Cách làm sáng tạo, phù hợp tình hình thực tiễn

Lời toà soạn

Tái thiết đô thị là yêu cầu tất yếu trong quá trình xây dựng Thủ đô văn minh, hiện đại, hạnh phúc. Tuy nhiên, thực tế tại 12 dự án chung cư vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng liên quan đến Tập đoàn Mường Thanh cho thấy những bất cập trong quản lý đô thị có thể để lại hệ lụy kéo dài. Sai phạm về quy hoạch, xây dựng không chỉ tạo áp lực lên hạ tầng giao thông, trường học, không gian công cộng, bãi đỗ xe mà còn khiến hàng nghìn hộ dân gặp khó khăn trong việc thực hiện quyền sở hữu, giao dịch và bảo đảm cuộc sống ổn định.

Nhiều năm qua, việc xử lý các dự án này gặp khó khăn bởi yêu cầu xử lý nghiêm vi phạm phải đặt trong mối quan hệ với bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Bên cạnh trách nhiệm của chủ đầu tư, những bất cập trong công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát và hậu kiểm cũng cần được nhìn nhận thẳng thắn. Đây là bài toán không chỉ đòi hỏi giải pháp xử lý từng công trình mà còn đặt ra yêu cầu đổi mới phương thức quản lý đô thị.

Việc HĐND thành phố Hà Nội thông qua Nghị quyết quy định cơ chế, chính sách đặc thù và biện pháp khắc phục hậu quả đối với các dự án vi phạm, trên cơ sở Luật Thủ đô số 02/2026/QH16, mở ra hướng tháo gỡ những tồn tại kéo dài. Cơ chế mới yêu cầu chủ đầu tư chịu trách nhiệm khắc phục hậu quả, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, gắn xử lý vi phạm với cải tạo, chỉnh trang đô thị.

Loạt bài “Tái thiết đô thị: Từ giải quyết điểm nghẽn đến kiến tạo phát triển” sẽ tập trung làm rõ yêu cầu xử lý dứt điểm các tồn tại, bảo đảm quyền lợi người dân, giữ vững kỷ cương pháp luật và tạo nền tảng cho quá trình tái thiết đô thị bền vững.

Kỳ 1: Nỗi niềm cư dân và yêu cầu xử lý thấu đáo

Kỳ 2: Cách làm sáng tạo, phù hợp tình hình thực tiễn

Giải pháp cho những sai phạm kéo dài

Trong những năm gần đây, thành phố Hà Nội đang triển khai nhiều biện pháp quyết liệt nhằm kiểm tra, xử lý các vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng. Cụ thể, thành phố đã ban hành Kế hoạch số 317/KH-UBND ngày 29-12-2021 về việc kiểm tra thi hành pháp luật về xử lý vi phạm hành chính lĩnh vực trật tự xây dựng tại một số quận, huyện, thị xã trên địa bàn năm 2022. Công văn số 2154/UBND-ĐT ban hành ngày 6-7-2024 về việc tăng cường công tác quản lý Nhà nước về trật tự xây dựng trên địa bàn.

Công văn số 3966/UBND-ĐT ngày 8-7-2025 về việc tăng cường công tác quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn thành phố Hà Nội quy định rõ trách nhiệm của các cơ quan, đơn vị, đặc biệt là nâng cao vai trò của cấp cơ sở. Kế hoạch 363/KH-UBND ban hành ngày 24-9-2026 (có hiệu lực từ ngày 24-9-2026) nhằm tổng kiểm tra, rà soát, thống kê và xử lý dứt điểm các công trình vi phạm trên toàn địa bàn.

Đặc biệt là Nghị quyết quy định cơ chế, chính sách đặc thù và biện pháp khắc phục hậu quả để giải quyết tồn tại vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị tại một số dự án trên địa bàn thành phố Hà Nội, được HĐND thành phố thông qua ngày 28-10-2026. Trong đó, có nhiều nội dung liên quan đến xử lý sai phạm tại 12 dự án nhà chung cư của Tập đoàn Mường Thanh.

Trong nhiều năm qua, đây không chỉ là vấn đề vi phạm trật tự xây dựng, mà còn đặt ra bài toán khó về quản lý đô thị, trách nhiệm pháp lý và bảo đảm an sinh xã hội. Sai phạm chưa được xử lý dứt điểm khiến tình trạng pháp lý của dự án kéo dài trong trạng thái chưa rõ ràng. Nhưng bên cạnh đó, việc áp dụng các biện pháp xử lý nghiêm khắc lại có thể tác động trực tiếp đến cuộc sống của những người đã mua nhà, đang sinh sống và coi căn hộ là tài sản, nơi an cư lâu dài.

Về nguyên tắc, vi phạm phải được xử lý theo quy định pháp luật, không thể vì dự án đã đưa vào sử dụng hoặc có đông cư dân sinh sống mà mặc nhiên bỏ qua sai phạm. Tuy nhiên, nếu chỉ tập trung vào yêu cầu xử lý vi phạm mà thiếu phương án giải quyết hệ quả xã hội, người dân có nguy cơ trở thành bên gánh chịu những thiệt hại không xuất phát từ lỗi của mình.

Trên cơ sở đó, Nghị quyết được HĐND thành phố Hà Nội thông qua ngày 28-10-2026 về xử lý vi phạm tại 12 dự án không chỉ nằm ở việc thành phố đưa ra cơ chế xử lý riêng, mà còn ở nỗ lực giải quyết đồng thời ba vấn đề: xử lý trách nhiệm vi phạm, bảo vệ quyền lợi người mua nhà và khắc phục những bất cập về hạ tầng, quy hoạch đô thị. Điểm đáng ghi nhận hơn cả của Nghị quyết là không tiếp tục nhìn nhận vi phạm chỉ dưới góc độ một vụ việc xây dựng sai phép, mà đặt trong bối cảnh thực tế đã hình thành các khu dân cư với hàng chục nghìn hộ dân sinh sống.

Theo thạc sĩ, luật sư Nguyễn Văn Hải, Giám đốc Công ty Luật Hợp danh Đại An Phát - DAPLAW, việc Hà Nội vận dụng cơ chế đặc thù của Luật Thủ đô năm 2026 để tháo gỡ những tồn tại tại 12 dự án chung cư là bước đi cần thiết, thể hiện sự chủ động và quyết tâm giải quyết những vấn đề pháp lý kéo dài nhiều năm của chính quyền thành phố Hà Nội.

“Điểm đáng ghi nhận là chính sách hướng tới việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân, đồng thời yêu cầu chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm khắc phục hậu quả do vi phạm gây ra. Thành công của Nghị quyết không chỉ là tháo gỡ được 12 dự án mà còn phải khôi phục kỷ cương quản lý đô thị, xử lý trách nhiệm và ngăn chặn những sai phạm tương tự tái diễn”, luật sư Nguyễn Văn Hải nhấn mạnh.

Trong khi đó, luật sư Ngô Trọng Nghĩa, Giám đốc Công ty Luật Biz One cho rằng, thời điểm hiện tại người dân cần bình tĩnh, theo dõi thông tin chính thức từ UBND thành phố, UBND phường, xã có liên quan và các cơ quan chức năng; không nên hoang mang trước những thông tin chưa được kiểm chứng về việc tháo dỡ công trình. Mỗi hộ nên chủ động tập hợp đầy đủ hồ sơ, như hợp đồng mua bán hoặc chuyển nhượng căn hộ, chứng từ thanh toán, biên bản bàn giao, giấy chứng nhận nếu đã được cấp, các giấy tờ về quá trình sử dụng và những văn bản trao đổi với chủ đầu tư… Trường hợp căn hộ có nhiều người cùng sở hữu hoặc đã phát sinh thừa kế, chuyển nhượng, cần rà soát đầy đủ giấy tờ liên quan.

“Tôi cho rằng, thước đo thành công của việc xử lý những tồn tại tại các dự án này không chỉ là số công trình được khắc phục hay số vi phạm được xử lý, mà còn là việc quyền lợi chính đáng của người dân được giải quyết thực chất. Những người đã mua nhà hợp pháp, không có lỗi cần được bảo vệ trước những hậu quả từ sai phạm của chủ đầu tư”, luật sư Nguyễn Trọng Nghĩa nhấn mạnh.

Xây dựng cơ chế “phòng ngừa” bền vững

Theo thạc sĩ, luật sư Nguyễn Văn Hải, việc Hà Nội vận dụng cơ chế đặc thù của Luật Thủ đô năm 2026 để tháo gỡ những tồn tại trong nhiều năm qua là cách làm sáng tạo, vận dụng đúng vào tình hình thực tiễn. Tuy nhiên, bài học lớn nhất qua sự việc này chính là việc phải đổi mới tư duy từ xử lý hậu quả sang chủ động phòng ngừa vi phạm. Muốn vậy, phải công khai, số hóa thông tin quy hoạch, đất đai, giấy phép xây dựng để người dân có thể kiểm tra, giám sát trước khi mua nhà. Đồng thời, xác định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư, cơ quan quản lý và người đứng đầu địa phương khi để vi phạm phát sinh, kéo dài mà không được ngăn chặn kịp thời.

Về lâu dài, luật sư Nguyễn Văn Hải cho rằng, cơ chế đặc thù của Luật Thủ đô cần trở thành công cụ thúc đẩy cải tạo, chỉnh trang và tái thiết đô thị, nhưng phải được thực hiện trong phạm vi thẩm quyền pháp luật cho phép, không trở thành tiền lệ để hợp thức hoá sai phạm phát sinh. Phát triển đô thị không chỉ là xây dựng thêm những tòa nhà cao tầng, mà phải tạo ra môi trường sống an toàn, đồng bộ về hạ tầng và bảo đảm quyền lợi ổn định, lâu dài của người dân.

Cũng liên quan đến vấn đề này, theo luật sư Trương Anh Tuấn (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội), thành phố cần xây dựng cơ chế phòng ngừa vi phạm từ hai phía. Trước hết, là cơ chế kiểm soát trong các cơ quan nhà nước, nếu cơ quan quản lý thực hiện tốt công tác kiểm tra, giám sát thường xuyên và kịp thời ngăn chặn ngay từ đầu thì vi phạm sẽ không thể phát triển đến quy mô lớn. Do đó, cần rà soát lại cơ chế hiện hành, xác định rõ trách nhiệm của từng cơ quan, cá nhân, đặc biệt là trách nhiệm của người đứng đầu trong việc tiếp nhận, xử lý thông tin và ngăn chặn vi phạm.

Thứ hai, cần xây dựng cơ chế xử lý đủ sức răn đe đối với các tổ chức, cá nhân cố tình vi phạm. Mặc dù đã có các quy định và biện pháp kiểm soát, nhưng trên thực tế, một số chủ thể vẫn tìm cách thực hiện hành vi vi phạm bằng những thủ đoạn tinh vi nhằm đạt được lợi ích kinh tế. Vì vậy, yêu cầu đặt ra là chế tài phải bảo đảm rằng lợi ích thu được từ hành vi vi phạm không thể lớn hơn những thiệt hại và trách nhiệm mà họ phải gánh chịu. Bên cạnh trách nhiệm dân sự, kinh tế và hành chính, nếu hành vi vi phạm có đủ yếu tố cấu thành tội phạm thì phải xem xét trách nhiệm hình sự đối với cá nhân, tổ chức liên quan theo đúng quy định pháp luật, bảo đảm việc xử lý nghiêm minh, không có ngoại lệ.

“Như vậy, cần xây dựng đồng bộ hai cơ chế: một là phòng ngừa, phát hiện và ngăn chặn sai phạm từ chính các cơ quan quản lý; hai là thiết lập chế tài đủ mạnh để các tổ chức, cá nhân không thể thu lợi từ hành vi vi phạm. Khi cả hai cơ chế này được thực hiện hiệu quả, vừa kiểm soát tốt quyền lực quản lý nhà nước, vừa triệt tiêu động cơ trục lợi, chúng ta mới có thể ngăn ngừa vi phạm từ gốc, bảo đảm kỷ cương pháp luật và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người dân”, luật sư Nguyễn Văn Hải nhìn nhận.

(Còn nữa)