Cuối năm, tín dụng bất động sản bớt trầm lắng?

Thanh khoản sụt giảm

Thị trường bất động sản đã đi hết nửa đầu năm 2023 trong tình trạng thanh khoản trên thị trường sụt giảm. Mặc dù lãi suất được cho là giảm, nhưng với lĩnh vực vay bất động sản, người vay vẫn bị áp dụng lãi suất khá cao, khiến nhà đầu tư không chịu được áp lực tài chính, phải bán cắt lỗ.

Năm 2022, tín dụng với bất động sản luôn bị “bật đèn đỏ”, khi dư nợ tín dụng khá lớn. Số liệu từ Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước) cho thấy, riêng dư nợ cho vay với bất động sản kinh doanh năm 2022 lên tới 825.000 tỷ đồng, trong đó tập trung lớn nhất vào các dự án xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở. Còn theo thống kê của Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội, tính đến cuối năm 2022, dư nợ trái phiếu riêng lẻ hiện hữu của các doanh nghiệp bất động sản khoảng 419.000 tỷ đồng. Như vậy, qua 2 kênh tín dụng và trái phiếu, các doanh nghiệp bất động sản đang vay tới 1,24 triệu tỷ đồng.

Còn trong năm 2023, dư nợ tín dụng cho lĩnh vực bất động sản tính đến ngày 25-4 theo công bố của Ngân hàng Nhà nước tăng 3,51% so với cuối năm 2022, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống ngân hàng là 2,75%. Như vậy, dư nợ tín dụng cho lĩnh vực bất động sản đã tăng thêm hơn 90.558 tỷ đồng so với cuối năm 2022, lên 2,67 triệu tỷ đồng. Báo cáo tài chính quý I của một số ngân hàng cũng cho thấy dư nợ tín dụng đối với bất động sản cũng tiếp tục tăng. Chẳng hạn, báo cáo tài chính của Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam (Techcombank) cho thấy dư nợ cho vay bất động sản tăng 32,43% so với cuối năm 2022, lên 147.906 tỷ đồng; Ngân hàng thương mại cổ phần Việt Nam thịnh vượng (VPBank) dư nợ bất động sản tăng 15%, đạt hơn 59.360 tỷ đồng...

Tuy nhiên, báo cáo thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng cho thấy cả nguồn cung lẫn lượng giao dịch thành công đều giảm mạnh. Theo thống kê, dự án phát triển nhà ở thương mại có 14 dự án, số lượng dự án giảm khoảng 50% so với quý IV-2022 và giảm gần 40% cùng kỳ 2022. Còn lượng giao dịch thành công trong quý này chỉ đạt hơn 106.000 lượt, giảm 35% so với quý IV-2022 và giảm 40% so với quý I-2022.

Trên thực tế, nguồn vốn vay tăng chưa đến tay chủ đầu tư cũng như khách hàng cá nhân, bởi, lãi suất vẫn bị “than” là quá cao. Với những khách hàng cá nhân vay bất động sản, đặc biệt là vay vốn dự án, sau khi hết thời gian nhận ưu đãi lãi suất từ chủ đầu tư đều đang phải chịu lãi suất hơn 10,5%/năm, thậm chí là 12%/năm chứ chưa với tay được xuống lãi suất 8,5%/năm như nhiều ngân hàng thương mại tuyên bố. Nhiều người đã phải mạnh tay cắt lỗ 20% giá trị tài sản hoặc thậm chí là 25% thời kỳ cao điểm vì không thể “gồng” lãi ngân hàng. Bản thân ngân hàng cũng “than” là nhiều nguồn vốn nhưng lại không có người vay, nhất là vay bất động sản.

Thị trường sẽ phục hồi vào cuối năm

Vậy giữa số liệu ngân hàng báo cáo về tăng tín dụng bất động sản và thực tế, đâu là thật và nguồn vốn đang chảy vào đâu?

Theo chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính), nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn về dòng vốn, nhưng thị trường còn có những phân khúc khác như khu công nghiệp, khu chế xuất, người dân vay mua nhà những dự án ở các tỉnh… Khi những phân khúc này tốt, ngân hàng vẫn cho vay, dư nợ tăng lên. Nhu cầu của người dân đối với những dự án nhà giá trung bình vẫn luôn cao.

Còn theo Tiến sĩ Lê Đạt Chí, Phó Trưởng khoa Tài chính (Trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh), phân tích số lượng các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán chỉ mới chiếm một phần trong số hàng chục nghìn công ty hoạt động liên quan đến bất động sản. Vì vậy, có thể tín dụng bất động sản những tháng đầu năm tăng mạnh ở nhiều đơn vị khác - những công ty tư nhân không có báo cáo công khai. “Vốn vay từ ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản vẫn gia tăng có thể đa số chỉ diễn ra trên báo cáo mà không phải số tiền giải ngân thực tế. Việc đảo nợ, gia hạn nợ… nếu có, thì khoản cho vay sau sẽ cao hơn khoản vay cũ. Ví dụ, khoản cho vay cũ là 1.000 tỷ đồng thì khách hàng phải trả cả lãi lên đến 1.100 tỷ đồng hoặc hơn. Khi để cho vay qua công ty mới, công ty mua lại dự án thì sẽ cho vay lên hơn 1.100 tỷ đồng nên tự động số cho vay sẽ tăng cao hơn”, Tiến sĩ Lê Đạt Chí nói.

Với những giải pháp tháo gỡ từ Chính phủ, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ bớt khó khăn từ nay đến cuối năm, giúp tín dụng bất động sản có cơ hội tăng thật sự. Về kịch bản thị trường bất động sản thời gian tới, ông Phạm Anh Khôi, thành viên Tổ Công tác nghiên cứu thị trường của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, quý III-2023 là thời điểm mấu chốt khi một lượng lớn tiền gửi ngân hàng đáo hạn và là cơ hội để quan sát các phản ứng thực tế. Đây cũng sẽ là thời điểm quyết định dòng tiền có quay trở lại thị trường bất động sản hay không. Nếu thị trường vẫn khó khăn, niềm tin của nhà đầu tư chưa được khôi phục thì có thể nguồn tiền này vẫn tiếp tục ở lại ngân hàng, chấp nhận một mức lãi suất thấp hơn. Ở kịch bản thứ hai, nếu lãi suất huy động giảm xuống mức 6-7% vào thời điểm cuối năm nay hoặc thậm chí là không giảm thì nguồn tiền khả năng cao sẽ ưu tiên quay trở lại thị trường bất động sản trong điều kiện niềm tin của người mua được cải thiện.