Giữ đúng mục tiêu an sinh

Có thể khẳng định, chính sách nhà ở xã hội chỉ phát huy hiệu quả khi căn hộ được giao đến đúng người có nhu cầu. Nếu những ưu đãi về đất đai, thuế, tín dụng… bị lợi dụng để mua nhà rồi chuyển nhượng kiếm lời, mục tiêu hỗ trợ người thu nhập thấp sẽ bị ảnh hưởng.

Thực tế, những bất cập trong việc xét duyệt đối tượng mua nhà ở xã hội đã được cơ quan thanh tra chỉ ra tại nhiều địa phương. Cuối năm 2025, Thanh tra thành phố Hải Phòng phát hiện 14 hồ sơ không đủ điều kiện mua nhà tại 4 dự án. Tháng 6-2026, Thanh tra tỉnh Đồng Nai cũng chỉ ra nhiều trường hợp mua nhà ở xã hội có thông tin xác nhận thu nhập, bảo hiểm xã hội không phù hợp thực tế, cần tiếp tục xác minh.

Theo Luật Nhà ở năm 2023, sau thời hạn tối thiểu 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà, nếu đáp ứng điều kiện pháp luật, chủ sở hữu được chuyển nhượng nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường. Quy định này bảo đảm quyền định đoạt tài sản, nhưng cũng có thể bị lợi dụng để mua nhà ở xã hội hưởng chính sách ưu đãi, chờ đủ thời hạn rồi bán hưởng chênh lệch.

Tại kỳ họp thứ hai, Quốc hội khóa XVI, khi thảo luận về Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), nhiều đại biểu thống nhất với việc kiểm soát chặt việc chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm, nghiên cứu quy định chỉ cho phép bán lại cho người đủ điều kiện hưởng chính sách, đồng thời có cơ chế thu hồi ưu đãi đối với trường hợp vi phạm. Đây cũng là hướng điều chỉnh được đề xuất trong dự thảo. Nếu được thông qua, quy định sẽ góp phần hạn chế việc nhà ở xã hội chuyển thành hàng hóa kinh doanh thông thường.

Tuy nhiên, người mua nhà cũng có nhu cầu chính đáng về thay đổi chỗ ở, cải thiện điều kiện sống hoặc giải quyết khó khăn tài chính. Vì vậy, quy định mới phải tính đến quyền lợi của những người đã mua nhà hợp pháp, tránh phát sinh vướng mắc khi thực hiện.

Trước hết, cần làm rõ điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm, nhất là cách xác định giá bán, trình tự giao dịch và trách nhiệm xác nhận người mua đủ điều kiện. Nếu chỉ giới hạn đối tượng nhận chuyển nhượng mà thiếu cơ chế xác định giá phù hợp, người bán có thể gặp khó khăn, trong khi nguy cơ giao dịch ngầm, thu tiền chênh lệch vẫn tồn tại.

Đồng thời, cần có quy định chuyển tiếp đối với những trường hợp đã mua nhà theo pháp luật hiện hành, tránh ảnh hưởng đến quyền lợi đã được xác lập. Có thể nghiên cứu cơ chế nhà nước hoặc chủ đầu tư ưu tiên mua lại nhà ở xã hội khi chủ sở hữu không còn nhu cầu sử dụng, với mức giá hợp lý, sau đó phân phối cho người đủ điều kiện.

Việc xét duyệt đối tượng mua nhà cũng cần được điều chỉnh. Thay vì phụ thuộc nhiều vào giấy xác nhận, cơ quan quản lý cần tăng cường đối chiếu dữ liệu về nhà ở, đất đai, thu nhập và lịch sử hưởng chính sách; đẩy mạnh ứng dụng dữ liệu số để xác định chính xác người chưa có nhà ở, đồng thời đơn giản hóa thủ tục xác nhận thu nhập, giảm giấy tờ và tạo thuận lợi cho người dân tiếp cận chính sách nhà ở xã hội.

Cùng với kiểm soát đầu vào, cần tăng cường hậu kiểm, giám sát việc sử dụng, cho thuê, chuyển nhượng sau bàn giao. Những hành vi mua bán suất mua nhà ở xã hội, thu tiền chênh lệch, giao dịch trá hình nhằm lách quy định phải được phát hiện, xử lý kịp thời. Đối với các trường hợp bán nhà sai đối tượng đã được thanh tra kết luận, cần xử lý dứt điểm, làm rõ trách nhiệm của người kê khai, đơn vị xác nhận, chủ đầu tư và cơ quan quản lý.

Về lâu dài, việc kiểm soát chuyển nhượng cần gắn với phát triển nguồn cung nhà ở xã hội, nhất là nhà ở cho thuê. Khi người thu nhập thấp có thêm lựa chọn phù hợp khả năng chi trả, áp lực đối với phân khúc nhà ở xã hội để bán sẽ giảm bớt.

Nhà ở xã hội được phát triển nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ ở của người thu nhập thấp, người gặp khó khăn về nhà ở, chứ không phải để một số đối tượng lợi dụng chính sách ưu đãi của Nhà nước nhằm đầu tư, kiếm lời từ chênh lệch giá. Vì vậy, sửa đổi quy định chuyển nhượng phải ngăn được đầu cơ, nhưng cũng cần bảo đảm quyền lợi chính đáng của người mua, để chính sách hỗ trợ nhà ở không bị sử dụng sai mục đích.