Cơ chế định giá đất mới: Kỳ vọng loại bỏ nhiều rào cản

“Nút thắt” lớn về giá đất

Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực từ ngày 1-8-2024, đã bộc lộ một số bất cập liên quan đến công tác quy hoạch đất, thu hồi đất, giao đất, hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, đặc biệt là vấn đề định giá và quản lý nhà nước về giá đất... Do vậy, việc sửa đổi luật đang được đề xuất, dự kiến sẽ trình Quốc hội xem xét, thông qua nhằm phù hợp với tình hình thực tiễn.

Về giá đất và định giá đất, theo chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh, nếu vẫn giữ quan điểm “định giá đất sát với giá thị trường” thì sẽ không giải quyết được căn cơ vấn đề. Thay vào đó, cần khẳng định nguyên tắc: Định giá đất phải theo cơ chế thị trường, đồng thời xây dựng một thị trường định giá đất khách quan, minh bạch, chuyên nghiệp.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội) phân tích, dự thảo sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 đưa ra một thay đổi đáng chú ý: Dùng bảng giá đất thống nhất để xác định giá cho các cá nhân, doanh nghiệp. Điều đó có nghĩa thay vì để giá đất bám sát biến động thị trường, Nhà nước sẽ “cầm lái” chặt hơn. Điều này nghe qua thấy hợp lý nhưng không ít người băn khoăn: Nếu siết tay lái quá, thị trường sẽ vận hành ra sao?

Theo Luật Đất đai năm 2024, Nhà nước có 4 phương pháp định giá: So sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh. So với Luật Đất đai năm 2013, quy định hiện hành đã rõ ràng hơn, giúp cơ quan quản lý và doanh nghiệp bớt lúng túng. Nhưng thực tế thì định giá đất vẫn bị xem là “nút thắt” trong thực thi.

Để khắc phục những bất cập trên, điểm mới của dự thảo sửa đổi Luật Đất đai lần này là đề xuất tách bạch xác định giá đất thành hai loại. Giá đất sơ cấp (khi Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất) sẽ dựa vào bảng giá do Nhà nước ban hành, áp dụng thống nhất cho cả doanh nghiệp, cá nhân. Giá đất thứ cấp (mua bán, góp vốn giữa cá nhân và tổ chức với nhau) để các bên tự thỏa thuận theo biến động thị trường.

Để trả lời cho câu hỏi chính sách mới có giúp giá nhà giảm không, luật sư Phạm Thanh Tuấn cho biết, thực tế, giá bất động sản khi đến tay người mua chịu tác động của nhiều yếu tố: Chi phí đầu tư, phát triển, nguồn cung sản phẩm, lãi suất, sức mua và cả mức độ “nhiệt tình” của giới đầu cơ. "Nếu chỉ giảm giá đất ở thị trường sơ cấp mà không kiểm soát việc “thổi” giá ở thị trường thứ cấp, không cải thiện nguồn cung, thì giá cuối cùng đến tay người mua vẫn cao, chẳng khác nào giảm giá gốc từ nhà sản xuất nhưng người bán lẻ vẫn giữ nguyên giá món hàng này trên kệ”, luật sư Phạm Thanh Tuấn nêu.

Vì vậy, song song với việc chủ động định giá sơ cấp, cơ quan quản lý cần đẩy nhanh cải cách thủ tục để tăng nguồn cung, thúc đẩy hơn nữa việc số hóa dữ liệu đất đai và minh bạch thông tin.

Chờ những cải cách gỡ khó

Cùng đề cập đến vai trò quan trọng của dữ liệu, thông tin, Trưởng bộ phận dịch vụ định giá và tư vấn Savills Hà Nội Nguyễn Quỳnh Trang cho rằng, những điều chỉnh trong dự thảo sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 sẽ là bước đi tích cực nếu được triển khai đồng bộ với hạ tầng dữ liệu minh bạch, quy trình rõ ràng và năng lực chuyên môn được bảo đảm.

Dự thảo luật mới cũng đề xuất phương án xây dựng bảng giá đất chi tiết đến từng thửa tại những nơi có bản đồ địa chính số. Đây là một bước cải cách được đánh giá cao, góp phần minh bạch hóa định giá, rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục giao đất, cho thuê đất, thu hồi, bồi thường…

Tuy nhiên, việc triển khai bảng giá chi tiết đến từng thửa vẫn còn gặp nhiều thách thức, chủ yếu do hạ tầng dữ liệu đất đai toàn quốc hiện chưa đầy đủ và đồng bộ. Để bảng giá này phản ánh đúng giá trị thực tế, cần tích hợp nhiều lớp dữ liệu từ bản đồ địa chính, lịch sử giao dịch, quy hoạch, hạ tầng, đến điều kiện môi trường thành một hệ thống chuẩn hóa, có cơ chế cập nhật thường xuyên và kiểm soát chất lượng.

Từ góc độ doanh nghiệp, nhiều ý kiến lo ngại việc bỏ nguyên tắc thị trường trong định giá có thể khiến các nhà đầu tư khó dự đoán chi phí sử dụng đất, yếu tố chi phối lớn đến kế hoạch tài chính và quản trị rủi ro. Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC), Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản toàn cầu (GP.Invest) Nguyễn Quốc Hiệp nêu kinh nghiệm từ một dự án tại Hà Nội cho thấy, với mỗi lần giao đất, giá lại đội lên, khiến chi phí doanh nghiệp tăng một cách phi lý. Việc bỏ cơ chế “giá đất cụ thể” và thay bằng bảng giá đất hằng năm, điều chỉnh bằng hệ số là bước tiến quan trọng, nhưng cũng cần có tiêu chí rõ ràng cho việc ban hành hệ số.

"Nếu dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này được thông qua, đặc biệt về hai vấn đề then chốt là giải phóng mặt bằng và giá đất, thì đây thực sự là một cuộc cải cách thể chế mang tính cách mạng. Điều này không chỉ tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản mà còn cởi trói cho cả nền kinh tế", ông Nguyễn Quốc Hiệp bày tỏ.

Theo bà Nguyễn Quỳnh Trang, đối với nhiều doanh nghiệp, nhất là các nhà đầu tư dài hạn, chi phí sử dụng đất là yếu tố then chốt trong kế hoạch tài chính và quản trị rủi ro. Khi thiếu tham chiếu thị trường, khả năng dự đoán chi phí sử dụng đất sẽ giảm.

“Thay vì áp dụng đồng loạt trên toàn quốc, một lộ trình triển khai theo từng giai đoạn sẽ khả thi hơn”, bà Nguyễn Quỳnh Trang nêu. Savills đề xuất, các đô thị có hạ tầng số phát triển như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng có thể là những địa phương tiên phong, từ đó mở rộng dần khi các tỉnh, thành phố khác đủ điều kiện.