Đất nền, nhà thấp tầng: Giao dịch tăng, cảnh giác sốt ảo

Phân khúc này ghi nhận dấu hiệu tăng cả về lượng giao dịch và giá bán sau thời gian dài trầm lắng.

Chuyển hướng tìm kiếm đất nền

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, phân khúc đất nền có 97.659 giao dịch thành công trong quý I-2024, bằng 119,86% so với quý IV-2023 và 145,18% so với cùng kỳ năm 2023. Cũng trong quý đầu năm 2024, nhu cầu tìm kiếm nhà ở riêng lẻ, đất nền tăng nhanh. Còn theo dữ liệu phân tích từ Property Guru Việt Nam (công ty chuyên nghiên cứu về thị trường bất động sản), lượng đăng tin rao bán chung cư trong tháng 4-2024 giảm 4%, trong khi nhà riêng tăng 3%, đất nền tăng 4%.

Dự báo thị trường bất động sản quý II-2024 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng thông tin nhiều khu vực có lượng giao dịch đất nền tăng đột biến, đặc biệt ở khu vực ven các thành phố lớn hay địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao. Tại Hà Nội, do quỹ đất tại các quận nội đô ngày càng cạn kiệt, thị trường nhà thấp tầng, liền kề, nhà riêng lẻ, đất nền khu vực vùng ven đang trở thành lựa chọn của nhiều nhà đầu tư.

Những phân tích, nhận định trên đang phản ánh xu hướng chuyển dịch của thị trường bất động sản. Nhất là tại thời điểm đầu quý II-2024, khi giá căn hộ chung cư có dấu hiệu chững lại, nhà đầu tư tìm về phân khúc an toàn nhưng cũng đầy tiềm năng là nhà đất.

Anh Nguyễn Mạnh Thắng, nhân viên Văn phòng Môi giới bất động sản Toàn Thắng (quận Hà Đông) cho biết, thời gian qua, có không ít hộ dân, người kinh doanh tìm kiếm thông tin về nhà đất. Bởi trong bối cảnh lãi suất ngân hàng giảm, giá vàng cao, thị trường chứng khoán có nhiều biến động, phân khúc nhà thấp tầng, đất nền là hướng lựa chọn an toàn.

Là khách hàng tìm tới anh Thắng để mua nhà đất, chị Lê Thị Kim Anh (quận Thanh Xuân) cho biết, gia đình chị đã sinh sống tại căn hộ rộng gần 110m2 ở một chung cư có vị trí đắc địa trên đường Nguyễn Xiển. Khi thấy nhà chung cư tăng giá, chị chớp thời cơ bán căn hộ.

“Hiện cả nhà đang chuyển về ở tạm cùng bố mẹ trong khi chờ mua một căn nhà có sân vườn theo đúng mong muốn của vợ chồng lâu nay. Với số tiền 7 tỷ đồng, người môi giới khẳng định sẽ giúp tôi tìm được căn nhà ưng ý bởi thị trường đang có rất nhiều lựa chọn”, chị Kim Anh chia sẻ.

Cảnh báo các cơn “sốt ảo”

Giá bán đất nền hoặc nhà ở gắn liền với đất đang có xu hướng tăng là thực tế được nhiều chuyên gia khẳng định. Giám đốc chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội Nguyễn Hoài An cho biết, so với quý IV-2023, giá bán sơ cấp trên thị trường này hiện đã tăng 4%. Nguyên nhân chủ yếu do nguồn cung mới hạn chế và một số dự án ở khu vực ngoại thành Hà Nội đã hết hàng. Ngoài ra, việc tổ chức đấu giá đất nền tại các khu đô thị, khu dân cư mới liên tục được các địa phương triển khai, giúp thị trường đất nền sôi động hơn trong thời gian tới.

Trong bối cảnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2024 cùng với Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 dự kiến sớm đi vào cuộc sống sẽ có tác động lớn đến thị trường. Đặc biệt, Luật Đất đai 2024, với quy định loại bỏ khung giá đất và yêu cầu bảng giá đất được cập nhật hằng năm sẽ phản ánh chính xác giá trị thị trường hiện tại. Giám đốc chiến lược của Batdongsan.com.vn Lê Bảo Long khẳng định, khả năng giá bất động sản sẽ tăng sau khi luật có hiệu lực.

Thời điểm hiện nay, trên một số trang mua bán bất động sản xuất hiện nhiều tin rao bán các sản phẩm đất nền, nhà đất thổ cư ở Hà Nội với mức giá trên 100 triệu đồng đến hàng trăm triệu đồng/m2. Cụ thể, một lô đất đấu giá thuộc phường Cự Khối, quận Long Biên có diện tích 86m2, mặt tiền 5m được rao bán với giá 10,4 tỷ đồng, xấp xỉ 121 triệu đồng/m2. Người rao bán lô đất này cho biết, giá đất tại những vị trí đẹp tương tự trên địa bàn phường Cự Khối đã tăng 20-30 triệu đồng/m2 so với thời điểm cuối năm 2023. Cùng trên địa bàn quận Long Biên, một lô đất tái định cư thuộc phường Ngọc Thụy được rao bán với giá 204 triệu đồng/m2.

Dù hiện tượng “sốt nóng” đất nền, nhà thấp tầng cục bộ chưa xảy ra, nhưng Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng sớm đưa ra cảnh báo về các cơn "sốt ảo" có thể sẽ hình thành, gây nguy cơ mất an toàn đầu tư, đặc biệt khi thị trường đang trong tiến trình hồi phục.

“Giá đất tăng cao trong bối cảnh toàn thị trường còn chưa thoát được khó khăn là dấu hiệu bất thường. Tại nhiều khu vực, thông tin giao dịch tấp nập nhưng người mua - bán không có thật. Đó có thể chỉ là những chiêu trò được dàn dựng bởi các môi giới, nhà đầu tư, nhằm đẩy giá đất lên cao”, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính nêu.

Theo một số chuyên gia bất động sản, thời gian qua, chung cư tăng giá bởi nguồn cung khan hiếm. Tuy nhiên, với phân khúc nhà thấp tầng, đất nền, đặc biệt là các khu vực đất nền lâu nay có giá trị đi xuống, nay bất ngờ tăng cao không phản ánh thật thực trạng thị trường, có thể chỉ là những chiêu trò thổi giá của “cò đất”. Do đó, người mua cần cẩn trọng trước rủi ro chôn vốn khi rót tiền vào các sản phẩm bị làm giá, thiếu các giá trị sử dụng thật.