Đầu tư, phát triển nhà ở theo Luật Thủ đô năm 2026

Mở rộng cơ chế, khơi thông nguồn lực phát triển nhà ở

Một trong những điểm đáng chú ý của Luật Thủ đô số 02/2026/QH16 là những quy định mang tính đột phá về phát triển đô thị và nhà ở. Tại Điều 12, Luật xác lập các nguyên tắc đầu tư xây dựng, cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị và phát triển nhà ở theo hướng hiện đại, đồng bộ, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa người dân, Nhà nước và doanh nghiệp.

Theo đó, việc xây dựng các khu đô thị, đô thị thông minh, đô thị đa chức năng, đa mục tiêu và khu nhà ở xã hội phải gắn với phát triển đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Các dự án phải phù hợp quy hoạch, quy chế quản lý kiến trúc, thiết kế đô thị; bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật về xây dựng, phòng cháy, chữa cháy; đồng thời chú trọng bảo vệ di sản văn hóa, lịch sử, cảnh quan, không gian xanh và không gian mặt nước.

Đáng chú ý, Luật đặt yêu cầu bảo đảm hài hòa lợi ích của các bên, ưu tiên bố trí tái định cư tại chỗ, nâng cao tiện ích đô thị, cải thiện môi trường sống và sinh kế cho người dân tại khu vực cải tạo, chỉnh trang. Đặc biệt, các tổ chức, cộng đồng dân cư được ưu tiên, hỗ trợ tự đề xuất, tự thực hiện dự án cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị. Đây là cách tiếp cận mới, khuyến khích sự tham gia trực tiếp của người dân vào quá trình phát triển đô thị, thay vì chỉ thụ động tiếp nhận các dự án.

Trên cơ sở những nguyên tắc đó, Luật Thủ đô năm 2026 trao cho HĐND thành phố thẩm quyền quy định các cơ chế, chính sách về đầu tư, phát triển và hỗ trợ nhà ở; chính sách ưu đãi đối với nhà ở xã hội nhà ở công vụ, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà lưu trú và các loại hình nhà ở khác. Thành phố cũng được chủ động quy định việc sử dụng ngân sách để đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thiết yếu phục vụ các dự án nhà ở theo quy hoạch.

Việc phân cấp, trao quyền chủ động cho chính quyền thành phố tạo điều kiện để Hà Nội xây dựng chính sách phù hợp với đặc điểm dân số, nhu cầu nhà ở và khả năng cân đối nguồn lực. Thay vì chỉ tập trung vào một số phân khúc, thành phố có thể triển khai đồng bộ nhiều loại hình nhà ở, từ nhà ở thương mại, nhà ở xã hội đến nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở tái định cư.

Cụ thể hóa Điều 12 Luật Thủ đô năm 2026, ngày 15-6-2026, HĐND thành phố ban hành Nghị quyết số 72/2026/NQ-HĐND quy định cơ chế, chính sách về đầu tư, phát triển và hỗ trợ nhà ở trên địa bàn thành phố. Nghị quyết có hiệu lực từ ngày 1-7-2026, tạo hành lang pháp lý để triển khai các cơ chế đặc thù, đồng thời mở rộng các hình thức hỗ trợ nhà ở cho người dân.

Một điểm mới có ý nghĩa thực tiễn là thành phố có thể sử dụng ngân sách để đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật khung và các công trình hạ tầng xã hội thiết yếu phục vụ công cộng tại những dự án nhà ở theo quy hoạch, trên cơ sở nhu cầu và đề xuất của địa phương, được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Cơ chế này góp phần giải quyết một trong những yêu cầu quan trọng của phát triển nhà ở: Không chỉ tạo lập quỹ nhà mà còn phải bảo đảm điều kiện sống, khả năng kết nối và tiếp cận các dịch vụ thiết yếu.

Đẩy nhanh tiến độ, bảo đảm chính sách đi vào cuộc sống

Cùng với việc hoàn thiện cơ chế, vấn đề tổ chức thực hiện có ý nghĩa quyết định đối với hiệu quả chính sách. Bởi trên thực tế, nhu cầu nhà ở của người dân Thủ đô rất lớn, trong khi việc triển khai các dự án còn phụ thuộc vào nhiều khâu như quy hoạch, chuẩn bị đầu tư, giải phóng mặt bằng, thủ tục đất đai và xây dựng hạ tầng.

Tại cuộc họp nghe báo cáo về tình hình triển khai Kế hoạch phát triển nhà ở của thành phố giai đoạn 2026-2030 (phần nhà ở xã hội) ngày 16-7-2026, Ủy viên Trung ương Đảng, Phó Bí thư Thành ủy, Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Vũ Đại Thắng nhấn mạnh yêu cầu ưu tiên triển khai các dự án nhà ở xã hội theo cơ chế đặc thù của Luật Thủ đô năm 2026.

Theo Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội, về công tác quy hoạch, các dự án nhà ở xã hội được lập và phê duyệt ngay quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, không phải chờ điều chỉnh hoặc hoàn thành quy hoạch phân khu. Thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 tiếp tục được phân cấp cho UBND cấp xã, phường theo quy định của thành phố.

Chủ tịch UBND thành phố yêu cầu các địa phương rút ngắn tối đa thời gian thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết; những địa phương đã thực hiện được trong khoảng một tháng thì các địa phương khác cũng phải phấn đấu đạt tiến độ tương tự. Đồng thời, cần đổi mới cách thức lấy ý kiến cộng đồng dân cư, ứng dụng công nghệ thông tin và các nền tảng trực tuyến để vừa bảo đảm đúng quy định, vừa rút ngắn thời gian thực hiện.

Chỉ đạo này cho thấy quyết tâm chuyển các cơ chế đặc thù thành kết quả cụ thể, nhất là trong khâu quy hoạch vốn được xem là một trong những bước quan trọng quyết định tiến độ dự án. Việc phân cấp thẩm quyền gắn với yêu cầu rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ sẽ góp phần nâng cao trách nhiệm của chính quyền cơ sở, hạn chế tình trạng chậm trễ trong quá trình chuẩn bị đầu tư.

Tuy nhiên, để chính sách thực sự phát huy hiệu quả, Hà Nội cần đồng thời quan tâm đến chất lượng dự án, tính đồng bộ của hạ tầng và khả năng chi trả của người dân. Các dự án nhà ở, nhất là nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, cần được bố trí tại những khu vực có kết nối giao thông thuận tiện, gần nơi làm việc, trường học, cơ sở y tế và các dịch vụ thiết yếu. Việc lựa chọn chủ đầu tư, quản lý giá thuê, chất lượng vận hành và giám sát thực hiện các cam kết ưu đãi cũng cần được thực hiện chặt chẽ.

Đối với nhà ở cho thuê, cần bảo đảm quỹ nhà thực sự đến đúng nhóm đối tượng có nhu cầu, tránh tình trạng chính sách ưu đãi không chuyển hóa thành lợi ích thiết thực cho người thuê. Đối với nhà ở xã hội, cần công khai thông tin dự án, điều kiện, đối tượng và quy trình xét duyệt để người dân thuận lợi tiếp cận, hạn chế phát sinh tiêu cực.

Có thể thấy, Luật Thủ đô năm 2026 không chỉ mở rộng thẩm quyền cho Hà Nội trong lĩnh vực phát triển nhà ở mà còn tạo cơ sở để đổi mới tư duy hoạch định chính sách, từ chú trọng tạo lập nguồn cung sang phát triển đa dạng loại hình và bảo đảm khả năng tiếp cận của từng nhóm dân cư. Khi các cơ chế về đất đai, đầu tư, quy hoạch, hạ tầng và hỗ trợ nhà ở được triển khai đồng bộ, thành phố sẽ có thêm điều kiện huy động nguồn lực xã hội, giải quyết tốt hơn nhu cầu an cư, góp phần xây dựng Thủ đô văn minh, hiện đại và phát triển bền vững.