Đề xuất bỏ quy định về các giao dịch bất động sản thông qua sàn

Chiều 24-8, tiếp tục chương trình phiên họp thứ 25, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về việc giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Xin ý kiến về 5 vấn đề

Báo cáo tại phiên họp, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, Thường trực Ủy ban xin ý kiến Ủy ban Thường vụ Quốc hội đối với 5 vấn đề.

Trong đó, đối với quy định về điều kiện tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản trong dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng, hoạt động kinh doanh bất động sản được điều chỉnh theo Luật Kinh doanh bất động sản là một ngành, nghề kinh doanh có điều kiện do những chủ thể được đăng ký ngành, nghề kinh doanh chuyên nghiệp, không điều chỉnh đối với các giao dịch dân sự thông thường.

“Việc bắt buộc tổ chức, cá nhân giao dịch bất động sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng của mình phải tuân thủ điều kiện về bất động sản đưa vào kinh doanh dẫn đến mở rộng phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật, trong khi chưa có đánh giá tác động của chính sách, chưa làm rõ được sự cần thiết về quản lý nhà nước đối với các trường hợp này”, ông Vũ Hồng Thanh nói.

Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội đề nghị bổ sung quy định “Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng chưa hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng với nhà nước thì bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có thể thỏa thuận để bên nhận chuyển nhượng thực hiện toàn bộ nghĩa vụ tài chính mà bên chuyển nhượng chưa hoàn thành; trên cơ sở nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định, bên nhận chuyển nhượng đã ký quỹ tại Kho bạc nhà nước hoặc được ngân hàng bảo lãnh để bảo đảm hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính này và các tài liệu này được kèm theo hợp đồng chuyển nhượng”.

Về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tán thành cho rằng, theo Luật Xây dựng, thiết kế cơ sở là thiết kế được lập trong báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng trên cơ sở phương án thiết kế được lựa chọn, nội dung của thiết kế cơ sở thể hiện các thông tin về dự án, công trình. Khi thiết kế cơ sở được thẩm định bởi cơ quan chuyên môn về xây dựng, tính pháp lý của dự án là đủ rõ với người mua, thuê mua nên có thể cho phép nhận đặt cọc. Bên cạnh đó, qua quá trình nhận đặt cọc, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ có cơ hội để nghiên cứu cụ thể hơn về nhu cầu của các khách hàng tiềm năng, chủ động hơn về phương án kinh doanh, từ đó hoàn thiện thiết kế xây dựng sau thiết kế cơ sở.

Tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội về các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch, dự thảo Luật đã được chỉnh sửa theo hướng bỏ quy định về các giao dịch bất động sản thông qua sàn nhằm tạo thuận lợi cho chủ đầu tư và khách hàng được tự do lựa chọn phương thức giao dịch; bổ sung chính sách của nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản. Theo đó “Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất thông qua sàn giao dịch bất động sản”.

Thanh toán qua ngân hàng bảo đảm minh bạch

Thảo luận tại phiên họp, về điều kiện tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Hoàng Thanh Tùng cơ bản đồng tình với phương án không áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản đối với trường hợp không nhằm mục đích kinh doanh. Trường hợp tổ chức, cá nhân thực hiện các hoạt động bán, cho thuê, cho thuê mua nhằm mục đích kinh doanh thì phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có ngành nghề kinh doanh bất động sản theo quy định.

Tuy nhiên, ông Hoàng Thanh Tùng cho rằng, dự thảo chưa có tiêu chí rõ ràng để phân biệt giữa mục đích không kinh doanh và mục đích kinh doanh thì sẽ phát sinh vướng mắc, thậm chí quy định sẽ bị lạm dụng; từ đó đề nghị làm rõ tiêu chí, điều kiện để phân biệt giữa hai hình thức này.

Tuy nhiên, Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội Lê Quang Mạnh cho rằng, tổ chức, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình nhằm mục đích kinh doanh không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Theo ông Lê Quang Mạnh, nếu kinh doanh bất động sản có quy mô nhỏ mà phải thành lập doanh nghiệp thì sẽ phát sinh chi phí lớn; do đó chỉ cần quy định tổ chức, cá nhân đáp ứng điều kiện, kê khai nộp thuế đầy đủ.

Phát biểu thảo luận tại phiên họp, Ủy viên Bộ Chính trị, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ lưu ý, nếu tại một thời điểm mà tung ra nhiều dự án bất động sản quá, khi cung vượt cầu thì sẽ gây ra nhiều khó khăn. Ngược lại, ở thời điểm cầu vượt cung thì dẫn đến khan hiếm, đầu cơ bất động sản, đẩy giá lên cao.

“Do đó, việc sửa đổi luật cần rà soát xem đã điều chỉnh vấn đề này chưa. Ngoài ra là vai trò điều phối chung của nhà nước được quy định ra sao trong luật”, Chủ tịch Quốc hội nói.

Theo Chủ tịch Quốc hội, nếu thanh toán qua ngân hàng thì giao dịch bất động sản qua sàn hay không qua sàn cũng vẫn minh bạch. Chủ tịch Quốc hội lấy dẫn chứng trong một tập đoàn kinh doanh bất động sản thường sẽ có một công ty chuyên phân phối hoặc có liên kết với công ty phân phối. Do đó, không phải giao dịch nào cũng qua sàn, kết nối được giữa người mua và người bán.

“Có nhiều loại thị trường, nhiều loại sàn khác nhau chứ không phải cứ có sàn là tốt. Chúng ta phải thông suốt về nhận thức ở chỗ này”, Chủ tịch Quốc hội nói và cho biết chỉ cần thông tin thị trường đầy đủ, thanh toán không dùng tiền mặt thì sẽ minh bạch. Do đó, những vấn đề cốt lõi của dự án luật này cần được rà soát lại; nhiều nội dung nằm ở các luật có liên quan.

Phát biểu kết luận phiên họp, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải cho biết, dự thảo Luật sẽ được trình hội nghị đại biểu Quốc hội chuyên trách cho ý kiến trước khi trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp thứ sáu.