Chính sách đất đai: Nơi mở, nơi siết

Ngòi nổ khiếu kiện

Báo cáo sơ bộ của 60 tỉnh, TP và kết quả kiểm tra thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về việc tăng cường quản lý nhà nước trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai cho thấy có khoảng 190 nghìn trường hợp vi phạm quản lý đất đai với tổng diện tích 8 nghìn héc ta. Những sai phạm nổi cộm là bán đất trái pháp luật; cấp đất, giao đất trái thẩm quyền. Tình trạng này phổ biến ở cấp xã ven đô thị lớn, nơi mà việc quy hoạch phát triển đô thị, khu công nghiệp đang được đẩy mạnh. Ông Phùng Văn Nghệ, quyền Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai cho biết, kết quả kiểm tra cho thấy cả nước đã có trên 144 nghìn tổ chức đang sử dụng trên 7,8 triệu héc ta đất (chiếm 23,6% tổng diện tích đất tự nhiên). Trong số đó có 1,97% số tổ chức cho thuê trái phép, cho mượn đất trái phép; 2,29% số tổ chức sử dụng đất không đúng mục đích... Nguyên nhân của thực trạng này, một phần là do Luật Đất đai "cõng" 13 nghị định, 200 văn bản hướng dẫn, chồng, "đá" nhau nên có nhiều quan điểm vênh nhau trong quá trình triển khai thực hiện.

Ngoài những mâu thuẫn giữa một số văn bản hướng dẫn thi hành về đất đai gây khó khăn cho người dân và các đơn vị, tổ chức trong quá trình tiếp cận, còn hàng loạt quy định trái ngược nhau giữa Luật Đất đai với Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Dân sự. Theo Luật Nhà ở, thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp nhà ở được căn cứ vào tiêu chí nhà ở tại đô thị hoặc nông thôn. Còn Luật Đất đai thì quy định thẩm quyền này theo tiêu chí chủ thể (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân). Không những thế, việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai chưa thống nhất với quy định của Luật Công chứng 2006. Luật Đất đai 2003 không cho phép người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai, trong khi Bộ luật Dân sự 2005 lại quy định ngược lại.

Trên đây là những quan điểm có tính bao quát qua "lăng kính"của Bộ Tư pháp - cơ quan được Chính phủ giao rà soát những chồng chéo giữa Luật Đất đai năm 2003 với những luật khác có liên quan. Ở góc độ khác, hai TP lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh lại "kêu" nhiều về chính sách mở của Luật Đất đai năm 2003.

Đổi đời nhờ đất

Theo ông Nguyễn Huy Nghĩa - Phó Giám đốc Sở TN-MT Hà Nội, việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2003 cần tập trung điều tiết giá trị gia tăng do đầu tư của Nhà nước mang lại. Hiện mỗi năm, trung bình Hà Nội thu được khoảng 10 nghìn tỷ đồng tiền sử dụng đất, thuê đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và 2 đến 3 nghìn tỷ đồng từ đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, số tiền nêu trên chỉ như muối bỏ bể và chưa tính tới những khoản lợi gia tăng của các tổ chức, cá nhân có được nhờ sự đầu tư của Nhà nước.

Những thay đổi về hạ tầng giúp nhiều hộ dân từ ngõ sâu ra mặt đường lớn, hạ tầng đồng bộ, trở thành "đại gia" khi giá đất tăng lên hàng chục lần mà không phải đóng góp xây dựng hạ tầng. Chính điều này đã tạo ra một "lớp người" giàu bất ngờ sau quy hoạch của TP Hà Nội.

Trong khi đó, quyền định đoạt của Nhà nước chưa được thực hiện đầy đủ. Điều này thể hiện rõ nhất trong quá trình thu hồi đất của các hộ gia đình để thực hiện các dự án sản xuất, kinh doanh, Nhà nước cũng phải xác định theo giá thị trường. Khi một bộ phận người dân không chấp nhận mức chung này thì Nhà nước cũng không có quy định để xử lý mà hầu hết phải áp dụng biện pháp hành chính hoặc phải nâng giá bồi thường, làm nảy sinh khiếu kiện.

Còn tại TP Hồ Chí Minh, đại diện Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, Luật sư Nguyễn Thị Cam cho biết đang có hai loại giá đất, thứ nhất là giá đất được UBND tỉnh, TP ban hành hằng năm, thứ hai là giá đất được áp dụng để sát với giá thị trường khi giao đất hay cho thuê đất. Chính sách hai giá và các kiểu ưu đãi về đất cho khu vực kinh tế nhà nước có thể dẫn tới tình trạng tham nhũng, móc ngoặc giữa các quan chức chính quyền và doanh nghiệp thông qua chế độ chỉ định thầu, chủ đầu tư. Theo bà Nguyễn Thị Cam, để bảo đảm sự nhất quán trong tham mưu đề xuất các chính sách về giá đất, nên giao nhiệm vụ tổng hợp, đề xuất cho một ngành duy nhất. Mặt khác, phải có chế tài đối với thực tế hai giá đất đang tồn tại hiện nay; sửa đổi quy định "các địa phương phải ban hành bảng giá đất mới hằng năm" trong Luật Đất đai bởi hiện nay, giá đất tại các TP lớn đã ở mức quá cao, làm điều này chẳng khác gì "đổ thêm dầu vào lửa".

Về vấn đề này, Thứ trưởng Bộ TN-MT Nguyễn Mạnh Hiển thừa nhận: Đúng là nhiều địa phương có kiến nghị nên kéo dài thời hạn ban hành khung giá đất lên 3-5 năm. Đây sẽ là một trong những vấn đề cần sớm xem xét trong thời gian tới. Xung quanh vấn đề hai giá đất (giá nhà nước, giá thị trường) cũng cần phải cân nhắc kỹ có nên bỏ hay không bỏ, bởi việc đó liên quan đến lợi ích người dân. Chẳng hạn, khi người nông dân chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà bắt họ phải nộp thuế cao theo giá thị trường là bất khả thi. Ông Nguyễn Mạnh Hiển khẳng định, chính sách cần phải được tổng kết đánh giá kỹ càng để tránh gây xáo trộn lớn trong đời sống người dân.