Cần làm rõ chủ trương về công chứng, chứng thực các giao dịch về quyền sử dụng đất

Đổi mới cơ chế tài chính đất đai và giá đất

Luật Đất đai năm 2024 đang được xem xét sửa đổi nhằm giải quyết kịp thời những vấn đề cấp bách phát sinh từ thực tiễn thi hành, tháo gỡ căn bản các điểm nghẽn về thể chế, khơi thông nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

Một trong các điểm mới quan trọng là dự thảo Luật đề xuất đổi mới cơ chế tài chính đất đai và giá đất theo hướng giá đất do Nhà nước quyết định dựa trên dữ liệu, phương pháp khoa học, công khai, minh bạch, kết nối liên thông giữa dữ liệu đất đai với các dữ liệu chuyên ngành có liên quan; không để bị thao túng giá, hình thành giá ảo; điều tiết hợp lý giá trị tăng thêm từ đất…

Góp ý cho dự thảo Luật, luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội cho rằng, cần làm rõ phạm vi áp dụng các quy định chuyển tiếp về giá đất và nghĩa vụ tài chính.

Dự thảo Luật quy định đối với trường hợp đã có quyết định về đất đai (như quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất...) nhưng đến ngày Luật mới có hiệu lực (1-3-2027) mà phương án giá đất chưa được trình UBND có thẩm quyền, thì tiếp tục thực hiện theo khoản 4 Điều 7 Nghị quyết 254/2025/QH15. Theo cơ chế được dẫn chiếu này, UBND cấp tỉnh có thể lựa chọn tiếp tục xác định giá đất cụ thể theo Luật Đất đai 2024 hoặc xác định giá đất theo cơ chế của Nghị quyết 254/2025/QH15.

Trong khi đó, dự thảo Luật cũng quy định đối với các trường hợp đã có quyết định về đất đai nhưng đến ngày Luật mới có hiệu lực chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thì tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tiếp tục thực hiện theo Nghị quyết 254/2025/QH15…

Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng, cần rà soát, phân định rõ các quy định trên theo trạng thái xử lý của hồ sơ, ít nhất giữa trường hợp đang xác định giá đất, chưa lập hoặc chưa trình phương án giá đất; và trường hợp đã hoàn thành việc xác định giá đất nhưng chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Đồng thời, cần quy định rõ cơ chế pháp luật áp dụng tại từng giai đoạn: Luật Đất đai 2024, Nghị quyết 254/2025/QH15 hay Luật Đất đai mới, để tránh một hồ sơ đồng thời thuộc nhiều quy định chuyển tiếp và có thể dẫn đến các cách xác định nghĩa vụ tài chính khác nhau.

Cần quy định cụ thể ngay trong luật

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 hiện quy định các hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Tuy nhiên, dự thảo Luật hiện không còn quy định về yêu cầu công chứng, chứng thực đối với các giao dịch này. Trong khi đó, Luật Công chứng 2026 (có hiệu lực từ 1-1-2027) xác định giao dịch bắt buộc công chứng là giao dịch quan trọng, đòi hỏi mức độ an toàn pháp lý cao và được luật quy định phải công chứng.

Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, việc dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không còn quy định nêu trên chưa thể khẳng định đồng nghĩa với việc bỏ yêu cầu công chứng, chứng thực đối với giao dịch quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, điều này đặt ra vấn đề cần làm rõ là sau khi Luật Đất đai mới có hiệu lực, căn cứ pháp lý nào xác định các giao dịch về quyền sử dụng đất phải công chứng, chứng thực?

Vấn đề càng cần được xem xét khi pháp luật về công chứng mới yêu cầu giao dịch bắt buộc công chứng phải được quy định tại luật. Nếu Luật Đất đai không quy định và các luật có liên quan cũng không có quy định tương ứng thì có nguy cơ phát sinh khoảng trống pháp lý.

Mặt khác, ông Tuấn cho rằng, công chứng, chứng thực giao dịch quyền sử dụng đất không đơn thuần là thủ tục hành chính. Đây còn là cơ chế bảo đảm an toàn pháp lý, giúp kiểm tra chủ thể, quyền định đoạt, ý chí của các bên và tính hợp pháp của giao dịch đối với một loại tài sản có giá trị lớn và thường tiềm ẩn tranh chấp.

Ví dụ, khi chuyển nhượng một thửa đất là tài sản chung của vợ chồng, công chứng góp phần kiểm tra người tham gia giao dịch có đầy đủ quyền định đoạt hay không, qua đó hạn chế tranh chấp phát sinh sau khi hợp đồng đã được thực hiện.

Từ thực tế này, luật sư Phạm Thanh Tuấn góp ý, cần làm rõ chủ trương đối với việc công chứng, chứng thực các giao dịch về quyền sử dụng đất. Trường hợp không có chủ trương bỏ yêu cầu công chứng, chứng thực, cần xem xét tiếp tục quy định ngay tại luật các giao dịch về quyền sử dụng đất phải công chứng, chứng thực, nhằm bảo đảm có đầy đủ căn cứ pháp lý và thống nhất với pháp luật về công chứng.

Trong trường hợp chủ trương là không còn bắt buộc công chứng, chứng thực đối với một số hoặc toàn bộ giao dịch, cũng cần làm rõ cơ chế thay thế để bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch và phòng ngừa tranh chấp.