Giá thuê giảm, mặt bằng bán lẻ thành phố Hồ Chí Minh khởi sắc?

Mặt bằng trống khắp nơi

Những năm qua, thị trường mặt bằng cho thuê có sự biến động mạnh theo chiều hướng nhiều nhãn hàng, khách thuê rút lui khỏi các mặt bằng có vị trí đắc địa tại trung tâm thành phố Hồ Chí Minh như đường Lê Lợi, Hai Bà Trưng, Hàm Nghi, thậm chí Đồng Khởi - tuyến đường đắt đỏ nhất tại phường Sài Gòn.

Theo ghi nhận của phóng viên, hiện mặt bằng trên nhiều tuyến đường khu vực trung tâm thành phố còn nhan nhản thông tin cho thuê. Có mặt bằng ở đường Đồng Khởi, rao cho thuê hơn 3 năm nay vẫn chưa có khách.

Các chuyên gia trong ngành bất động sản cho biết, mặt bằng trung tâm khó cho thuê do các nguyên nhân như: Một số nhãn hàng thu hẹp hệ thống phân phối; người tiêu dùng thay đổi hành vi mua sắm; chi tiêu thắt chặt do kinh tế còn khó khăn… Trong khi đó, dù khó cho thuê mới nhưng nhiều chủ mặt bằng vẫn có tâm lý muốn “neo” giá thuê cao, khiến nhiều mặt bằng bỏ trống kéo dài.

Ông Tạ Trung Kiên (Sàn giao dịch bất động sản Pax Land) cho biết, hiện nay những ngành hàng đòi hỏi mặt bằng rộng như thời trang, ăn uống bị thu hẹp dần do thay đổi phương thức phân phối cũng như hành vi tiêu dùng.

Ông Tạ Trung Kiên phân tích: “Trước đây, các cửa hàng thời trang thiết kế sang trọng, bắt mắt để thu hút người tiêu dùng đến trực tiếp trải nghiệm sản phẩm nên đòi hỏi mặt bằng rộng, kéo theo chi phí thuê cao. Bây giờ, thương mại điện tử phát triển, chỉ cần kho hàng ở ngoại thành là được. Ngành ăn uống cũng tương tự, hành vi tiêu dùng thích giao tận nơi, nên các nhà hàng cũng thu hẹp mặt bằng, tăng tỷ lệ bán online thông qua các ứng dụng trực tuyến”.

Anh Trần Đức Tâm, đại diện bên cho thuê mặt bằng ở đường Hai Bà Trưng (phường Sài Gòn) cho biết, một mặt bằng 120m² ở mặt đường này đang trống, mức giá cho thuê 180 triệu đồng/tháng, yêu cầu phải ký hợp đồng ít nhất 2 năm. Một số môi giới thừa nhận, mức giá này tương đối cao, cộng thêm yêu cầu ký hợp đồng dài hạn cũng là nguyên nhân khiến mặt bằng khó cho thuê.

Giảm giá thuê có “cứu” mặt bằng?

Theo ông Tạ Trung Kiên, những nhãn hàng lớn, hàng xa xỉ vẫn có nhu cầu thuê mặt bằng khu trung tâm thành phố Hồ Chí Minh, bởi ngoài yếu tố kinh doanh, các mặt bằng đẹp, vị trí đắc địa cũng là cách để các nhãn hàng nâng tầm giá trị thương hiệu.

Bên cạnh đó, các ngành dịch vụ như tài chính, chăm sóc sức khỏe, làm đẹp… vẫn có nhu cầu thuê ở vị trí trung tâm, để hướng đến khách hàng cao cấp, tiêu dùng lớn.

Theo Công ty Cushman & Wakefield Việt Nam (hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản), hiện tỷ lệ lấp đầy mặt bằng bán lẻ tại thành phố Hồ Chí Minh đạt hơn 93%, tăng hơn 4% so với cùng kỳ năm trước, phản ánh nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ vẫn ổn định và có xu hướng tăng trưởng theo năm.

Sự tăng trưởng này không chỉ được thúc đẩy bởi sự gia nhập của các thương hiệu quốc tế như Miki House từ Nhật Bản tại Takashimaya và Oh!Some tại Vincom (đường Đồng Khởi, phường Sài Gòn), mà còn đến từ các thương hiệu nội địa.

Cụ thể, thương hiệu buffet Poseidon đang mở rộng nhu cầu thuê mặt bằng. Nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ vẫn duy trì ở mức cao, với nhiều thương hiệu đang đăng ký chờ để thuê mặt bằng tại các trung tâm thương mại có vị trí đắc địa. Điều này được thúc đẩy bởi lượng khách quốc tế đến Việt Nam du lịch ngày càng tăng, tạo ra nhu cầu mua sắm ở các thương hiệu bán lẻ lớn.

Đáng chú ý, trong quý II-2025, giá chào thuê trung bình mặt bằng bán lẻ tại thành phố Hồ Chí Minh đạt 53,3 USD/m²/tháng, giảm nhẹ hơn 0,2% theo quý và giảm hơn 3,3% so với cùng kỳ năm trước.

Cũng theo Công ty Cushman & Wakefield Việt Nam, với việc khách du lịch quốc tế tiếp tục tăng mạnh, thị trường bán lẻ tại thành phố Hồ Chí Minh cũng sẽ được hưởng lợi từ xu hướng mua sắm cao cấp. Các thương hiệu nổi bật và các nhà đầu tư đang ngày càng chú trọng vào việc phát triển không gian bán lẻ ở các vị trí đắc địa, nơi có tiềm năng gia tăng doanh thu đáng kể.

Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân (chuyên gia kinh tế, giảng viên thỉnh giảng Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh) cho rằng, việc “neo” giá cao xét về lâu dài không đem lại lợi ích cho chủ mặt bằng. Dù nguồn cung tăng chậm, nhưng xu hướng bán hàng, xu hướng mua sắm, hành vi tiêu dùng thay đổi nhanh chóng, khiến mặt bằng không còn thật sự quá cần thiết cho các nhà bán lẻ. Vì vậy, cần hướng đến hài hòa lợi ích giữa bên cho thuê và bên thuê, qua đó thúc đẩy tiêu dùng.