đánh giá, Nghị quyết mới của HĐND thành phố Hà Nội đã bước đầu giải quyết khoảng trống này bằng việc xác lập các nguyên tắc cụ thể, tạo hành lang pháp lý thống nhất cho quá trình triển khai. Dù vậy, theo ông để nghị quyết thực sự đi vào cuộc sống, thành phố cần tiếp tục hoàn thiện các hướng dẫn chi tiết về quy trình lựa chọn nhà đầu tư, phương thức xác định tổng mức đầu tư, cơ chế giám sát lợi nhuận cũng như các chính sách hỗ trợ người dân trong thời gian tạm cư. Bên cạnh đó, việc công khai thông tin quy hoạch, phương án thiết kế, tiến độ dự án và quyền lợi tái định cư cũng cần được thực hiện đầy đủ nhằm tăng tính minh bạch và củng cố niềm tin của cư dân.

“Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ không đơn thuần là thay thế những công trình đã xuống cấp mà còn là nhiệm vụ quan trọng trong công tác tái thiết không gian đô thị, nâng cao chất lượng sống của người dân và xây dựng diện mạo Thủ đô văn minh, hiện đại. Nếu quy định mới được triển khai đồng bộ và hiệu quả, đây sẽ là nền tảng quan trọng để đẩy nhanh tiến độ chỉnh trang đô thị trong quá trình phát triển của Thủ đô”, KTS Trần Tuấn Anh cho hay.