Đấu giá đất đã qua thời kỳ phải mua bằng mọi giá

Phóng viên đã có cuộc trao đổi với TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, để hiểu rõ hơn về vấn đề này.

- Thưa ông, trong nhiều năm qua, đấu giá quyền sử dụng đất luôn được xem là "thước đo" của thị trường bất động sản. Ông nhìn nhận vai trò của hoạt động này hiện nay như thế nào?

- Đấu giá quyền sử dụng đất vẫn là một công cụ rất quan trọng trong khai thác nguồn lực đất đai. Thông qua đấu giá, các địa phương vừa tạo nguồn thu cho ngân sách, vừa bổ sung quỹ đất phục vụ phát triển nhà ở, đô thị và thu hút đầu tư.

Trước đây, nhiều phiên đấu giá ghi nhận mức giá trúng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm. Điều này không chỉ làm tăng giá trị của chính khu đất được đấu giá mà còn nhanh chóng tạo ra mặt bằng giá mới cho cả khu vực. Giá đất dân cư xung quanh tăng theo, doanh nghiệp cũng phải điều chỉnh bài toán chi phí đầu tư và giá bán sản phẩm. Có thể nói, trong một thời gian dài, đất đấu giá đóng vai trò như "điểm neo" về giá của thị trường địa phương.

- Có ý kiến cho rằng tâm lý của nhà đầu tư cũng đã thay đổi đáng kể so với vài năm trước. Ông đánh giá thế nào?

- Điều đó hoàn toàn đúng. Nếu như trước đây, nhiều người tham gia đấu giá chủ yếu kỳ vọng vào việc giá đất sẽ tiếp tục tăng nhanh để bán chênh lệch thì hiện nay tư duy đầu tư đã khác. Nhà đầu tư ngày càng quan tâm nhiều hơn đến chất lượng của tài sản. Họ đánh giá kỹ vị trí, kết nối hạ tầng, quy hoạch, pháp lý và khả năng khai thác lâu dài thay vì chỉ nhìn vào khả năng tăng giá trong ngắn hạn.

Đây là một tín hiệu rất tích cực bởi thị trường bất động sản muốn phát triển bền vững thì phải dựa trên giá trị sử dụng thực tế chứ không thể chỉ dựa vào kỳ vọng. Việc tâm lý "mua bằng mọi giá" dần giảm bớt cũng khiến các phiên đấu giá không còn xuất hiện quá nhiều mức giá "trên trời" như trước.

- Ngoài yếu tố thị trường, những quy định mới về đấu giá đất đang tác động như thế nào đến hành vi của người tham gia?

- Các quy định mới đang tạo ra sự thay đổi rất lớn. Việc nâng mức tiền đặt trước, yêu cầu cao hơn về năng lực tài chính cũng như các giải pháp nhằm hạn chế bỏ cọc đã làm tăng tính sàng lọc đối với người tham gia đấu giá. Trong bối cảnh bảng giá đất mới được áp dụng khiến giá khởi điểm có xu hướng cao hơn, chi phí tham gia đấu giá cũng tăng lên đáng kể.

Điều này khiến những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn hoặc chỉ tham gia với mục tiêu "lướt sóng" sẽ phải cân nhắc rất kỹ. Ngược lại, các cuộc đấu giá sẽ thu hút nhiều hơn những người có năng lực tài chính thực sự, có nhu cầu sử dụng đất hoặc đầu tư dài hạn. Đây là điều thị trường rất cần để hoạt động đấu giá trở nên minh bạch và thực chất hơn.

- Thực tế, gần đây cho thấy nhiều phiên đấu giá không còn tạo ra mức giá đột biến. Điều này có phản ánh đúng xu hướng của thị trường hay không, thưa ông?

- Theo tôi, đây là xu hướng khá rõ. Qua ghi nhận từ các hội viên của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tại nhiều địa phương, người tham gia đấu giá hiện nghiên cứu rất kỹ trước khi quyết định trả giá. Họ xem xét đầy đủ các yếu tố như vị trí, khả năng kết nối hạ tầng, quy hoạch, nhu cầu ở thực và khả năng khai thác trong tương lai.

Chính vì vậy, giá trúng đấu giá hiện nay đang có xu hướng tiệm cận hơn với giá trị thực của khu đất, thay vì bị đẩy lên quá cao bởi tâm lý đám đông.Điều này cũng cho thấy đấu giá đất đang dần giảm bớt vai trò "dẫn dắt kỳ vọng giá" như trước đây.

- Tuy nhiên, vẫn có những địa phương ghi nhận giá đấu giá tăng khá mạnh. Ông lý giải hiện tượng này như thế nào?

- Thị trường hiện nay đang phân hóa rất rõ. Không phải địa phương nào đấu giá cũng hạ nhiệt. Những khu đất có vị trí đẹp, hạ tầng đồng bộ, pháp lý minh bạch và đặc biệt đáp ứng đúng nhu cầu ở thực của người dân vẫn có sức hút rất lớn. Ví dụ tại một số khu vực của Hải Phòng, số lượng đất đưa ra đấu giá tăng mạnh nhưng tỷ lệ đấu giá thành công vẫn rất cao. Nhiều phiên có mức giá trúng vượt mặt bằng thị trường.

Điều đáng chú ý là động lực chính ở đây không phải đầu cơ mà đến từ nhu cầu sử dụng thực tế. Người dân có nhu cầu xây dựng nhà ở, mở rộng không gian sinh sống, trong khi quỹ đất có pháp lý đầy đủ, hạ tầng hoàn chỉnh vẫn chưa nhiều. Điều đó cho thấy, nơi nào có nhu cầu thật thì giá đất vẫn được thị trường chấp nhận ở mức cao. Ngược lại, những khu vực chỉ tăng giá dựa trên kỳ vọng hoặc hoạt động đầu cơ sẽ phải đối mặt với áp lực điều chỉnh lớn hơn.

- Theo ông, thị trường đấu giá đất sẽ vận động như thế nào trong thời gian tới?

- Tôi cho rằng sẽ tiếp tục theo hướng minh bạch và thực chất hơn. Có thể vẫn xuất hiện một số phiên đấu giá sôi động tại những khu vực có vị trí đặc biệt hoặc nguồn cung khan hiếm, nhưng những hiện tượng sốt giá diện rộng sẽ khó lặp lại nếu các quy định quản lý tiếp tục được thực hiện nghiêm túc.

Đối với doanh nghiệp, đây cũng là giai đoạn cần thay đổi tư duy phát triển quỹ đất. Thay vì chạy theo mở rộng quỹ đất bằng mọi giá, doanh nghiệp cần tính toán kỹ hiệu quả đầu tư, lựa chọn những khu đất phù hợp với nhu cầu của thị trường và năng lực tài chính của mình.

Về lâu dài, khi hoạt động đấu giá phản ánh đúng giá trị của đất đai, thị trường bất động sản sẽ vận hành minh bạch hơn, giảm bớt yếu tố đầu cơ, tạo môi trường đầu tư ổn định và bền vững. Đây cũng là nền tảng quan trọng để thị trường phát triển lành mạnh trong giai đoạn mới.

- Xin cảm ơn ông!