Condotel Việt Nam hấp dẫn nhất khu vực Đông Nam Á

Tuấn Hải| 31/10/2017 11:15

Những năm gần đây dòng tiền nhàn rỗi có xu hướng đổ mạnh vào thị trường condotel lên tới hàng tỷ đô la.

Theo báo cáo sơ bộ từ những đơn vị nghiên cứu thị trường, hằng năm có cả chục nghìn căn condotel được bán ra, giá trị những căn hộ này dao động từ 1 đến 5 tỷ đồng tùy vào từng dự án và khu vực. Nhẩm tính trung bình cũng đã có hàng chục nghìn tỷ đồng rót vào thị trường này mỗi năm.

Tỷ suất sinh lời vượt trội

Thống kê của Savills cho biết, ước tính đến năm 2019, condotel sẽ chiếm 65% nguồn cung ngôi nhà thứ hai (Second Home) tại các thị trường ven biển. Theo ông Trương Lê Quân, Quản lý bộ phận Tư vấn Đầu tư - Savills Hà Nội, condotel hấp dẫn ở 2 yếu tố: vừa tích lũy tài sản bất động sản nghỉ dưỡng vừa có thu nhập sinh lời cố định hằng năm.

Ra đời đúng thời điểm thị trường tài chính Việt Nam đang rất thiếu những kênh đầu tư có mức cam kết lợi nhuận cố định và ổn định như trái phiếu, chứng chỉ quỹ, không khó hiểu khi condotel đã “hút” dòng tiền rất lớn từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ, có vốn nhàn rỗi, nhất là với quyền sử dụng lâu dài và giá trị đầu tư vừa túi tiền tầm 1 đến 2 tỷ đồng/căn.

Một điểm rất đáng chú ý ở thị trường condotel Việt Nam là hầu hết các chủ đầu tư đều đưa ra mức cam kết lợi nhuận rất cao, có thể nói là cao nhất trong khu vực ASEAN. Theo một nghiên cứu của Savills, mức cam kết lợi nhuận của BĐS nghỉ dưỡng ở Phuket và Bali khoảng 7% trong 2-5 năm, trong khi ở Việt Nam là 10% hay thậm chí 12% trong 5-10 năm.

Nhiều người băn khoăn về con số lợi nhuận này. Song theo báo cáo của JLS - một công ty nghiên cứu BĐS của Mỹ, các thị trường Nha Trang, Phú Quốc, Đà Nẵng, Bali, Phuket có giá phòng khối 4-5 sao và công suất phòng tương đồng nhau nên sẽ mang lại doanh thu và lợi nhuận tương tự nhau. Tuy nhiên, giá BĐS tại Bali, Phuket đang cao gấp đôi, gấp ba BĐS Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, dẫn đến việc condotel tại Việt Nam sẽ sở hữu tỷ suất sinh lời vượt trội nhất trong khu vực.

Nguồn: CBRE Việt Nam

Nhà đầu tư ngày càng khó tính

Cùng với sự gia tăng mạnh mẽ về nguồn cung, thị hiếu lựa chọn condotel của các nhà đầu tư ngày càng khắt khe hơn.

"Nếu trước kia, khách đầu tư BĐS không ngại “đánh nhanh thắng nhanh”, sẵn sàng bán chốt lời khi có cơ hội, thì giờ đây, tính bền vững đang được chú trọng hơn. Các nhà đầu tư condotel sẽ chuộng hình thức tích lũy tài sản đi kèm khai thác cho thuê. Và do đó, những con số cam kết lợi nhuận đơn giản trên giấy đã không thể thoả mãn họ như trước. Bài toán tài chính phải được tính toán dựa trên những cơ sở sinh lời chắc chắn về lâu dài", chuyên gia BĐS Nguyễn Mạnh Hà - Chủ tịch HĐQT Think Big Group bình luận.

Ông Hà dẫn ví dụ về một nhóm đầu tư chuyên nghiệp tại Hà Nội đã thực hiện những nghiên cứu vô cùng chi tiết về các dự án condotel tên tuổi có quy mô lớn tại duyên hải miền Trung, trước khi quyết định chính xác địa điểm đầu tư.

"Tất cả các yếu tố như vị trí, quy mô, tiện ích, chủ đầu tư, khả năng khai thác cho đến cam kết lợi nhuận hay chính sách sau cam kết... đều được xem xét kỹ. Họ đã loại một dự án condotel nằm ở ngoại vi thành phố Nha Trang, do mức giá quá cao so với mặt bằng chung, tiềm năng khai thác không chắc chắn, chưa kể dự án nhiều lần chuyển đổi chủ đầu tư và chậm tiến độ so với dự kiến.

Một dự án khác tại Cam Ranh, mức giá rẻ hơn nhiều nhưng cũng không được nhóm đầu tư này chú ý, vì có một số vấn đề như không cam kết lợi nhuận tối thiểu, lại không có điểm nhấn nào đặc biệt, rất khó để vận hành hiệu quả trong một thị trường vốn cạnh tranh gay gắt như Nha Trang, Khánh Hoà".

Tiêu chí mới để "chọn mặt gửi vàng"

Phát biểu trong một sự kiện gần đây, ông Đặng Tất Thắng, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn FLC cũng thừa nhận, các chủ đầu tư sẽ phải cạnh tranh gay gắt để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng, trong bối cảnh hàng chục ngàn căn condotel sẽ được tung ra trong vài năm tới.

Phối cảnh dự án The Coastal Hill của Tập đoàn FLC tại Quy Nhơn.

Ông Thắng nhận xét, các dự án condotel mới muốn hút khách nhất định phải sở hữu những giá trị khác biệt độc đáo so với dòng sản phẩm tương tự trên thị trường.

Đơn cử như The Coastal Hill, dự án condotel mới nhất của Tập đoàn này tại Bình Định. Ngoài các điểm cộng truyền thống như vị trí đẹp, hệ thống tiện ích nội ngoại khu đẳng cấp, mức giá hợp lý từ 40-41 triệu đồng/m2, chính sách 15 đêm nghỉ trên toàn hệ thống và cam kết lợi nhuận tối thiểu 10%/năm, dự án này đã lựa chọn một hướng đi khá thử thách là xây dựng khách sạn gần 1500 phòng theo tiêu chuẩn Bạch Kim -tiêu chuẩn cao nhất trong hệ thống đánh giá LEED của Hiệp hội Công trình Xanh Mỹ USGBC.

Đây không phải hướng đi được các chủ đầu tư trong lĩnh vực BĐS nghỉ dưỡng ưa chuộng, vì tổng giá trị đầu tư ban đầu của công trình sẽ phải tăng tối thiểu từ 10%, chưa kể phải hy sinh một phần lợi nhuận để phát triển không gian sinh thái tự nhiên theo tiêu chí nghiêm ngặt của chuẩn LEED.

"Những khó khăn này là đáng giá khi chúng tôi nhận được phản ứng rất tốt từ khách hàng cũng như nhiều chuyên gia trong ngành, dù The Coastal Hill mới trong giai đoạn giới thiệu ban đầu. Phát triển theo định hướng xanh sẽ đảm bảo tăng trưởng lợi nhuận bền vững, vốn là yếu tố đầu tiên cần xem xét đối với một lĩnh vực đầu tư mang tính lâu dài, với lợi nhuận ổn định theo thời gian như condotel", ông Thắng cho hay.