Cụ thể hóa việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường

Xác định rõ giá thị trường

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đề xuất hoàn thiện cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, các cơ chế kiểm tra, giám sát của Trung ương và HĐND trong việc xây dựng bảng giá đất và bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch, như: Công khai giá đất, giao dịch qua các sàn giao dịch đối với các dự án khu dân cư, khu đô thị, nhà ở thương mại.

Quan tâm đến nội dung hoàn thiện cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, chuyên gia kinh tế - tài chính Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) cho rằng đây là một trong những nội dung mấu chốt của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Thực tế, Nghị quyết số 18-NQ/TƯ về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" đã quy định bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Việc xác định giá thị trường như thế nào có ý nghĩa quan trọng, bởi để xác định giá thị trường là công việc khó khăn, cần sự quan tâm đầy đủ thì mới có thể thực hiện được.

“Quy định được trong Luật thì tốt, nếu không, cần đưa ra quy định cụ thể. Ủy ban Thường vụ Quốc hội hoặc Quốc hội có định hướng để từ đó các cơ quan thực thi xác định giá thị trường, giúp các chủ đầu tư khi mua bán, đền bù sẽ phù hợp và dễ dàng, đồng thời người dân được đền bù đất đai, hoa màu, nhà cửa cũng có cơ chế để chấp nhận đó là giá thị trường. Việc theo giá thị trường như thế nào cần được cụ thể hóa, bởi đây là vấn đề quan trọng, quyết định tất cả những vấn đề còn lại liên quan đến đền bù đất đai, tính toán giá nhà ở, đầu tư xây dựng…”, vị chuyên gia này nói.

Chuyên gia Đinh Trọng Thịnh cũng đưa quan điểm, giá thị trường phải được các bên công nhận, phải có cơ chế, hệ số điều chỉnh giữa vùng này với vùng khác, phố này với phố khác...

Còn chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong nhìn nhận, khái niệm giá thị trường phải được hiểu đúng, tức không phải là một giá cố định, mà là giá phụ thuộc thời điểm chốt, thậm chí một mảnh đất lúc này giá này, nhưng lúc khác lại giá khác. Bên cạnh đó, giá tạo thanh khoản là giá thực tế, còn giá tham chiếu chỉ có tính chất tham khảo. Đền bù đất theo giá thị trường nhưng ở mỗi thời điểm lại có giá khác nhau, nếu cứ lấy giá tham chiếu của mảnh đất bên cạnh hoặc mảnh tương đương nhưng không tính đến thời điểm là không đúng, mà phải cùng thời điểm, cùng địa thế mới tạo giá thị trường.

Tăng thu ngân sách từ quản lý thuế chuyển nhượng bất động sản

Để xác định giá thị trường, theo chuyên gia Nguyễn Minh Phong, phải công khai đấu giá quyền sử dụng đất, công khai các hoạt động về giao đất, cho thuê đất. Cần hiểu, đấu giá sử dụng đất tức là tất cả những người có cùng mục đích sử dụng đất sẽ đấu giá với nhau, chứ không phải những người không cùng mục đích (không cùng nhóm mục tiêu, điều kiện tham gia đấu giá) tham gia đấu giá để gây nhiễu. Sử dụng biện pháp can thiệp hành chính trong đấu giá cũng không thể hiện được giá thị trường.

Liên quan đến việc xác định giá đất theo giá thị trường tác động đến công tác quản lý thuế chuyển nhượng bất động sản, theo quy định, đối với hoạt động kinh doanh mua bán, chuyển nhượng bất động sản, cá nhân phải nộp 2% tiền thuế trên giá chuyển nhượng, doanh nghiệp nộp 20% trên thu nhập. Giá bất động sản tính thuế thu nhập cá nhân là giá theo hợp đồng mua bán hai bên. Với trường hợp giá hợp đồng thấp hơn giá thị trường thì áp giá tính thuế theo giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định.

Trên thực tế, thời gian qua, không ít trường hợp mua, bán bất động sản khi làm thủ tục chuyển nhượng đã bắt tay nhau để ghi giá trong hợp đồng công chứng thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế, hoặc thực hiện hai hợp đồng (1 hợp đồng viết tay ghi giá mua bán thật, 1 hợp đồng công chứng ghi giá thấp hơn để khai thuế thấp) nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ thuế. Một trong những nguyên nhân là giá bất động sản trên thị trường biến động liên tục, còn giá đất do UBND tỉnh, thành quy định không theo kịp tốc độ thay đổi của giá bất động sản, dẫn đến tình trạng thất thu thuế do khai giá thấp.

Theo chuyên gia Đinh Trọng Thịnh, với việc giá đất được xác định theo giá thị trường, công tác quản lý thuế chuyển nhượng bất động sản sẽ dễ dàng và hiệu quả hơn, giúp tăng thu ngân sách nhà nước từ hoạt động quản lý thuế đối với lĩnh vực này, bởi việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường sẽ tạo căn cứ kê khai và áp đúng giá chuyển nhượng thực tế.