Cần định hướng dòng vốn

Để thị trường bất động sản phát triển bền vững cần sự phối hợp đồng bộ của ngành chức năng. Ảnh: Thái Hiền

Các chuyên gia cho rằng, thị trường BĐS đang chịu tác động mạnh của các chính sách về quản lý đất đai và tài khóa - tiền tệ. Các chính sách này giúp thanh lọc thị trường, lựa chọn các nhà đầu tư, có năng lực tài chính, chuyên nghiệp và hạn chế đầu cơ BĐS kiểu "ăn xổi" giúp cho thị trường phát triển bền vững hơn. Tuy nhiên, trên thực tế các chính sách này cũng hạn chế dòng tiền "chảy" vào BĐS. Vì thế, trong thời gian qua thị trường đã rơi vào tình trạng ảm đạm. Theo Nghị định 69/2009/CP (ngày 13-8-2009), chủ đầu tư phải mua đất theo giá tự thỏa thuận, hoặc thương lượng mức đền bù cho người đang sử dụng đất sát với giá thị trường. Trong khi đó, việc phê duyệt và cấp phép đầu tư tràn lan, thiếu kiểm soát vẫn tồn tại, dẫn đến thừa các sản phẩm ở phân khúc nhà cao cấp, thiếu những sản phẩm ở phân khúc nhà trung bình mà người tiêu dùng có nhu cầu thực. Đã vậy, giá đất do Nhà nước quy định thấp hơn nhiều (chỉ bằng 30-60%) so với giá thị trường, từ thực tế này dẫn đến tình trạng ngành chức năng chưa theo dõi được một cách cụ thể diễn biến giá đất trên thị trường để có biện pháp xử lý kịp thời và hiệu quả. Bên cạnh đó, Thông tư 13/2010/ TT-NHNN (ngày 20-5-2010) do Ngân hàng Nhà nước ban hành với việc nâng hệ số rủi ro đối với cho vay BĐS tăng lên 250% từ mức 150% đã không khuyến khích ngân hàng cho vay kinh doanh BĐS. Đó là chưa kể việc thu hẹp tín dụng với lĩnh vực phi sản xuất của ngành ngân hàng (trong đó có BĐS và chứng khoán), dẫn đến tình trạng cả chủ đầu tư lẫn khách hàng trong lĩnh vực này phải đối mặt với thiếu vốn.

Việc thực hiện quyết liệt chính sách tài khóa "thắt chặt", cắt giảm đầu tư công tác động mạnh đến thị trường tài chính nói chung và BĐS nói riêng. Bởi, thị trường BĐS luôn gắn liền với sự phát triển của đô thị và cơ sở hạ tầng. Do vậy, với chủ trương thắt chặt đầu tư công, trong đó có nhiều dự án xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng trong năm 2011, nhiều dự án đã, đang triển khai cũng phải dừng lại và động thái này cũng tác động tiêu cực đến thị trường BĐS. Chưa kể, phần lớn khách hàng trên thị trường BĐS sử dụng đến "đòn bẩy" tài chính do BĐS có giá trị lớn so với thu nhập của người dân, nên việc "thắt chặt" tiền tệ tác động đồng thời lên cả người mua và người bán trên thị trường BĐS… Đầu tư BĐS cần vốn lớn, dài hạn, nên những khó khăn về nguồn vốn trên là những yếu tố hạn chế sự phát triển của thị trường BĐS. Kinh tế vĩ mô còn gặp nhiều khó khăn, nếu tiếp tục duy trì "thắt chặt" tiền tệ như hiện nay có thể dẫn tới tình trạng kinh tế "vừa lạm phát, vừa đình đốn" và trong hoàn cảnh này, nhiều người dân có nhu cầu mua nhà đất thực sự đang trong tâm lý chờ đợi. Yếu tố này càng làm hạn chế dòng tiền vào BĐS và thị trường sẽ tiếp tục trầm lắng...

Theo các chuyên gia, để thị trường BĐS vượt qua những khó khăn như hiện nay, dần ổn định và phát triển bền vững, cần thiết phải có sự vào cuộc đồng bộ của ngành chức năng, nhà đầu tư và người dân. Với giải pháp trước mắt là chính sách tiền tệ cần được vận hành chặt chẽ, linh hoạt, có kế hoạch phân bổ đều nhằm bảo đảm tăng trưởng tín dụng ổn định, đặc biệt dòng vốn phải "chảy" vào đúng phân khúc thị trường BĐS phục vụ đa số nhu cầu của người dân. Bên cạnh đó, cần tăng cường quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS; kiểm soát hiệu quả dòng tín dụng vào BĐS. Đồng thời cần hoàn chỉnh chính sách nhằm huy động tối đa các nguồn lực tài chính để phát triển thị trường BĐS; tiếp tục thực hiện các chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp khu vực đô thị, phát triển nhà ở xã hội cho thuê...