Bất động sản

Cần làm rõ hành vi thao túng, làm giá thị trường bất động sản

Bảo Hân • 31/10/2023 - 13:00

Đại biểu Quốc hội nhận định, hiện nay, hành vi thao túng, tạo “bong bóng” trên thị trường bất động sản rất tinh vi, nguy hiểm không kém thao túng trong thị trường chứng khoán.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh.

Bảo đảm trách nhiệm của doanh nghiệp

Sáng 31-10, tại kỳ họp thứ sáu, Quốc hội thảo luận về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh nêu, đối tượng của hoạt động kinh doanh bất động sản được chỉnh lý theo hướng chỉ bao gồm nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản và phải gắn với mục đích tìm kiếm lợi nhuận, bảo đảm không chồng chéo với Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã chỉnh lý để bảo đảm trách nhiệm của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong việc công khai thông tin đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin về bất động sản, dự án bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh. Việc công khai thông tin là một trong những điều kiện để kinh doanh bất động sản.

Các đại biểu Quốc hội thảo luận tại hội trường sáng 31-10.

Về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản, dự thảo Luật quy định cá nhân khi kinh doanh bất động sản thì phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản; trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật

Về nguyên tắc kinh doanh cũng như thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đều đề xuất 2 phương án xin ý kiến các đại biểu. Đây cũng là nội dung nhận được nhiều ý kiến tranh luận của các đại biểu.

Phương án 1: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này”.

Phương án 2: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2, Điều 24 của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản”.

Bổ sung nhiều hành vi bị cấm

Đánh giá dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đã tương đối hoàn thiện, nghiêm túc tiếp thu đầy đủ ý kiến của các đại biểu Quốc hội, đại biểu Trần Khánh Thu (Đoàn Thái Bình) đề nghị xem xét, bổ sung hành vi bị cấm là các hoạt động kinh doanh bất động sản của các tổ chức, cá nhân đối với các dự án bất động sản chưa đủ điều kiện về pháp lý.

Đại biểu Trịnh Xuân An (Đoàn Đồng Nai) đề nghị, cần tiếp tục được quy định và làm rõ hành vi thao túng, làm giá đối với thị trường bất động sản. Đại biểu cho rằng, hiện nay, hành vi thao túng trong thị trường kinh doanh bất động sản rất tinh vi, không chỉ thông qua việc đấu thầu bỏ giá cao, bỏ cọc mà còn dùng giá dự án này để kích giá cho dự án khác và tăng mặt bằng giá lên rất cao, tạo “bong bóng”, “giá trên trời” so với thực tế, gây nguy hiểm không kém thao túng trong thị trường chứng khoán.

Góp ý về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, đại biểu Trần Hồng Nguyên (Đoàn Bình Thuận) nhất trí với phương án một bởi phương án này ít rủi ro hơn đối với khách hàng, hạn chế phát sinh tranh chấp.

“Thị trường bất động sản thời gian gần đây có nhiều diễn biến phức tạp. Vẫn còn tình trạng chủ đầu tư các dự án bất động sản lợi dụng hình thức đặt cọc, hợp đồng góp vốn để huy động vốn một cách tùy tiện, gây mất an ninh trật tự. Thực tế cho thấy, nhiều dự án sau khi nhận đặt cọc sau 5 năm, thậm chí 10 năm nhưng vẫn chưa được triển khai”, đại biểu nêu.

Cùng ở nội dung này, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn Hải Dương) lại nêu quan điểm, việc hạn chế rủi ro như phương án 1 sẽ bó hẹp các cơ hội của doanh nghiệp, đi ngược lại việc khuyến khích, tạo cơ chế cho các doanh nghiệp phát triển. Để hạn chế rủi ro với khách hàng, cần thắt chặt quản lý, nâng cao trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền. Đặc biệt, ngay từ khâu xem xét, lựa chọn nhà đầu tư ban đầu, để bảo đảm năng lực và khả năng thực hiện dự án của nhà đầu tư.

Đại biểu Nguyễn Thị Lệ (Đoàn thành phố Hồ Chí Minh) phát biểu.

Cùng đồng tình với phương án 2, các đại biểu Huỳnh Thị Phúc (Đoàn Bà Rịa - Vũng Tàu) và Nguyễn Thị Lệ (Đoàn thành phố Hồ Chí Minh) cùng đề xuất mức tiền đặt cọc không vượt quá 5% giá bán bởi đây là mức hợp lý theo thông lệ xã hội, bảo đảm tính chất của việc đặt cọc không nhằm mục đích huy động vốn, có giá trị đủ lớn để cả bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc cùng có ý thức tuân thủ.

Giải trình, làm rõ một số vấn đề đại biểu Quốc hội nêu, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, về các nội dung còn có 2 phương án, qua thảo luận cho thấy, các ý kiến vẫn còn có sự phân tán, do đó sẽ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội để lấy phiếu xin ý kiến các đại biểu Quốc hội.

Kết luận phiên họp, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải nêu rõ, các đại biểu Quốc hội đánh giá cao việc chuẩn bị báo cáo tiếp thu, giải trình của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, thống nhất với nhiều nội dung của dự thảo Luật, đồng thời, tham gia nhiều ý kiến để hoàn thiện dự án luật.

Đối với các phương án đã được đại biểu Quốc hội thảo luận, Ủy ban Thường vụ Quốc hội tiếp tục chỉ đạo các cơ quan chủ trì thẩm tra, cơ quan chủ trì soạn thảo hoàn thiện, trình Quốc hội xem xét, lựa chọn phương án khả thi nhất.