Chung cư giảm giá, người mua vẫn dè dặt

Áp lực lãi vay, mặt bằng giá còn cao và nguồn hàng mới cạnh tranh khiến thị trường thứ cấp bước vào cuộc sàng lọc rõ nét hơn.

Giá chào bán giảm, thanh khoản còn yếu

Số liệu quý III-2026 của đơn vị tư vấn, quản lý và vận hành bất động sản CBRE Việt Nam ghi nhận, giá chào bán căn hộ thứ cấp tại Hà Nội bình quân khoảng 60 triệu đồng/m², giảm 5% so với quý trước và 8% so với cùng kỳ năm 2025. Đây là lần đầu chỉ số này giảm theo năm sau thời gian dài tăng mạnh. Diễn biến cho thấy, người bán đã bắt đầu điều chỉnh kỳ vọng, nhất là khi thời gian tìm khách kéo dài và chi phí nắm giữ căn hộ tăng lên.

Báo cáo của kênh Batdongsan.com.vn cũng ghi nhận, chỉ số giá rao bán chung cư thứ cấp tại Hà Nội giảm 15% từ đầu năm 2026 đến tháng 9, mạnh hơn mức giảm 9% của phân khúc sơ cấp. Riêng quý III-2026, giá rao bán căn hộ chung cư tại Hà Nội giảm 5% so với quý trước. Tuy nhiên, tỷ lệ này phản ánh xu hướng hạ nhiệt chứ không phải mức giảm đồng loạt tại mọi dự án.

Trên thực tế, thị trường chuyển nhượng có sự khác biệt lớn giữa các khu vực và loại căn hộ. Nhà đã bàn giao, có cư dân ở ổn định, pháp lý hoàn chỉnh thường có cơ sở giữ giá tốt hơn sản phẩm từng được mua với kỳ vọng bán lại nhanh. Căn hộ có giá chào vượt xa khả năng chi trả của khách hàng phải cạnh tranh với những lựa chọn khác trong cùng khu vực.

Theo một đơn vị tư vấn, nghiên cứu thị trường khác là Savills, giá căn hộ thứ cấp trung bình tại Hà Nội đã giảm ba quý liên tiếp, dù vẫn cao hơn cùng kỳ năm trước. Khoảng chênh giữa giá sơ cấp và thứ cấp ở mức 28% đối với căn hộ hạng A và 17% ở hạng B. Chênh lệch này tạo lợi thế so sánh cho một số căn hộ đã sử dụng, song người mua còn xem xét tuổi đời công trình, chi phí sửa chữa, phí quản lý và điều kiện vay ngân hàng.

Sức mua chung trên thị trường căn hộ cũng suy yếu. CBRE thống kê quý III có hơn 3.900 căn hộ mới bán được, giảm 33% so với quý trước và 66% so với cùng kỳ năm 2025, thấp nhất kể từ quý I-2024. Còn theo Savills, lượng căn hộ bán được trên thị trường sơ cấp Hà Nội trong quý III-2026 giảm 26% so với quý trước và giảm 48% so với cùng kỳ năm 2025. Đây là số liệu của thị trường mở bán mới, cho thấy tâm lý thận trọng lan rộng.

Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội Nguyễn Hoài An cho biết, lãi suất thả nổi tại một số ngân hàng thương mại ở mức 13-15%/năm trở thành rào cản đối với người mua sử dụng vốn vay. Với người sở hữu căn hộ để đầu tư, chi phí lãi vay cũng làm tăng áp lực bán. Vì vậy, giảm giá chào bán chưa đủ để bảo đảm có giao dịch nếu người mua chưa cân đối được khoản trả nợ dài hạn.

Người mua cân nhắc khả năng chi trả

Dù giá rao bán điều chỉnh, chung cư chuyển nhượng vẫn là kênh tìm nhà quan trọng tại Hà Nội. Số liệu từ Batdongsan.com.vn chỉ ra, phân khúc thứ cấp chiếm 54% lượng giao dịch căn hộ ước tính trong quý III-2026, cao hơn mức 46% của sơ cấp. Nhu cầu ở thực chiếm 83% trong cơ cấu khách mua thứ cấp theo khảo sát của đơn vị này. Điều đó cho thấy, người tìm nhà vẫn hiện diện trên thị trường, nhưng lựa chọn kỹ hơn về vị trí, pháp lý và tổng số tiền phải bỏ ra.

Khảo sát môi giới của Batdongsan.com.vn ghi nhận tỷ lệ 36% khách hàng cho biết tiếp tục trì hoãn giao dịch để quan sát; 25% nhận thấy người mua mặc cả và chờ giá giảm; 21% đánh giá khách hàng còn thận trọng, cân nhắc. Chỉ 18% ghi nhận người mua sẵn sàng quyết định khi tìm được sản phẩm phù hợp. Các tỷ lệ phản ánh ý kiến môi giới trong khảo sát, không đại diện cho toàn bộ người mua nhà Hà Nội.

Nguyên nhân trước hết là mặt bằng giá sau điều chỉnh vẫn cao so với thu nhập của nhiều gia đình. Một căn hộ 70m² tính theo mức giá thứ cấp bình quân 60 triệu đồng/m² có giá khoảng 4,2 tỷ đồng, chưa kể thuế, phí và chi phí hoàn thiện. Nếu phải vay một nửa giá trị căn hộ, người mua cần tính khoản trả gốc, lãi hằng tháng và khả năng chịu đựng khi lãi suất ưu đãi kết thúc.

Cạnh tranh từ thị trường sơ cấp cũng tăng. Một số chủ đầu tư áp dụng chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc kéo dài thời gian thanh toán, giúp người mua giảm áp lực dòng tiền ban đầu. Tuy nhiên, các ưu đãi cần được quy đổi về tổng chi phí thực tế, gồm giá bán, lãi vay sau ưu đãi và thời điểm nhận nhà. Với căn hộ chuyển nhượng, lợi thế là có thể kiểm tra trực tiếp chất lượng xây dựng, môi trường sống, tiện ích và tình trạng pháp lý trước khi quyết định.

Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group Trần Minh Tiến nhận định, thị trường chuyển nhượng đang chuyển từ trạng thái mua nhanh, bán nhanh sang giai đoạn chọn lọc. Dòng tiền ngắn hạn suy yếu, quyết định mua gắn nhiều hơn với nhu cầu ở thực hoặc tích sản dài hạn.

Còn Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội Đỗ Thị Thu Hằng đánh giá, nhu cầu nhà ở thực vẫn được hỗ trợ bởi đô thị hóa, thu nhập và hạ tầng cải thiện, nhưng khả năng chi trả còn là thách thức. Savills dự kiến, quý IV-2026 có khoảng 7.000 căn hộ mới từ 11 dự án được đưa ra thị trường.

Thị trường cuối năm 2026 khó phục hồi chỉ nhờ những thông tin giảm giá. Người mua cần mức giá có thể kiểm chứng qua các giao dịch tương đồng, hồ sơ pháp lý rõ ràng và phương án vay an toàn. Người bán muốn rút ngắn thời gian giao dịch phải điều chỉnh kỳ vọng theo chất lượng căn hộ và nhu cầu thực tế. Khi khoảng cách giữa giá chào và khả năng chi trả được thu hẹp, thanh khoản mới có cơ sở cải thiện.