Bài cuối: Đợi một hành lang pháp lý

Luật sư Bùi Quang Hưng, Trưởng văn phòng Luật sư BQH và cộng sự cho rằng, những mâu thuẫn mới nảy sinh từ loại hình nhà ở chung cư cao tầng đang ngày càng gia tăng và đã đến lúc cần có một hành lang pháp lý để giải quyết những tranh chấp dạng này.

Những vướng mắc nảy sinh

Thực tế cho thấy, các tòa nhà chung cư cao tầng ở Hà Nội rất đa dạng. Mỗi một dự án lại có những đặc điểm và cung cách quản lý riêng biệt và do đó những mâu thuẫn ở mỗi một dự án lại có những điểm khác nhau. Những trường hợp nêu trong hai bài trước đã phần nào chứng minh thực tế này. Ông Trần Hợp Dũng, Trưởng phòng Quản lý kinh tế (Sở Xây dựng) cho biết, các nhà chung cư hiện được quản lý bởi 3 chủ thể và đó cũng được xem chính là 3 dạng quản lý dịch vụ chung cư khác nhau: chủ đầu tư (CĐT) trực tiếp quản lý (điển hình là các tòa nhà Keangnam, The Manor, Golden West Lake…); người dân thành lập ban quản trị (BQT) để quản lý (điển hình là 17T10 và 17T11); Công ty TNHH NN MTV Quản lý và phát triển nhà Hà Nội (Công ty QL&PTN) được giao nhiệm vụ quản lý. Mỗi dạng quản lý dịch vụ chung cư đều có những vướng mắc nhất định trong quá trình hoạt động.

Dạng CĐT trực tiếp quản lý dịch vụ chung cư hiện đang là phổ biến nhất do nhiều dự án chung cư chưa hoàn thành bàn giao hạ tầng, do số dân về ở chưa đạt 50%, do chưa thành lập được BQT. Ông Dũng khẳng định, đây là dạng quản lý phức tạp nhất gồm nhiều loại hình quản lý như CĐT trực tiếp thành lập bộ phận quản lý; CĐT thuê đơn vị quản lý; CĐT kết hợp với đại diện hộ dân quản lý; CĐT kết hợp với đơn vị cung cấp dịch vụ để quản lý. Do thời điểm thực hiện dự án, sự hoàn thiện và bàn giao hạ tầng dự án khác nhau nên việc xác định chi phí quản lý dịch vụ chung cư có sự chênh lệch nhau rất lớn và cũng dẫn đến việc quản lý dịch vụ chung cư không đồng đều từ chất lượng dịch vụ đến trách nhiệm của đơn vị cung cấp dịch vụ.

Dạng BQT đang quản lý dịch vụ chung cư mà điển hình là tòa nhà 17T10 Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính là dạng ít gặp nhất. Dạng Công ty QL&PTN được giao nhiệm vụ quản lý dịch vụ chung cư được đánh giá là dạng ít bộc lộ những vướng mắc nhất trong quá trình người dân sử dụng dịch vụ. Tuy nhiên, chất lượng dịch vụ chung cư ở dạng này chưa cao, chưa đáp ứng được những dịch vụ mở rộng khi người dân có nhu cầu và thực tế là các mâu thuẫn đã nảy sinh nhưng chưa sâu sắc.

Trong quá trình xây dựng đề án giá dịch vụ nhà chung cư, tổ công tác liên ngành đã tiếp nhận và tổng hợp gần 290 báo cáo của các đơn vị về nhà chung cư, cùng với đó là việc khảo sát trực tiếp tại các dự án như The Manor, Khu đô thị mới Linh Đàm, Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính, tòa nhà 181 Nguyễn Lương Bằng. Sở Xây dựng đã xây dựng mẫu phiếu khảo sát để lấy ý kiến các hộ dân sinh sống tại những chung cư lớn trên địa bàn Hà Nội.

Qua tổng hợp kết quả khảo sát, các vướng mắc về quản lý dịch vụ chung cư được chia ra làm 3 nhóm chính. Nhóm vướng mắc thường gặp nhất là do thỏa thuận giữa CĐT và hộ dân. Thường thì các hộ dân không chấp thuận chi phí thuê chỗ đỗ xe tại tầng hầm do CĐT đưa ra. Các CĐT lập luận, do chi phí đầu tư xây dựng tầng hầm không phân bổ vào giá bán các căn hộ nên tầng hầm phải là tài sản của CĐT không thuộc phần diện tích sử dụng chung, các hộ dân muốn được trông giữ xe tại khu vực này vừa phải trả mức phí trông giữ xe vừa phải trả thêm chi phí thuê chỗ đỗ. Nhưng giá thuê chỗ đỗ không rẻ một chút nào nếu không muốn nói là quá cao. Trong khi đó, các hộ dân cho rằng tầng hầm là để xe của khu nhà nên không đồng ý thuê chỗ đỗ xe mà chỉ trả phí trông xe theo đúng quy định của UBND TP. Điển hình cho tranh chấp kiểu này chính là trường hợp của cư dân ở The Manor, Golden West Lake và mới đây nhất là Keangnam.

Nhóm có những vướng mắc phát sinh từ quá trình thực hiện dự án: một số khu đô thị chưa bàn giao hạ tầng ngoài nhà nên giá dịch vụ có nơi vẫn bao gồm cả chi phí hạ tầng ngoài nhà, chi phí sản xuất kinh doanh; các dự án có cách bù trừ từ lợi nhuận của các diện tích kinh doanh cho các hộ dân khác nhau nên có sự chênh lệch giá dịch vụ khác nhau; đại diện các hộ dân ở một số nơi chưa đại diện cho đa số quyền lợi của toàn bộ các hộ dân trong tòa nhà. Nhóm cuối cùng là vướng mắc có nguồn gốc từ chính sách.

Những vướng mắc nảy sinh trong thực tế quản lý dịch vụ chung cư khiến cho việc xây dựng giá trần dịch vụ nhà chung cư không dễ dàng.

Sớm ban hành khung giá trần

Gần đây, liên ngành xây dựng - tài chính - tài nguyên môi trường - cục thuế đã có tờ trình lên UBND TP về việc phê duyệt đề án và ban hành giá dịch vụ nhà chung cư. Theo đó, giá dịch vụ chung cư sẽ được xây dựng theo một số nguyên tắc và tiêu chí chính như giá những dịch vụ thiết yếu nhất, cần có để bảo đảm duy trì hoạt động của tòa nhà; một số dịch vụ thiết yếu theo nhu cầu của từng tòa nhà, nhu cầu chung của các hộ dân… sẽ do các hộ dân và đơn vị cung cấp dịch vụ chủ động thỏa thuận để được cung cấp bổ sung…

Ông Trần Hợp Dũng cho rằng, trước thực tế các mức giá dịch vụ chung cư vừa đa dạng vừa phức tạp, việc xây dựng giá dịch vụ nhà chung cư sẽ theo hướng tạo hành lang hay cột mốc để người dùng dịch vụ và nhà cung cấp dịch vụ căn cứ vào đó để thỏa thuận cũng như phân xử, trên cơ sở thực tiễn sử dụng, quản lý sẽ từng bước hoàn thiện các quy định về quản lý giá dịch vụ chung cư.

Trên cơ sở đó, giá dịch vụ chung cư chia thành 3 nhóm chính. Nhóm nhà chung cư không có thang máy có giá dịch vụ tối đa dự tính khoảng 3.000 đồng/1m2/1tháng tương ứng với các dịch vụ như quét dọn, vệ sinh diện tích chung của tòa nhà (theo tần suất có thể 1 ngày/1 lần); điện thoại cố định phục vụ quản lý; chi phí năng lượng (gồm cả điện chiếu sáng công cộng), nguyên - nhiên - vật liệu và các chi phí khác liên quan để vận hành các phương tiện kỹ thuật chung của tòa nhà; công cụ, dụng cụ, vật tư phục vụ quản lý tòa nhà; văn phòng phẩm; chi phí thau rửa bể nước sinh hoạt (tần suất 6 tháng/1 lần); kiểm tra, bảo dưỡng và nạp lại bình cứu hỏa (theo quy định); vận hành hệ thống bơm nước, điện chiếu sáng công cộng, biển báo, phương tiện kỹ thuật khác; bảo vệ, an ninh trong và ngoài nhà; quản lý doanh nghiệp, BQT, lợi nhuận định mức, VAT.

Nhóm nhà chung cư có thang máy ở mức thiết yếu có giá dịch vụ tối đa dự tính là 4.000 đồng/1m2/1 tháng, gồm các dịch vụ tương ứng nhóm không có thang máy và thêm các dịch vụ máy phát điện, thang máy, hệ thống truyền hình cáp, internet, hệ thống báo cháy tự động, diễn tập PCCC (1 năm/1 lần).

Nhóm nhà chung cư có thang máy ở mức mở rộng có giá dịch vụ tối đa dự tính là 4.900 đồng/1m2/1tháng, gồm các chi phí giống nhóm có thang máy mức thiết yếu và thêm các dịch vụ như hệ thống camera an ninh, door phone; diệt muỗi, dán hằng năm; chăm sóc cây xanh, thảm cỏ quanh nhà chung cư; lễ tân.

Không phải bỗng dưng mà những cư dân các chung cư đang mong mỏi từng ngày từng giờ mức giá trần dịch vụ chung cư do UBND TP ban hành. Bà Trịnh Thúy Mai, Trưởng ban Đại diện lâm thời cư dân Keangnam bày tỏ, cư dân Keangnam cũng như dân ở các chung cư khác rất mong UBND TP sớm ban hành mức giá trần dịch vụ để người dân có cơ sở giải quyết những mâu thuẫn. "Hiện nay, CĐT Keangnam đang đưa ra bảng hạch toán với những chi phí hết sức vô lý", bà Mai nói, "điển hình là chi phí thuê máy photo lên tới 6 triệu đồng mỗi tháng".

***

Cùng với sự phát triển của đất nước, tốc độ đô thị hóa tăng cao, việc sinh sống trong các tòa nhà chung cư chắc chắn ảnh hưởng tới thói quen sinh hoạt của một bộ phận dân cư đồng thời với việc quản lý dịch vụ nhà chung cư mới hình thành, chưa mang tính chuyên nghiệp nên vướng mắc, tồn tại và những tranh chấp vẫn sẽ tiếp tục phát sinh trong việc quản lý sử dụng nhà chung cư.

Hiện nay, đề án giá dịch vụ nhà chung cư đã được liên ngành trình lãnh đạo UBND TP Hà Nội. Rõ ràng, việc ban hành giá trần dịch vụ nhà chung cư là điều kiện quan trọng để giải quyết phần nào các tranh chấp, vướng mắc nêu trên, góp phần minh bạch hóa các quan hệ trong quản lý sử dụng dịch vụ nhà chung cư trên địa bàn Thủ đô.