Có hay không “bong bóng” bất động sản?

Nhìn lại cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 có thể thấy những lo lắng không phải không có lý. “Bong bóng” bị vỡ đã khiến hàng nghìn doanh nghiệp “điêu đứng” cùng nhiều nhà đầu tư bất động sản trắng tay, kéo theo bao hệ lụy với nền kinh tế. Chủ đầu tư vay không có khả năng trả nợ do những dự án bị “đắp chiếu” cũng khiến hệ thống ngân hàng “chìm” trong nợ xấu để sau cả chục năm những khoản nợ xấu mới được xử lý triệt để.

Từ cuối năm 2014 đến nay, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn phục hồi. Các dự án bất động sản được khởi động trở lại, lượng nhà đầu tư tăng mạnh, đặc biệt với phân khúc căn hộ; có nhiều sản phẩm mới ra đời như biệt thự biển, căn hộ nghỉ dưỡng... Nhờ đó, lượng tồn kho bất động sản cũng giảm mạnh từ 120 nghìn tỷ đồng năm 2012, xuống 22 nghìn tỷ đồng hiện nay.

Thời gian qua, giá đất ở một số nơi bỗng trở nên cao hơn giá trị thực khi tăng gấp 2 lần, 3 lần, thậm chí cả chục lần. Song, tình trạng này không xảy ra ở trung tâm những thành phố lớn là Hà Nội, hay TP Hồ Chí Minh, mà diễn ra chủ yếu ở 3 địa phương là Phú Quốc (Kiên Giang), Vân Đồn (Quảng Ninh) và Vân Phong (Khánh Hòa).

Đua nhau mua đất, rồi tự đẩy giá lên cao, ngay cả khi chỉ qua một tờ giấy trao tay, giá đất ở 3 địa phương trên thay đổi từng ngày, thậm chí từng giờ. Với suy nghĩ “cứ mua là thắng”, nhà đầu tư đến những nơi này mua đất bằng mọi giá, dù hạ tầng chưa có.

Theo “cơn sốt” đất ở những địa phương nêu trên, đất nền ven Hà Nội và TP Hồ Chí Minh cũng tăng, nhưng không nhiều. Phân khúc chung cư và nghỉ dưỡng có dấu hiệu chững lại, thậm chí giảm nhẹ. Theo GS TSKH Đặng Hùng Võ, chưa cần lo về "bong bóng" hay khủng hoảng, thị trường bất động sản hiện nay khác hoàn toàn giai đoạn năm 2008, không có những bất thường.

Thời điểm năm 2008, giá bất động sản tăng "nóng" theo tuần, theo ngày, thậm chí là giờ trên toàn thị trường, ở mọi phân khúc. Người người, nhà nhà đầu tư nhà đất, thậm chí cả đất nông nghiệp, bất chấp vị trí, giá cả. Khi đó, giá bất động sản tạo thành đường cong đột biến trong thời gian ngắn.

Nhưng, hiện nay thị trường chưa có hiện tượng bất thường, giá bất động sản vẫn ổn định, thậm chí giảm. Cơn sốt đất gần đây chỉ diễn ra bất thường và cục bộ ở một số nơi, nên không thể gọi là khủng hoảng thị trường bất động sản.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường chung vẫn đang phát triển ổn định, thậm chí có chiều hướng giảm nhẹ, không phải "lao dốc" hay "đóng băng", nên không thể gọi là "khủng hoảng" hay "bong bóng". Diễn biến sốt đất một số nơi quá “nóng” như vừa qua là do hiện tượng đầu cơ thổi giá làm méo mó thị trường.

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), giá đất ở một số địa phương tăng đột biến chỉ là cục bộ, do những kẻ đầu cơ cố tình đẩy giá lên, trên thực tế không có quá nhiều giao dịch như vậy. Vì vậy, thị trường bất động sản nói chung chưa bị tác động lớn, nên chưa có "bong bóng". Còn với việc giá đất nền ở ven trung tâm Hà Nội và TP Hồ Chí Minh tăng so với trước là do nhu cầu, vì tốc độ tăng dân số cơ học cao, nên nhà đầu tư có tâm lý mua để tích lũy. T

uy nhiên, nhà đầu tư cũng cần thận trọng khi đầu tư, tránh rơi vào “bẫy” giá của người đầu cơ. Nếu mức tăng 5-10% là hợp lý, còn tăng tới 50-70% trong thời gian ngắn là không đúng giá trị thực, mà do “cò” đất đẩy giá. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng nên tìm đến những dự án đã được cấp phép, không nên mua qua giấy tờ viết tay bởi rất nhiều rủi ro.