Bất động sản Hà Nội - khoảng dừng hay tụt dốc?

Vậy sự im ắng này có phải do người tiêu dùng đang chờ giá chạm “đáy” với ý cung đã vượt cầu hay chỉ là một “chu kỳ dừng” của thị trường?

Thị trường BĐS đang có xu thế đóng băng thể hiện qua sự giao dịch cầm chừng, chậm chạp. Điều này ảnh hưởng xấu không những tới các doanh nghiệp kinh doanh BĐS mà còn tới cả toàn bộ nền kinh tế. Để có những giải pháp phù hợp vừa chống được đầu cơ nhưng lại không gây sốc, làm đóng băng thị trường bất động sản như chỉ đạo của Bộ Chính trị là không để tác động của nó trở thành nhân tố gây ra lạm phát cao và nền kinh tế “bong bóng”… rất cần những phân tích xác định nguyên nhân, qua đó “bốc thuốc” “điều trị”, nhằm đưa thị trường BĐS hoạt động ổn định. 

Giá BĐS đến đâu có thể giao dịch?

Thực tế nhiều năm qua thị trường BĐS luôn hoạt động thất thường, lúc lên, lúc xuống. Chính vì thế mà nó chứa nhiều tiềm ẩn rủi ro khiến Thông tư 19/2010/TT-NHNN phải xếp tín dụng kinh doanh BĐS của ngân hàng thương mại là loại hình tín dụng có hệ số rủi ro cao tới 250% so với tín dụng thông thường. Năm 2010, thị trường BĐS Hà Nội diễn biến phức tạp, có nơi giá đất tăng từ 7-10 lần trong vài ba năm sau đó, nhất là đất thuộc dự án tốt. Hầu hết các cơn sốt đều do tình trạng đầu cơ lướt sóng trao tay nhiều lần, nhưng gần đây giá BĐS ở các phân khúc tại Hà Nội lại đang giảm mạnh so với đầu năm 2011. Qua khảo sát tại một số dự án nằm hai bên trục đường 32, giá một số nơi đã giảm từ 10-15 triệu đồng/m2. Một số dự án theo trục đường Láng – Hòa Lạc như dự án Geleximco khu A, B, C, D, giá cũng đã giảm từ 5-7 triệu đồng/m2, giá mỗi m2 đất liền kề hiện chỉ khoảng 40-42 triệu đồng/m2 và dự án Nam An Khánh giá cũng giảm tương tự. Từ đó nhiều người cho rằng theo đà này, “quả bóng” BĐS sắp vỡ hoặc chí ít giá BĐS sẽ tiếp tục rơi về giá thực của nó… Người ta biết tiến trình hình thành “bong bóng” BĐS và cũng biết hình hài “quả bóng” khi nó đã vỡ bởi hậu quả để lại của nó cho toàn bộ hệ thống tài chính, ngân hàng… Và để dự đoán thời điểm nào “bong bóng” BĐS sẽ vỡ là không hề dễ dàng!

Để không làm căng hơi tiếp quả bóng BĐS nghĩa là phải giảm bớt tỷ lệ hiện đang quá lớn giữa các khoản dư nợ BĐS trên tổng dư nợ chung của hệ thống nên tháng 3/2011, Ngân hàng Nhà nước đã có Chỉ thị 01/CT-NHNN. Chỉ thị này yêu cầu các ngân hàng phải giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010, nhất là lĩnh vực bất động sản, chứng khoán; đến 30/6/2011, tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với tổng dư nợ tối đa là 22% và đến 31/12/2011, tỷ trọng này tối đa là 16%. Nguồn vốn cho thị trường bất động sản chủ yếu dựa vào hệ thống ngân hàng mà nguồn tín dụng trung và dài hạn khác hầu như không có cho nên điều này sẽ là một thách thức lớn đối với các doanh nghiệp BĐS. Ước tính tổng nợ vay BĐS của cả nước tính đến 31/12/2010 khoảng 228.000 tỷ đồng, trong đó Hà Nội chiếm khoảng 20% và TP Hồ Chí Minh chiếm khoảng 50% tổng nợ vay này. Dù thị trường đã điều chỉnh giảm giá nhiều nhưng các giao dịch thành công cũng rất hiếm nên sẽ tác động tiêu cực đến khả năng trả nợ của các khoản vay đầu tư cho BĐS của các DN. Đó là chưa kể những khoản vay thế chấp bằng BĐS với số lượng lớn tại các ngân hàng theo công thức ngân hàng định giá tài sản bằng 70% giá thị trường và cho vay tối đa bằng 70% định giá đó. Đây là một tỷ lệ an toàn cao cần xét đến sự ảnh hưởng của nó tới ngưỡng rớt giá BĐS.

Lợi thế thị trường BĐS bây giờ đang thuộc về những người tiêu dùng. Vấn đề đặt ra là giá BĐS sẽ rơi đến “đáy” nào để có thể giao dịch có lợi nhất. Đó là chưa tính đến sự tham gia có chiến lược của các nhà đầu tư lớn vào thị trường BĐS. Đây chính là phân vân của những người muốn mua hàng. Vì thế, khả năng giá cả đất nền sẽ tiếp tục rớt và tạo những “đáy” mới sau các mốc thời gian kể trên, đây là khoảng thời gian giá BĐS xác lập mặt “đáy” mới nhưng “đáy” cuối cùng không hy vọng giảm quá 30% so với giá đỉnh. Còn giá căn hộ chung cư nói chung, biệt thự nói riêng cũng sẽ giảm trong thời gian này nhưng rất khó để giảm vượt quá 10% so với giá đỉnh. Nếu ngân hàng phát mại tài sản thế chấp nhà đất để thu hồi vốn vay sẽ rất khó khăn nếu đưa ra giá thấp quá khi mà ngân hàng muốn bảo toàn vốn. Quả là rất khó để nhận biết đâu là giá thực của BĐS vì nó phụ thuộc chủ yếu vào giá trị sử dụng đất như: Vị trí trí địa lý, điều kiện hạ tầng cơ sở, phù hợp phong thủy của từng người mua… Mong muốn giá BĐS về một mặt bằng hợp lý với nghĩa nó phù hợp với sự tích lũy từ 10 năm đến 15 năm của một gia đình có thu nhập khá là điều không thể vì còn phụ thuộc vào nhiều vấn đề. Xét về nguồn cung của Hà Nội tuy dồi dào, nhu cầu về nhà ở của dân Hà Nội cũng như người dân ngoại tỉnh muốn có nhà ở Thủ đô đang rất lớn. Trong khi đó, trở ngại chủ yếu làm họ chưa có nhà là do giá BĐS Hà Nội quá cao so với thu nhập, nguồn vay mua nhà lại quá khó khăn…

Để ổn định rất cần chính sách phù hợp

Trước tình trạng ỳ ạch của thị trường BĐS hiện nay, mới đây trong Nghị quyết thường kỳ tháng 5 của Chính phủ, Thủ tướng đã yêu cầu các bộ, ngành phải đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển ổn định thị trường BĐS. Bộ Xây dựng đã kiến nghị Thủ tướng Chính phủ thực hiện 5 giải pháp cơ bản như: Kiểm soát dòng vốn hiệu quả, đổi mới các phương thức phát triển nhà ở; xóa bỏ hình thức chia lô, bán nền, bán nhà xây thô; đẩy mạnh các chương trình nhà ở xã hội trọng điểm; tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý kịp thời các vi phạm trong đầu tư và kinh doanh bất động sản. Vấn đề quan trọng nhất hiện nay để thị trường BĐS sôi động là cần chú ý làm tăng tính thanh khoản của các BĐS. Ngoài việc các doanh nghiệp BĐS giảm giá, chính sách khuyến mại và đảm bảo thực hiện đúng hợp đồng mua bán nhà đất thì họ cũng phải mạnh dạn hợp tác với nhau điều chỉnh kế hoạch kinh doanh nhất là về dự án căn hộ cao cấp. Suốt thời gian qua, các DN có thể nhìn rõ được sức cầu thực chất thông qua việc khuyến mãi, giảm giá căn hộ chung cư cao cấp ở Hà Nội nhưng vẫn không bán được hàng. Về chính sách, Nhà nước cần chú ý tới việc thúc đẩy thị trường mua bán nợ, hỗ trợ thành lập phát triển các quỹ đầu tư như: Quỹ đầu tư BĐS, quỹ phát triển nhà ở, quỹ tiết kiệm nhà ở… Trước mắt, tháo gỡ các khó khăn về thủ tục hành chính, chính sách thuế chuyển nhượng BĐS, tiền sử dụng đất. Rất cần có lộ trình xóa bỏ hình thức chia lô, bán nền, bán nhà xây thô phù hợp, nhưng cũng nên cân nhắc, bởi nếu xóa bỏ ngay lập tức lúc này liệu có ảnh hưởng tới tính thanh khoản của thị trường nói chung và việc hình thành các quỹ đầu tư nói riêng hay không?

Mặt khác nếu nhìn BĐS như một ngành sản xuất theo hướng ngành phát triển vật liệu xây dựng, hạ tầng, tạo ra một khu đô thị, một căn hộ để phục vụ người tiêu dùng thì thị trường lại đang tồn tại một vài vấn đề cần giải quyết thỏa đáng. Thứ nhất là hàng “tồn kho” mà Bộ Xây dựng sau khi kiểm tra 18 dự án của Hà Nội cho biết, các chung cư cao tầng có tỉ lệ căn hộ đưa vào sử dụng cao nhất, đạt xấp xỉ 100%, nhà liền kề sử dụng đạt khoảng 80%, còn nhà biệt thự chỉ đạt 58%. Thứ hai, chủ trương thắt chặt tín dụng BĐS đang chú ý tới tính phi sản xuất chứ chưa chú ý tới tính sản xuất cho nên đây là một bất lợi cho thị trường nhất là trong thời điểm hiện nay. Cho đến nay, chúng ta chưa có những nghiên cứu cụ thể để phân biệt loại BĐS nào là thiết yếu cho từng loại đối tượng mà ưu tiên nguồn vốn cho vay và loại nào là chưa thiết yếu để hạn chế cho vay.

Trước mắt, các doanh nghiệp BĐS đang tìm mọi cách khắc phục khó khăn để tồn tại và sau thời điểm 30/6/2011 và đến hết năm 2011 sẽ là những phép thử khốc liệt đối với các doanh nghiệp yếu về tiềm lực tài chính. Trong điều kiện kinh tế bình thường như hiện nay mà không có bất ngờ xấu gì xảy ra thì các doanh nghiệp và chủ đầu tư nhỏ lẻ BĐS vẫn có nhiều khả năng chịu được sức ép thanh toán nợ cho ngân hàng, chia sẻ lẫn nhau dưới tác động linh hoạt của chính sách nhà nước. Hy vọng, đây là “khoảng dừng” tạm thời của thị trường BĐS để nửa cuối năm 2012 sẽ đi vào thế ổn định. Cùng với đó, cơ hội của người tiêu dùng sẽ rõ ràng hơn vào cuối năm 2011 và đầu năm 2012 nếu Nhà nước có chính sách hợp lý cho các quỹ đầu tư trong lĩnh vực BĐS./.