Bài 2: Cơ quan quản lý và chủ đầu tư “quên” trách nhiệm?

"Quên" khớp nối hạ tầng

Vấn đề nổi lên trong đợt giám sát của Thường trực HĐND TP Hà Nội tại các KĐT là việc đầu tư xây dựng hạ tầng xã hội, một số hạ tầng kỹ thuật tại các dự án nhà ở thương mại chưa được quan tâm đúng mức, triển khai chậm. Tại KĐT mới bắc QL32 (thị trấn Trạm Trôi, Hoài Đức) theo phê duyệt dự án có hai nhà trẻ, một trường tiểu học và một trường THCS. Đến nay, sau 7 năm thực hiện dự án, hầu hết cư dân dọn về sinh sống tại KĐT nhưng mới có một nhà trẻ được đầu tư xây dựng. Tương tự, tại KĐT Đặng Xá (Gia Lâm) đã có khoảng 6.000 người dân đến ở mà vẫn chưa có trường học (trừ một trường mầm non) nên các cháu phải đi học nhờ ở các địa bàn lân cận. Hay tại KĐT mới Văn Phú (Hà Đông), cam kết ban đầu là xây dựng trạm y tế, nhưng đến nay trạm y tế phường đang phải đi thuê địa điểm.

Một vấn đề nữa là việc xây dựng công trình nhà ở chưa đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong khu vực, chưa đáp ứng về tiêu chuẩn cấp thoát nước đô thị, khả năng đáp ứng các dịch vụ công cộng đô thị, kết nối hạ tầng với các khu vực xung quanh. Điển hình như trên địa bàn phường Thượng Đình (quận Thanh Xuân) hiện không có trường tiểu học công lập. Đáng nói, hầu hết KĐT mà Thường trực HĐND thành phố giám sát trực tiếp đều chưa có khu xử lý nước thải sinh hoạt tập trung theo quy định, thiếu nhà văn hóa, trạm y tế, trường học, thậm chí không ít nơi, diện tích cây xanh, khu vui chơi cũng bị thu hẹp để chủ đầu tư có thể tăng thêm diện tích xây dựng. Theo quy định, khi triển khai một KĐT mới thì hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phải đi trước một bước nhưng các chủ đầu tư không tuân thủ như vậy. Chủ tịch HĐND thành phố Ngô Thị Doãn Thanh cho rằng đây là "bệnh" của các dự án nhà ở, cái gì có lợi thì chủ đầu tư làm trước, cứ đến khâu triển khai hạ tầng xã hội lại vướng. Chưa kể, hầu hết KĐT chưa đấu nối với hạ tầng xung quanh, nên cư dân vào ở 5-7 năm nhưng vẫn hoàn toàn "biệt lập" với xung quanh. Điều này làm ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống, sinh hoạt của người dân.

Rất ít hộ được cấp sổ đỏ

Một nghịch lý nữa là đã có rất nhiều hộ sinh sống, song tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ), sở hữu nhà cho hộ gia đình, cá nhân tại các khu nhà ở thương mại rất chậm, tỷ lệ đạt thấp. Báo cáo với Thường trực HĐND thành phố, đại diện các đơn vị liên quan đều thừa nhận thực tế này. Tại KĐT mới Văn Phú (Hà Đông), công trình nhà ở thấp tầng đã hoàn thành và bàn giao cho khách hàng 2.578/2.600 căn, hiện mới có 21 hộ được cấp GCN. Tại KĐT Đặng Xá I đã bàn giao 200 nhà ở thấp tầng và 1.000 căn hộ chung cư, song đến nay chưa cấp GCN cho các hộ, cá nhân. Tại KĐT bắc QL32 đã bàn giao 551 căn hộ nhưng đến nay cũng chưa có hồ sơ cấp GCN.

Theo Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Hữu Nghĩa: Về cấp GCN QSDĐ, Sở đã làm hết cách, không còn một nội dung gì vướng mắc mà không tìm cách gỡ. Sở đã làm việc từng đơn vị, địa phương, họp nhiều lần, gửi thông báo về cho từng chủ đầu tư, cử đoàn cán bộ xuống cơ sở, soạn các tờ rơi dán vào tòa nhà KĐT, gửi thông báo qua tổ trưởng dân phố, thậm chí còn chấp nhận việc từng hộ gia đình mang hồ sơ đến Sở cũng cấp nhưng thường thì chủ đầu tư không giao hồ sơ nên người dân không thể tự đi làm. Ông Nghĩa khẳng định, việc chậm trễ cấp GCN QSDĐ hoàn toàn do chủ đầu tư. Sở Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản yêu cầu các chủ đầu tư tổng hợp, báo cáo những khó khăn, thực hiện cấp GCN cho người mua nhà từ ngày 19-11-2013 nhưng đến nay mới chỉ nhận được báo cáo của 20 chủ đầu tư. Lý do chủ yếu khiến chủ đầu tư "ngại" làm thủ tục cấp GCN QSDĐ cho các hộ dân là do các sai phạm: Chuyển chủ đầu tư, xây dựng sai phép, sai quy hoạch... Một số chủ đầu tư chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước dù đã bán hết nhà ở. Điển hình như Tổng Công ty HUD nợ 220 tỷ đồng dù đã bán hết nhà tại KĐT Việt Hưng. Chủ đầu tư KĐT Văn Phú và KĐT bắc QL32 không liên hệ với cơ quan nhà nước để tính lại nghĩa vụ tài chính của dự án khi có điều chỉnh quy hoạch xây dựng, thay đổi chỉ tiêu sử dụng đất. Trong bối cảnh khó khăn của thị trường bất động sản, một số chủ đầu tư chủ động giãn, hoãn tiến độ đầu tư dự án nhưng không báo cáo cấp có thẩm quyền cho phép theo quy định.

Việc chậm cấp GCN QSDĐ tại các dự án nhà ở thương mại đang làm ảnh hưởng chung đến tiến độ cấp GCN QSDĐ thành phố giao cho địa phương và sở. Cụ thể, quận Hà Đông năm 2014 được giao cấp 8.000 GCN; quận Thanh Xuân cấp 3.500 GCN; quận Long Biên được giao cấp 3.000 GCN... Tuy nhiên, đến nay, có quận mới cấp được trên 100 GCN. Ngay Sở Tài nguyên và Môi trường cũng chỉ cấp được khoảng 10.000/hơn 40.000 GCN được giao. Vì vậy, cả các quận và sở đều rất bức xúc về tiến độ, trong khi đó lại hoàn toàn bị động trong việc cấp GCN QSDĐ đối với nhà ở thương mại, chỉ biết trông chờ vào "sự tự giác" của chủ đầu tư.

Mặt khác, dù đã có Nghị định 113/2009/NĐ-CP của Chính phủ về giám sát và đánh giá đầu tư, song hầu hết các chủ đầu tư không thực hiện báo cáo giám sát, đánh giá đầu tư. Đa số nhà đầu tư chỉ thực hiện việc này khi cơ quan quản lý nhà nước yêu cầu trong công tác triển khai các thủ tục hành chính cần thiết. Theo báo cáo của Sở Kế hoạch và Đầu tư, công tác quyết toán dự án hầu như không được chủ đầu tư chú trọng thực hiện. Nhiều dự án hoàn thành 5-7 năm chưa quyết toán, dẫn đến khó khăn hoặc không bàn giao được cơ sở hạ tầng, thực hiện các thủ tục quản lý sau đầu tư (phòng cháy chữa cháy, thành lập ban quản trị, xác định sở hữu chung, sở hữu riêng khi cấp GCN QSDĐ và sở hữu nhà).